剛剛過去的2017年是上海商業(yè)零售的“大年”。
這一年，上海新入市商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到46個(gè)，新增購(gòu)物中心體量296.3萬平方米，增長(zhǎng)量領(lǐng)跑全國(guó)。在供應(yīng)量如此大的情況下，2017年的商業(yè)零售依然呈現(xiàn)出回暖趨勢(shì)，空置率持續(xù)下降，購(gòu)物中心首層租金小幅上揚(yáng)。
第一太平戴維斯華東區(qū)董事長(zhǎng)朱兆榮對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆斑^去大家對(duì)實(shí)體都比較悲觀，但2017年一些成熟商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額有20%左右的增長(zhǎng)，個(gè)別奢侈品牌也有了25%的增長(zhǎng)。前幾年做零售和商業(yè)地產(chǎn)的都挺迷茫，不知道前面的路應(yīng)該怎么走，現(xiàn)在逐漸清晰。”
據(jù)朱兆榮了解，市場(chǎng)的回暖也讓零售商在2018年有了更多的開店計(jì)劃。其中國(guó)內(nèi)不少品牌動(dòng)作很大，例如一家本土休閑服裝企業(yè)將會(huì)同時(shí)進(jìn)駐上海、南京等地的奢侈品商場(chǎng)。而一些輕奢類、中檔價(jià)位的外國(guó)品牌也將加大在中國(guó)市場(chǎng)的投入。
觀察去年新開的商業(yè)項(xiàng)目，朱兆榮發(fā)現(xiàn)中國(guó)正在形成自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，一個(gè)不同于歐美、新加坡等市場(chǎng)的模式，可能將開辟一個(gè)新的時(shí)代。他認(rèn)為這源于過去幾年實(shí)體零售碰到的困難，因禍得福。“在一個(gè)地方生意太好做的時(shí)候，是不會(huì)有人去動(dòng)腦筋想如何改變的，正因?yàn)檫@幾年實(shí)體零售遇到困難，開發(fā)商和商家才花工夫去思考。”
朱兆榮注意到，國(guó)內(nèi)開發(fā)商這幾年的進(jìn)步很大，在一些新開的商場(chǎng)內(nèi)，場(chǎng)景、室內(nèi)設(shè)計(jì)都做得非常特別，能夠完美配合業(yè)態(tài)及貨品的陳列。“過去二三十年，購(gòu)物中心的室內(nèi)裝修更加講求合理性，比如寬度、高度夠不夠，燈光好不好，很少講場(chǎng)景整體布置。現(xiàn)在的新項(xiàng)目非常講究場(chǎng)景設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)師有更多想象發(fā)揮空間，這對(duì)整個(gè)行業(yè)來說是比較健康的。”
與場(chǎng)景布置相應(yīng)的是，新業(yè)態(tài)、新零售概念的逐步深入為實(shí)體商場(chǎng)帶來了人流量。“毗鄰上海的蘇州中心是個(gè)很好的例子。它在去年11月11日光棍節(jié)開業(yè)，勇氣可嘉，體量高達(dá)30萬平方米，開業(yè)后人流量不錯(cuò)，超出之前的市場(chǎng)預(yù)判，過去我從未看到蘇州的零售市場(chǎng)如此活躍。這證明好的商業(yè)項(xiàng)目仍然會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。一是項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)管理不錯(cuò)，整體格調(diào)大氣，二是業(yè)態(tài)全面，餐廳數(shù)量非常多。”
在談到國(guó)外零售商進(jìn)入中國(guó)的計(jì)劃時(shí)，朱兆榮提及市場(chǎng)的一個(gè)變化——進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)比較早的幾個(gè)低價(jià)位快消品牌，目前銷量在下滑，而中高端價(jià)位的輕奢類品牌卻在中國(guó)發(fā)展迅速。
“中國(guó)市場(chǎng)正在經(jīng)歷明顯的消費(fèi)升級(jí)。用戶心態(tài)轉(zhuǎn)變，崇尚質(zhì)優(yōu)、價(jià)高的商品。中國(guó)消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的追求甚至超過國(guó)外消費(fèi)者。”朱兆榮說，從前國(guó)外品牌剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)，會(huì)選擇布點(diǎn)上海的多個(gè)商務(wù)區(qū)。
但現(xiàn)在，他們寧愿控制店鋪數(shù)量，將每家店設(shè)計(jì)得更為精致，走“少而精”的路線。在貨品分類上，零售商會(huì)更加細(xì)化產(chǎn)品的分類。比如，現(xiàn)在會(huì)出現(xiàn)同一品牌在一家商場(chǎng)內(nèi)開兩家門店的情況——一個(gè)專注于年輕時(shí)尚款，另一個(gè)專做運(yùn)動(dòng)款。
展望新一年，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)2018年上海將有14個(gè)項(xiàng)目近140萬平方米新增供應(yīng)入市，其中浦東供應(yīng)量將達(dá)歷史新高。但新型零售、餐飲店、美妝護(hù)膚品牌開店需求旺盛，將支撐優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)健增長(zhǎng)。
談及未來上海商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注重點(diǎn)，朱兆榮認(rèn)為有兩個(gè)方向。一是關(guān)注有潛力的新興區(qū)域，比如七寶和寶山，寶山的居民消費(fèi)力潛力很大，但目前尚未有大型商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，未來開發(fā)前景廣闊；而前灘、虹口則是較有挑戰(zhàn)性的區(qū)域；徐家匯和南京西路的商業(yè)氛圍一直都非常好，南京東路則會(huì)慢慢提升。
其二，朱兆榮認(rèn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注14-18歲的消費(fèi)群體，目前他們較為缺乏消費(fèi)空間。因?yàn)榇蠹业淖⒁饬Ω嗉性?3-35歲的消費(fèi)人群。朱兆榮建議，如果整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目體量足夠大，例如10萬平方米以上的商業(yè)中心，就要考慮給14-18歲的潛在消費(fèi)群體留有空間，培養(yǎng)未來消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣。
（來源：界面新聞 馬一凡MYF）
