距離北辰購物中心北苑店轉手不足半年，曾作為京北地區規模最大百貨商廈之一的北辰亞運村店也將停業。近日，北辰購物中心亞運村店貼出公告，宣布該店由于經營調整，將于2018年1月8日停止營業。這是北京北辰系購物中心的最后一店，此前北辰商業已有三家商業物業停業轉型。專家認為，北辰正逐漸退出零售經營業務，專注打造物業經營板塊，但近期存量商場改寫字樓扎堆，需注意市場飽和度。
北京最后一店停業
傳出2018年1月8日停止營業消息不久，北辰購物中心亞運村店內已經有了明顯的撤退痕跡。12月3日，北京商報記者看到，二層化妝品鞋品和三層女裝柜臺，都有三到四家店鋪撤掉貨架和品牌產品，搬離購物中心。
一位經營兒童服飾的銷售表示，因為商家與該購物中心的合同都是12月底到期，所以大家會陸續在12月底之前撤出北辰購物中心，“從此以后再也沒有北辰購物中心了”，這位銷售人員言語中略帶落寞。不過，這種零星進行的撤店，尚未影響到該購物中心的客流量，甚至因為即將撤離，部分商家給出了5折甚至3折的大幅折扣，引來了更多的消費者，一層超市、四層女裝和五層兒童及運動品牌區域，都出現了客流量的一個小高潮，但北京商報記者注意到，大部分前來購物的，都是中年消費者。
針對會員積分和預付卡，北辰也貼出了處理方案公告。自2017年12月21日起，消費者可到購物中心辦理退卡，退卡將于辦理退卡手續次日起10個工作日內，到達退卡人的工商銀行儲蓄卡內。此外，北辰購物中心停業后，未消費的電子券在2018年4月30日前可進行等價值指定禮品兌換，逾期積分清零。不過，退卡有較為嚴格的規范，北京商報記者向商家了解到，預付卡的姓名必須與本人相符合才可以退卡，現在已經有部分消費者在三層辦公區登記，具體退款還得等到12月21日以后。
北辰購物中心亞運村店是是北辰實業旗下北辰商業所經營的商業物業，商業經營方式以聯營為主，出租、自營為輔。購物中心共有5層，一層是北辰購物中心的超市，二層主要經營鞋品、珠寶、化妝品、箱包以及眼鏡等，三層以女裝和配飾為主，四層多位男裝和內衣品牌，五層為兒童服飾及用品、床品、運動休閑服飾、小家電和美食城。
亞運村店是北辰系購物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰購物中心還經營著北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店和北辰購物中心北苑店，但在近兩年相繼被關閉，其中，北辰時代購物中心北苑店變身“上品+”，由上品折扣整租并進行更新改造，成為上品進軍互聯網城市奧萊的首家旗艦店。
轉型寫字樓
閉店的消息已經證實，下一步轉型方向還尚未清晰。但多位商戶、工作人員向北京商報記者表示，此次關停并非調整改造，很可能轉型寫字樓而非購物中心業態。
在商場五層的家電區域，一位商戶向北京商報記者表示，商場給出的停業理由是經營調整和裝修，“但實際上并不是因為經營效果不好閉店，而是因北辰購物中心的上級領導原因決定閉店，至于以后發展方向是否還開購物中心，聽消息說幾率不大�！�
對于店鋪接下來將去往何處，這位商家表示，自己的店鋪由總公司負責，在12月合同到期的時候由總公司安排具體分配哪個區域或者商場，但這幾年電子產品在購物中心的銷量并不好，收益一般。北京商報記者觀察到，雖然其他店鋪有少量消費者駐足觀看或購買，但該電子產品店內沒有一位消費者。
商場一樓服務臺人員也表示，集團上級已經明確2018年1月7日停業后，不會再開成購物中心，“具體會變成什么，需要根據國務院國有資產監督管理委員會的安排，集團內部都還不清楚具體方向。”
一位北辰集團停車場保安很肯定地向北京商報記者表示，北辰購物中心將轉型寫字樓，雖然北辰購物中心開業已有多年，但是北辰集團主要以地產、寫字樓為主，且這些年集團在購物中心方面并不掙錢，所以打算把北辰購物中心改為寫字樓，不再從事商場百貨方面的業務。
