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主題:區域型購物中心擴容 上海商業地產格局重構在即?

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區域型購物中心擴容 上海商業地產格局重構在即?

盡管實體商業近年來遭遇集體唱衰,上海的城市商業綜合體數量卻在逆勢增長。就第三季度而言,不完全統計,上海新開的商業項目就包括嘉定日月光中心一期、吳涇寶龍廣場、丁香國際商業中心、凱德·星貿、港城新天地、上海萬象城等。開業時間則集中在7月到9月之間。

其中,上海萬象城于9月23日開業,這是華潤置地有限公司在全國的第14座萬象城,位于上海軌交10號線紫藤路站上蓋;凱德集團在上海的第六個商業項目“凱德·星貿”則于9月1日開業,地處靜安區漢中路地鐵站上蓋。據悉,此前于5月試營業的興業太古匯也將于11月正式開業。

連日來,《中國經營報》記者在走訪上述新開商業項目過程中發現,雖然定位及主打內容各有不同,但總體來看均偏向于體驗式業態,且仍然面臨著特色不突出,人氣略不足等問題。對此,興業太古匯相關負責人回應記者稱,興業太古匯定位精品、高質量的商業地產項目,且注重消費者的體驗,因此整體商業布局與品牌選擇強調多元組合與個性混搭,為消費者提供豐富而多元化的選擇與體驗。

業內人士認為,隨著這些商業項目的相繼開業,上海商業地產競爭將愈加白熱化,新業態、新商圈的出現或將改變上海的商業格局。

上海購物中心逆勢增長

據贏商大數據監測,截至2017年6月30日,上海、杭州、深圳新增商業面積居前列,其中上海新增商業面積≥3萬平方米的購物中心11家、新增商業面積84萬平方米,居全國首位。

一邊在唱衰實體商業,一邊上海商業綜合體數量為何卻逆勢增長?上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者采訪時表示,實體商業遭唱衰是市場的趨勢,但不代表購物中心就沒有機會。通過差異化競爭,一些大型的商業綜合體依然能吸引消費。

對此,上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌指出,一個大型商業項目的開業不是一兩年就能決定的,大部分需要布局多年,可能在準備期間實體商業表現尚屬強勁。但上海作為一線城市,不管是消費能力還是人流量都無需擔心,因此很多開發商仍然看好在一線城市開發購物中心的前景。

那么,近期新開業的購物中心表現究竟如何?根據公開資料,上海萬象城將有超300個品牌入駐,開業當天同步開業率為92%,項目總體量53萬平方米,其中購物中心24萬平方米、超A級寫字樓14萬平方米,此外還擁有3萬平方米的國際輕奢時尚酒店以及上海首家地鐵博物館。

10月10日,本報記者來到位于閔行區吳中路上的上海萬象城。通過實地走訪發現,目前上海萬象城內部分品牌還處于圍擋裝修狀態,同時在LG、L1、L2尚有部分商鋪在無品牌標識圍擋狀態。客流量方面,開業三周的上海萬象城表現平平,與核心商區購物中心排隊就餐的情況不同,上海萬象城尚未出現這一現象,晚飯時間,大部分餐飲店內也只有寥寥數位消費者就餐。

記者同時從相關論壇看到,眾多消費者留言表示,對上海萬象城較為失望,稱其與90%以上的商場無異,中規中矩,并無亮點與特色。

10月11日,記者又相繼來到凱德·星貿和興業太古匯了解其經營情況。這兩個商業項目地理位置相近,但體量懸殊較大,前者商業面積僅1.7萬平方米,而后者項目總建筑面積為32萬平方米,其中購物中心面積10萬平方米。凱德·星貿大部分為兒童教育結構、培訓中心、餐飲等,興業太古匯則定位高端,入駐品牌內不乏國際名牌,比如Michael Kors、Coach、Kenzo等。

區域性購物中心發力

從上海第三季度新開業商業項目可以看出,除了凱德·星貿之外,包括嘉定日月光中心一期、吳涇寶龍廣場、港城新天地、上海萬象城等在內的商業項目均位于上海城市副中心以及郊區。

以上海萬象城所在的閔行區為代表,近年來吸引了眾多商業綜合體“投放”,目前已經擁有虹橋天地、龍之夢、七寶萬科廣場、怡豐城等多個人氣商業項目,另有城開中心、顓橋萬達廣場等在建或即將開業項目。閔行區經委相關信息顯示,根據不同功能定位和消費群體,目前閔行區已形成虹橋商務區、七寶、莘莊樞紐、虹橋吳中路和南方商城等幾大商圈。

根據目前公布的信息統計,2018年上海還將有32個商業項目計劃開業,除了老佛爺百貨位于上海陸家嘴中心之外,大寧久光、青浦萬達茂、復地·萬科活力城等都離中心區域有一定的距離。

盧文曦告訴記者:“上海外擴的趨勢還是很明顯的,人口都向外導出了,很多新開的盤也都在郊區,所以未來中心區可能人流會減少,而外圍區域人流會越來越大。”

杜斌認為,城市商業綜合體外圍化趨勢不僅僅是在上海,在很多大城市都有體現,可能會給商業格局帶來一些改變。“購物中心往郊區或市郊走是因為大城市中心的地越來越少,無法做出新的項目。當新的地方有了購物中心必然會分流掉中心區域的部分客流,帶來一些消費格局上的變化。”

網紅店、體驗式業態成趨勢

今年上海新開業的商業項目,以各種形式吸引客流。如興業太古匯就引進了網紅茶飲“喜茶”,獲得了不錯的人氣。而作為華潤置地在上海的首個萬象城項目,上海萬象城引進了首次進入中國的終極銀幕激光LUXE的百麗宮影城。

在滿足生活所需的基本業態基礎上,各大商業體還不約而同地引進了眾多IP主題體驗式業態。本報記者走訪過程中發現,上海萬象城引進Ole’進口精品超市、奧林匹克標準冰場、Meland兒童成長樂園等多種主題業態。興業太古匯則在試營業期間攜手迪士尼打造了“星球大戰”等“快閃店”。

興業太古匯相關負責人向記者表示:“我們涵蓋8大業態,約250家不同定位的品牌,為消費者提供極具體驗感的消費空間及更多元的選擇。其中包括許多‘復合型店鋪’,比較強調混搭和‘嗲’的感覺,哪怕是一些耳熟能詳的品牌,入駐興業太古匯的都是新概念店、旗艦店,生活體驗的元素很豐富。”

不過,該負責人同時強調,興業太古匯業態的布局、品牌的選擇、活動的策劃等都是圍繞項目定位和消費者需求整體考量的,不會盲目追逐網紅店以及各種噱頭來吸引客流。

在盧文曦看來,這種大型的綜合體要承擔一定的社交功能,體驗店等業態就能帶動一定的人氣。未來實體商業追逐網紅、跨界、IP潮流一定會是一個趨勢。

“主題化,IP化,體驗式,這都是趨勢。萬眾創新以后,中國可選的品牌數量和類型多了很多,各種各樣的品類出現。當選擇多的時候,就會出現錯位,如果不在品牌上錯位,就在活動上錯位。比如大悅城主打運動的概念,萬科主打家庭概念,以后老的購物中心都要慢慢轉型。”杜斌認為,體驗式業態的出現將會對一些傳統購物中心造成很大的沖擊。在這一情況下,老購物中心的模式必須改變,但要注意不可盲目跟風。

(來源:中國經營報 劉媛媛 石英婧)

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