如今的購物中心長年累月不間歇地舉辦各類文化藝術展，各類好玩有趣的創新業態首店品牌也優先進駐購物中心，諸如場景和體驗性十足的創新超市新物種、跨界主題餐廳、文創咖吧、熱血沸騰的電競館、種類多樣的無人售貨機、共享商業新模式、酷炫的各種活動等等，于是既能飽眼福又能風雨無阻運動1萬步順便吃個小甜品解饞的購物中心成為我了解商業世界的最佳窗口。

購物中心進入大陸不過短短二十幾年，但憑借野蠻生長的速度趕上了海外購物中心發展數十年的歷程。購物中心已與醫院學校一樣成為市民生活密不可分的基礎生活設施，其作為各類業態的集成者，無論零售餐飲娛樂還是教育服務各類業態的變化均能第一時間在購物中心中體現，最前沿的商業技術和商業理念也往往第一時間在購物中心中獲得應用。

新購物中心仍在快速增加，存量時代為時尚早

今年GFA商業建筑面積3萬平方米以上各類集中性商業設施新開業量預計仍將遠超500座，其中，8萬平方米以上大型購物中心今年將達到300座，20萬平方米以上的巨型購物中心則超過20座，奧特萊斯則繼續維持高增長預計新增50個與去年持平。

購物中心開業數量逐年增加，部分城市商圈出現過度競爭空置率高企，停業、爛尾及出售項目不時出現。但新建及規劃中項目仍然源源不斷涌現，存量時代遠未到來。

三四線城市今年新開業項目大幅上升

就城市而言，下沉三四線城市與穩固一二線城市并不矛盾，其中三四線城市今年新開業項目大幅上升且知名連鎖機構旗下項目數量增幅顯著，一二線城市仍深受大集團的青睞，但由于供地減少，故北京等個別城市未來新項目數量不及往年。

就今年新開業大型項目所在城市來看，上海高達11家、杭州、蘇州、重慶、佛山、深圳、西安、長沙等重點城市緊隨其后。

一線和一點五線城市核心商圈瀕于飽和，加之人口外擴，故市中心新購物中心的發展優勢反不及人口導入區軌交站上蓋知名發展商新項目。但三四線城市人口規模小，故商業旺市大多依然集中在市中心區域。

玩家眾多，市場集中度遠低于百貨及超市業

購物中心業同樣符合二八原則，僅20％的購物中心經營出色，運營平平甚至虧損項目不在少數，雖然項目過量供應，行業玩家眾多，市場集中度遠低于百貨及超市業，故擁有運營能力和資金實力的大集團依然有商機，紛紛調高了拿地及收購項目計劃，由于優質項目土地價格高企，兩三個集團聯合拿地共同開發的案例在一二線城市迅速增加，成熟購物中心運營商（如萬達、大悅城、印力、新城控股）更加大了輕資產輸出管理的力度。

當然，對于業內專業人士而言，也大大增加了職位升遷的騰挪空間，百姓大大增加了選擇度，但對于不具備專業能力的發展商而言，愈演愈烈的客流爭奪戰則是痛苦的。必須指出，由于購物中心總量高企且運營購物中心的要求極高，分割銷售的項目基本不存在任何希望，故不具備相關資源的企業當放棄新進入購物中心行業的想法將項目整體出售予更具資質的大鱷。

就今年新開業項目背后的發展商來看，萬達、新城控股、銀泰、龍湖、凱德、華潤、萬科印力、永旺夢樂城、紅星商業、保利、王府井、大融城可謂是今年國內大型購物中心開發案的十二大主導者，且均在發力加速發展，其中榜首萬達一舉達到了50家的天量，且2018年仍將維持在50家的高度。新城控股2018年計劃開17座吾悅廣場，至2020年更要在全國開出100座購物中心。

商機與陷阱并存

有人歡喜有人愁，大量嶄新的購物中心開業的同時，大批老破小的存量商業物業被迫進行大規模改造甚至不得不轉型為美食城或辦公用途，傳統百貨與賣場不斷停業。以購物中心最發達競爭也最充分的上海為例，十年前開業的第一代第二代購物中心幾乎已悉數進行或正在進行大規模的資產優化提升工程改造。

開放式的街區型購物中心及盒子型購物中心內的室內主題街區與日俱增，聯合辦公，臨時店，藝展活動，精神消費越來越火，創新業態和首店、時髦的網紅、接地氣的老字號不同類型特色企業均受到購物中心的追捧。文創業態尤其復合型書店、創意家居用品店、黑科技專業店、自帶IP光環的兒童樂園、體育娛樂結合的跨界品牌、健康綠色環保主題店均發展迅速蓬勃發展。