北京商報記者注意到，北辰實業持有并經營的物業涵蓋了會展、酒店、寫字樓、公寓和購物中心業態，面積超過 127 萬平方 米，其中120萬平方米均位于北京亞奧核心區，包括國家會議中心、北京國際會議中心、北辰洲際酒店，均與北辰購物中心系出同門。
對于北辰購物中心下一站具體轉型何方，北京商報記者嘗試采訪集團方面，因周末原因，截至發稿，并未取得聯系。
收縮零售板塊
盡管大多數猜測都集中在宏觀調控上，但不可否認的是，北辰購物中心亞運村店正失去競爭力，采訪中，部分消費者用“暗淡”、“疲憊”、“風格老舊”來形容這個在1997年擴建改造之初，創造出30%年均投資回報率和“北辰現象”的昔日強者。
北辰購物中心的老去，從年報業績可見一斑。根據10月27日北辰實業發布的2017年第三季度報告顯示，2017 年 1-9 月，商業業態項目實現總經營收入 14,573 萬元；據2016年三季度報顯示，上年同期商業業態實現總經營收入 17,983 萬元，同比下滑19%。這種接近20%的下滑幅度，自2014年起，連續出現在北辰實業有型物業的業績報告中。而在2013年之前，這個數據僅為個位數。“現在的商場，要做電商無法做到的高級服務，深度挖掘體驗以及延伸線上明星產品的價值，傳統商場不轉型就只能死掉�！北鄙萄芯吭禾匮麑＜摇⒈本┥虡I經濟學會常務副會長賴陽指出。
在2017年中期年報中，北辰實業也正視了這個問題，“商業物業受經濟增速放緩、電商沖擊的疊加影響。”有報道稱，北辰實業總經理李偉東曾在8月17日香港召開的2017年中期業績發布會上公開表示，扭轉下滑的趨勢還是比較艱難，所以北辰在商業物業上的策略還是選擇逐步退出，重點是發展物業與投資物業。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，北辰關停北京最后一家購物中心，意在收縮零售板塊，回歸了房地產商和物業經營的角色，將物業運營工作交給專業運營商，更多以物業合作的方式開發，享受業主的租金收入，不再培養自己的運營團隊去直接做運營�！氨背秸诼纬芍鳡I業務的清晰化，在戰略上更多傾向于物業經營。它本質上是一家地產公司，更多是通過打造物業，獲得資產價值，不同于通過物業運營獲得商業經營價值的王府井�！�
寫字樓扎堆存隱患
轉型寫字樓，對正在老去的北辰購物中心來說，是一個穩妥的選擇。據2017年第三季度報顯示，前三季度，北辰商業業態收入1.46億，會議中心5.7億，寫字樓5.2億，酒店5.9億，商業業態在北辰整個布局中占比不足8%。
北京商報記者在安居客搜索發現，同處亞運村的北辰時代大廈日租金10元/㎡，距離北辰購物中心直線距離不足2公里的盤古大觀可達到13元/㎡/天，在整個北京寫字樓租賃市場屬于中上水平。北辰實業也在2017年半年報中指出，雖然北京市寫字樓市場受供應量增長和吸納量放緩的雙重影響,空置率小幅上升,但租金水平相對穩定，維持在高位。
郭增利指出，轉型寫字樓，這是目前很多企業在進行存量改造時熱衷的方式，北京商務氛圍比較強，寫字樓投入小、不復雜，收益較商場租金高。但需要警惕的是，近期存量商場改寫字樓扎堆，可能勢頭太猛，各個行業都有一定的市場承受能力，寫字樓也會有自己的市場容量和飽和度，這會帶來一種新的風險和壓力。
縱觀北辰購物中心亞運村店停業后的亞奧商圈，購物中心業態目前僅剩下新奧購物中心、亞運村華堂和天虹新奧店。2017年年初，華訊股份完成了對飄亮購物中心的收購，并承擔飄亮購物中心15億元人民幣的負債。郭增利認為，亞奧商圈本身區域優勢良好，既有高端消費人群，又有鳥巢水立方這種旅游景點，但是一直以來缺乏龍頭的帶動，有明顯的多點布局特點，實際上是以社區消費為主，在和周邊商圈競爭時，消費力被周邊更小的區域商圈蠶食，并未形成區域商圈影響力。好消息是，隨著新奧購物中心的發展，有望成為亞奧商圈的龍頭，可能會帶動整個商圈的發展。
（來源：北京商報 吳文治 曲英杰 實習記者 劉卓瀾）
