2017年的最后一個工作日，上午10時，上海“嘉閔高架南二段”通車，打通了嘉定-閔行-虹橋樞紐-浦東機場與浙江的高架網(wǎng)絡(luò)通道。

在嘉閔高架靠近莘松路的幸福路288號，一個名叫“彩生活時代廣場”的社區(qū)商業(yè)廣場也于12月29日開業(yè)。這個項目由“彩生活服務(wù)集團”投資，項目定位是“O2O精品社區(qū)”，總建筑面積7.8萬平方米，其中，地上建筑面積6.4萬平方米，地下建筑面積1.4萬平方米，分1號、2號兩個樓，中間有天橋貫通，南側(cè)1號樓為商業(yè)區(qū)，北側(cè)2號樓為商務(wù)區(qū)，有停車位1200個。

據(jù)介紹，1號樓匯聚了：超市、餐飲、特色零售、兒童教育培訓(xùn)、娛樂、健身等生活服務(wù)設(shè)施。北側(cè)的2號樓則以商務(wù)辦公、連鎖餐飲、汗蒸浴場為主。

從松江方向延莘松路進入幸福路，右側(cè)轉(zhuǎn)彎即到該廣場，交通線路雖然比較順暢，但莘松路在工作日極度擁堵。停車場在廣場背面，地面還未鋪平，車位也沒有劃線。據(jù)車輛管理人員介紹，只有地面地車位，沒有地下停車位。我大致清點了一下車位，約有200個以下車位，與網(wǎng)上宣傳的1200個車位有較大差異。

圖1 彩生活時代廣場

進入兩個大樓的中央通道，首先看到的是“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”廣告牌，進門一看，在做“社區(qū)廚王”的現(xiàn)場品嘗與產(chǎn)品展示活動，喝了一小杯現(xiàn)熬的“飛天鳳”雞湯，感覺口味不錯，問有沒有添加?xùn)|西，回話說：只加了香菇與紅棗。向站在外面的一位姓袁的管理人員詢問后獲悉：“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”是他們的注冊商標(biāo)，也是店鋪名稱，是由“彩生活物業(yè)公司”投資的，“社區(qū)廚王”是他們開辦的一個體驗活動項目，凡是彩生活物業(yè)管理的小區(qū)都會逐漸開辦“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”展示體驗店，營業(yè)面積一般在30平方米，主要功能是展示與連接，不是一個售賣的場景，目前直營開發(fā)，以后會采取加盟、區(qū)域代理等方式。我問袁先生：這是不是有點像正在上海大力推廣的“國安社區(qū)”，回答是：他們是向我們學(xué)的。從中央通道經(jīng)過的客流來看，中老年人居多。

圖2 “鮮生”一詞被廣泛套用

廣場外立面有多家餐飲品牌廣告，包括肯德基、棒約翰、豐島會席日式料理等。但還沒有開張營業(yè)。如圖3。

進門左側(cè)的星巴克占據(jù)了很大空間，右側(cè)是一個“安特魯”烘焙坊，以前沒見過。廣告上寫著“純正英倫風(fēng)味 源自1742年”，蛋糕師傅正在裱制一個長方形的鮮奶蛋糕。烘焙坊有咖啡供應(yīng)，16元一杯，杯大量足，口味還算不錯。如圖4。

圖3 主打餐飲，店鋪未開

圖4 進門就是：咖啡+面包

一樓中庭搭了一個舞臺，有歌舞表演，還請了外國人，挺洋氣，聚集了不少看熱鬧與拍照的客人。如圖5。在中庭通往廁所的墻面上招貼著很大的宣傳廣告：“體驗48小時休閑生活”、“成功 從教育開始”、“享受心的視覺體驗”、“微度假 彩生活”等。男廁所里有六個小便斗、五個蹲坑、一個水斗房。與莘松路上龍之夢影城只有兩個小便斗相比要寬敞得多，但自來龍頭似乎沒有接好，有漏水，清潔阿姨在抱怨。其實，場內(nèi)的直達電梯也沒有接通，電線裸露在外面。種種跡象表明，這是一個十分倉促開業(yè)的項目。場內(nèi)有商家也反應(yīng)：他們是不想在這樣的場景下開業(yè)的，但主辦方要求他們支持一下，只好開業(yè)而不營業(yè)。城市微度假是一個很好的創(chuàng)意，但要貼近消費，真的讓人有度假的感覺，還需要考慮更周全。