變種的主題購物中心成為購物中心新物種，藝術主題購物中心、文旅主題購物中心、體育主題購物中心、教育主題購物中心、娛樂主題購物中心紛紛破土而出。

引資與出海

今年進入大陸的外資購物中心發展商日益增多，從早先的港臺華商及東南亞華僑資本為主，擴展到日本永旺夢樂城、北歐宜家薈聚、美國西蒙、法國歐尚、意大利佛羅倫薩小鎮、韓國樂天世界，再到如今的美國Taubman、日本三井等等，越來越多外資機構開始投資中國購物中心市場。但另一方面，隨著自信心的增加，在海外投資建設購物中心的中資機構也在悄然增加，例如中建集團美國紐約項目，萬達集團法國巴黎項目，勒泰集團美國洛杉磯項目等等。

主力店類型之變

從今年大型購物中心的主力店來看， 引進傳統百貨作為主力店的幾乎僅存在于百貨集團投資的購物中心內（如王府井、金鷹、華地、銀泰、天虹旗下百貨購物中心），大賣場型超市的占比也較往年下降，傳統精品超市開店數量基本維持不變，受超市新物種的帶動中型生鮮超市占比顯著提升，創新型的菜場集市也冒頭進駐購物中心。早已成為標配的影院進一步攀升，主力店的類型愈加多元化，各類娛樂跨界業態成為購物中心吸客的新法寶，復合型文創書店、 新型美食廣場/美食集市、兒童游樂體驗館、家居生活館、服飾集合店、城市奧萊備受追捧。

營銷活動之變

就一二線城市來看，購物中心越來越多且越建越大，消費者越來越見多識廣，競爭越來越激烈。于是市場部承擔著越來越重要的作用。

商場體量大，活動場地隨之增多，市場部的發揮空間就越大；第二是自帶流量的品牌或商場少，因為商場數量多，所以大家只能各掃門前雪（商場輻射距離由之前的十公里五公里退縮至三至二公里），要獲得額外的客流，就需要營銷策劃來做文章；第三是自媒體目前占據主導地位，因此導致不論商場還是品牌，都越來越多地通過微信大號來做宣傳，商場都是好吃好玩好看，品牌都是網紅打卡圣地，雖然實際情況可能并不是如此，但不可否認這是目前主流的建立形象方式；第四是商場越來越看中口碑，比如活動都要舉辦“首展”，與大牌設計師合作，引進大IP，包括即將開始的圣誕新年點燈儀式等等，總之在規格上是你追我趕唯恐落后。

解碼熱門商場

最后總結一下上海、蘇州幾家熱門商場的特點，以下商場大小不一，特點各不相同，但都堪稱堅持不懈努力奮斗終有所成的選手。

小而美系列

K11

整體商業環境，不論是視覺、聽覺、嗅覺，俱佳，已超出商業項目本身的范疇，甚至形成了某種精神圖騰。

浦東嘉里城

高端社區定位清晰，將溫馨舒適性氛圍盡可能做到最佳。

無限極薈+湖濱道

精致、特色品牌多，環境舒適，上升空間大。

芮歐百貨

轉型升級典型代表案例之一，擁有最高人氣之一的地下美食層和最集中的體驗業態，特色鮮明。

尚嘉中心

做為經營奢侈品的高端購物中心，雖在先天地段上不如南西陸家嘴，但其在VIP會員維護頗多投入與創意心機，會員享有各項增值尊享服務，今年同比銷售直線上升。

大且精致系列

iapm

近年上海高端購物中心代表作，就建筑設計細節及品牌組合來看，都堪稱滬上最高水平。

靜安大悅城

最具IP感的商場之一，年輕定位極其清晰，精準的營銷活動持續不斷，堪稱驚喜不斷的購物中心。

興業太古匯

新晉項目，與眾不同的半開放式街區設計，眾多亮點品牌和形式多樣的營銷活動，氣場上頗有英式購物中心與日式百貨混合體之感，其走勢值得長期關注。

大寧國際商業廣場

當年不被看好，通過長期的調整與每周不斷的活動成功逆襲成為滬上最成功的區域型開放式生活購物中心，開業十年求新求變的心依然不變，HUB NOVO、小不點大視界兒童劇場、精致會員中心、光譜大寧、品味……想看趣味玩法多樣的調整改造非大寧國際莫屬。

蘇州永旺夢樂城

雖然遠在蘇州，既無大型活動，品牌也并非高大上但非常接地氣，各層面的細節服務——隨處可見的精致座椅、配套設施竟力壓素以精致聞名的港資購物中心一頭的超人性化衛生間、免費租用的卡通童車、兒童層設有安全地毯，無愧于以人為本贏得消費者人心的典范案例。

此外，還有更多知名項目如美羅城、嘉亭薈、七寶萬科、來福士廣場等，由于篇幅所限不再一一細述。

（來源：聯商網 郭歆曄）