中海這艘大船，不動(dòng)聲息間轉(zhuǎn)了方向，從“行業(yè)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商”向“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)”轉(zhuǎn)型。
據(jù)中海公告，2017年前11個(gè)月的銷(xiāo)售金額為2193.34億港元（約為1855.6億人民幣），相應(yīng)的銷(xiāo)售面積為1360.3萬(wàn)平方米。離2300億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)只差臨門(mén)一腳。
而這時(shí)，中海除了面臨同行規(guī)模飛躍式提升的沖擊之外，還有凈利潤(rùn)的絕對(duì)值被超越的考驗(yàn)。舊方式不可持續(xù)，思變箭在弦上。
中海地產(chǎn)在8月過(guò)完上市的25周年紀(jì)念日，稱對(duì)于在下一個(gè)25周年如何繼續(xù)高效回報(bào)股東，思考得比任何時(shí)候都多。
人事調(diào)整結(jié)束，業(yè)務(wù)調(diào)整便開(kāi)始，變化迅速滋長(zhǎng)。無(wú)論是從土地端還是對(duì)延展業(yè)務(wù)邊界的態(tài)度，此中海已非彼中海。
披上多元化的新衣
12月14日，中海地產(chǎn)與京東簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，主要內(nèi)容是在全國(guó)主流城市打造百家X無(wú)人超市店，實(shí)現(xiàn)中海旗下商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)覆蓋。
這份協(xié)議簽得低調(diào)，僅在中海地產(chǎn)的公眾號(hào)得到宣布。據(jù)悉，中海地產(chǎn)與京東雙方還將在某智慧城市樣本園區(qū)內(nèi)，合作開(kāi)發(fā)全球物流云中心、無(wú)人倉(cāng)、無(wú)人分揀物流基地、無(wú)人機(jī)樞紐、城市智能轉(zhuǎn)運(yùn)中心、智能配送終端、無(wú)人售藥柜、無(wú)人超市及物流通路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。
11月22日，中海地產(chǎn)聯(lián)合體獲得雄安第一標(biāo)。這個(gè)聯(lián)合體由中國(guó)建筑(9.340, -0.04,-0.43%)旗下中建三局集團(tuán)有限公司、中海地產(chǎn)、中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司、中建投資基金管理(北京)有限公司組成。而中標(biāo)項(xiàng)目為雄安市民服務(wù)中心。
9月，中海地產(chǎn)還與麥當(dāng)勞簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，開(kāi)拓中海地產(chǎn)布局的核心主流城市市場(chǎng)，在其旗下的商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目展開(kāi)合作。對(duì)中海而言，這個(gè)合作的好處是完善商業(yè)項(xiàng)目的配套，提升附加值。
幾乎同期，中海地產(chǎn)與國(guó)壽投資簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在特色小鎮(zhèn)、核心城市存量物業(yè)項(xiàng)目、存量物業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券、“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目展開(kāi)合作。
而今年上半年，中海還先后與深國(guó)際、平安不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。中海地產(chǎn)把這一系列的跨界和合作解讀成“為公司的多元化發(fā)展儲(chǔ)備了優(yōu)質(zhì)的合作資源”。
中海正在脫掉過(guò)往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業(yè)化到多元化的路上，這一年的中海比往年更具故事性。
中海官方資料顯示，已構(gòu)建了“住宅開(kāi)發(fā)”、“城市運(yùn)營(yíng)”、“創(chuàng)意設(shè)計(jì)及現(xiàn)代服務(wù)”三大產(chǎn)業(yè)群。其中，城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)群涵蓋寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、地鐵上蓋、城市更新、旅游度假、物流等產(chǎn)業(yè)。除了對(duì)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心和酒店的運(yùn)營(yíng)外，過(guò)去甚少被了解到的是，中海地產(chǎn)還在天津?yàn)I海新區(qū)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)模超50萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流基地，在海南萬(wàn)寧、江西九江、安徽黃山等風(fēng)景區(qū)發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)。
相比之下，中海地產(chǎn)的“創(chuàng)意設(shè)計(jì)及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群”業(yè)務(wù)相對(duì)零散，包括物業(yè)管理、華藝設(shè)計(jì)（中國(guó)百?gòu)?qiáng)設(shè)計(jì)院之一）、中海社區(qū)內(nèi)配建的學(xué)校。這個(gè)產(chǎn)業(yè)群的目標(biāo)之一，是計(jì)劃到2022年，在老齡化程度較高的一線及重點(diǎn)二線城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)100個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。