圖6 城市微度假

一樓另一側(cè)中區(qū)是街區(qū)飲品甜食店，有“1點點”、“DQ”、“彌茶”、“甜后之翼”、“憤怒的小島游樂中心”等，兩邊的門面都還未開張營業(yè)。如圖7。

圖7 一樓街店

上下樓梯的設(shè)置有下行梯、上下平行梯、直達梯，上下比較方便。不像傳統(tǒng)商場一般都是剪刀交叉梯，想讓客人多兜圈子多逛逛，但體驗不太好。中庭穹頂也比較明朗。每個樓層都點綴了一些懷舊風(fēng)格的擺件。如圖8。

圖8 懷舊與現(xiàn)代

二樓的鋪面，已經(jīng)開業(yè)的并不多：美式EYES眼鏡，瑗緹美甲美睫，SIVANKO家居生活館。這家家具生活館小店雖然已經(jīng)開業(yè)，但招牌還沒有掛出來，據(jù)店主介紹，小夫妻倆原來開網(wǎng)店，如今走到線下開店，東西蠻有品味，只做駝絨羊絨。森馬服飾、咖啡店、Balabala童裝店都未開業(yè)。有一個“純粹剪發(fā) 不說廢話”的廣告從一樓到四樓都有，但不見開在那里。如圖9。

圖9 二樓鋪面

三樓主要是孩子學(xué)習(xí)教育場所，有跆拳道、能力風(fēng)暴等。四樓是餐飲，還有一家意大利烘培店加葡萄酒，這葡萄酒有原畫瓶貼。五樓是“幸福藍海影城MX4D”，也尚未開張。這家名叫“瑪凱仕”的意大利烘培店兩年前進入中國大陸，這是在大陸的第一家實體店。如圖10。

圖10 三樓教育訓(xùn)練場景+意大利烘培店

有關(guān)廣場的媒體報道有溫馨提示：屆時將開通從彩生活時代廣場到莘莊地鐵站的短途公交車。此外彩生活時代廣場特地修建了兩個地下人行通道，直通西環(huán)路的各個小區(qū)。

這個商圈因為在莘松路上有橫穿的高鐵線路與嘉閔高架，把閔行區(qū)與松江區(qū)分為東西兩側(cè)。車輛要經(jīng)過高鐵下面的地道連接兩個區(qū)域，交通因此而十分擁堵。地道內(nèi)側(cè)西面有西環(huán)線沿線居民區(qū)，進出比較方便的是西環(huán)線上的農(nóng)工商大賣場、四村菜場、莘松路上的世紀(jì)聯(lián)華、龍之夢購物中心、七星路上的樂購等購物休閑場所；幸福路以西、地道外側(cè)1公里多有超級大的“上海康城”，這個小區(qū)內(nèi)有公交車通行，5公里范圍內(nèi)還有近20個別墅小區(qū)。如圖11。在離彩生活時代廣場不到2公里的莘松路上有一家比較成熟的“亞樂城”購物中心，該中心負一層有一家永輝精標(biāo)超市“Bravo YH”，開業(yè)已經(jīng)兩年，獲得社區(qū)居民普遍認可，不少去菜場買菜的居民因為有了永輝而改變買菜路徑，改選永輝買菜。亞樂城也有不少兒童早教與娛樂項目，很多顧客是因為有這些項目才經(jīng)常去這一購物中心。這些別墅區(qū)的住戶外出主要是自駕或小區(qū)免費班車，免費班車直達莘莊地鐵1號線終點站，一般很少有中途下車在地道以西購物的習(xí)慣，除非騎單車或駕車到亞樂城。

綜上所述，有以下幾點總結(jié)：（1）這個廣場開業(yè)與招商準(zhǔn)備不充分，商場基礎(chǔ)設(shè)施工程尚未完工，倉促開業(yè)，給消費者的第一印象不是很好；（2）招商項目與“城市微度假”的理念不太吻合，后續(xù)調(diào)整將很費周折；（3）“O2O精品社區(qū)”的項目定位，與內(nèi)容提供存在較大差異；（4）周邊人口龐大，需求層次分明，購物也比較便利，對品質(zhì)要求較高，但如何引流？如何解決交通不便？如何比龍之夢與亞樂城有更好的內(nèi)容與場景吸引這些消費者，面臨很大挑戰(zhàn)。這地方原來是一個“亂糟糟的”家居建材小市場，如今“鳥槍換炮”面貌一新，但關(guān)鍵是內(nèi)容與便利性要跟上。

圖11 幸福路周邊小區(qū)

（來源：上海商學(xué)院教授、聯(lián)商高級顧問團主任周勇）