中海的危機(jī)感
中海定位的調(diào)整、業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)變與人事變動(dòng)不無(wú)關(guān)系。現(xiàn)任主席兼行政總裁顏建國(guó)對(duì)中海這艘大船的行駛路徑有自己的見(jiàn)解，投射到企業(yè)發(fā)展上，便是中海近一年來(lái)的種種變化。
首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，攬儲(chǔ)方式更多樣，更市場(chǎng)化運(yùn)作，更顯狼性。今年上半年，中海新增土地儲(chǔ)備共27宗，總地價(jià)為410億港元。下半年截至11月末，不包括其控股的中海宏洋在內(nèi)，光是中海地產(chǎn)自身，便拿下47宗地，總地價(jià)為人民幣582.84億元。
合并上下半年數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，中海地產(chǎn)土地出讓金總額已近1100億港元，超過(guò)管理層年初制定的耗資千億拿地的目標(biāo)。這種打法在過(guò)去少有，在此之前，中海絕大部分土地儲(chǔ)備來(lái)自三次大型企業(yè)并購(gòu)。
中海一向以穩(wěn)健著稱，相比規(guī)模，更重視盈利。但現(xiàn)在中海要利潤(rùn)也要規(guī)模。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年中海在土地市場(chǎng)上撒腿狂奔，明后年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)值得期待。
顏建國(guó)在中報(bào)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，物業(yè)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售仍是公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，會(huì)把90%的資源放在房地產(chǎn)行業(yè)上。
中海公告顯示，2017年前11個(gè)月，中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）累計(jì)的銷(xiāo)售金額為2193.34億港元，相應(yīng)的銷(xiāo)售面積為1360.3萬(wàn)平方米。而中海今年全年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2310億港元，如今看來(lái)完成目標(biāo)毫無(wú)壓力。
中海的危機(jī)感更多來(lái)自于外部。今年11月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出爐，碧桂園銷(xiāo)售達(dá)人民幣5342.7億元，成為首家突破5000億元的房企，而恒大和萬(wàn)科亦有機(jī)會(huì)在年內(nèi)破5000億元。上半年，中海凈利潤(rùn)升25.2%至216.5億港元，但恒大凈利增長(zhǎng)近3倍達(dá)人民幣231.3億元，中海凈利潤(rùn)一哥之位不保。
中長(zhǎng)期內(nèi)，租金穩(wěn)定的持有型物業(yè)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)將成為中海新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。顏建國(guó)說(shuō)，會(huì)把公司6%～8%資源投放在持有型物業(yè)上，另外1%～2%資源將用于養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
“去年，公司針對(duì)新業(yè)務(wù)組建了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，但是什么時(shí)候能成為公司的收入和利潤(rùn)支柱目前還說(shuō)不好。因?yàn)檫@不僅僅取決于我們的投入，還取決于行業(yè)的成熟度。”顏建國(guó)說(shuō)，公司能做的就是，在它(創(chuàng)新業(yè)務(wù))成為風(fēng)口以前，主動(dòng)參與，為明天做好準(zhǔn)備。
對(duì)于多元化業(yè)務(wù)在中海地產(chǎn)中的業(yè)績(jī)份額，可從較為成熟的持有型物業(yè)的收入?yún)⒖肌＝衲晟习肽辏ň频辍?xiě)字樓、購(gòu)物中心在內(nèi)，中海的持有型物業(yè)的收入是13.9億港元，而公司營(yíng)收為872億港元。
中海對(duì)持有型物業(yè)的目標(biāo)是到2020年產(chǎn)生50億港元營(yíng)收，更長(zhǎng)的目標(biāo)是產(chǎn)生100億港元營(yíng)收。但風(fēng)云驟變，等不及2020年，年中時(shí)房企還心存疑慮的長(zhǎng)租公寓如今已成風(fēng)口并顯現(xiàn)紅海之勢(shì)，傳統(tǒng)房企調(diào)頭時(shí)間有限。
相比年中，中海地產(chǎn)的認(rèn)知已變?yōu)椋骸拔磥?lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是單一的商品房與商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)租購(gòu)并舉的住房體系的適應(yīng)，以及不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力，將決定企業(yè)的成敗，中海地產(chǎn)已經(jīng)在路上。”
（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 陳淑貞）
