重慶 · 龍湖光年剖面示意圖
如果你緊跟龍湖近期的新聞和高管對外發(fā)言會(huì)發(fā)現(xiàn)，TOD成為一個(gè)熱詞，這是龍湖將多種業(yè)態(tài)開發(fā)、運(yùn)營能力結(jié)合的一個(gè)強(qiáng)大載體，是龍湖集團(tuán)主動(dòng)變革的一個(gè)側(cè)面，更是龍湖這家企業(yè)決勝未來的武器。
TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）是房地產(chǎn)行業(yè)一種特殊的開發(fā)模式。2018年龍湖集團(tuán)的年會(huì)上，龍湖首席執(zhí)行官邵明曉拋出了一個(gè)概念——龍湖要做人與空間的連接，也就是“空間即服務(wù)”。按照邵明曉的設(shè)想，住宅開發(fā)銷售、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)，此外還探索了養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
這些業(yè)務(wù)之間想要完美協(xié)同，需要一個(gè)好的模式去支撐，TOD模式就是支撐這些業(yè)務(wù)的錨點(diǎn)，它完美建構(gòu)了龍湖各項(xiàng)業(yè)務(wù)協(xié)同的模型，在城市發(fā)展方向和國家政策導(dǎo)向上，龍湖找到了這樣的底盤來達(dá)到多種業(yè)態(tài)的聚合。
界面新聞?dòng)浾攉@悉，近期龍湖已經(jīng)在集團(tuán)內(nèi)部將TOD模式上升至戰(zhàn)略層面。截至目前，龍湖已開業(yè)的TOD商業(yè)項(xiàng)目有18個(gè)，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積達(dá)到800萬平方米。
在6月14日，2018北京國際城市軌道交通高峰論壇上，龍湖集團(tuán)副總裁、集團(tuán)總建筑師胡浩首次對外系統(tǒng)性得闡釋了龍湖構(gòu)想和打造TOD的歷程。
據(jù)胡浩介紹，選定TOD模式作為龍湖多項(xiàng)業(yè)務(wù)聚合的底盤，最初來源于龍湖的商業(yè)基因。2003年龍湖第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目重慶北城天街開業(yè)，這里人流密集，龍湖誕生了TOD模式的萌芽。2011年，龍湖正式提出“持商業(yè)”戰(zhàn)略，開始布局全國，在一二線城市的交通節(jié)點(diǎn)，做復(fù)合開發(fā)。
這種研判來源于對城市發(fā)展的認(rèn)知，胡浩認(rèn)為，發(fā)展較快的城市一般都交通便利，有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，且產(chǎn)業(yè)不斷升級，然后才能吸引人口，逐漸積聚高端人才。
高鐵經(jīng)濟(jì)就是以高鐵樞紐為點(diǎn)，以所經(jīng)的沿線為軸，以樞紐站的周邊地區(qū)為外圍擴(kuò)散形成面，聚集了人流、物流、資金流、技術(shù)流和信息流，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)客體向交通圈外擴(kuò)展成為網(wǎng)絡(luò)。城際高鐵和城市內(nèi)的地鐵、軌道組成了軌道交通。這個(gè)思路和龍湖網(wǎng)格化布局相吻合，龍湖的項(xiàng)目布局也是圍繞高速軌交網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建起來。
“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位讓住宅開發(fā)的空間越來越小，一線城市正逐漸由增量市場漸變?yōu)榇媪渴袌觯堫^開發(fā)商紛紛切換能力，探索城市運(yùn)營服務(wù)。TOD為未來的業(yè)績增長提供了空間，同時(shí)復(fù)雜的業(yè)態(tài)要求也是開發(fā)商運(yùn)營能力的校驗(yàn)場。
在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，龍湖是為數(shù)不多持續(xù)、堅(jiān)定提升經(jīng)營型物業(yè)運(yùn)營能力的房企。這來源于吳亞軍多年前的戰(zhàn)略判斷，也歸功于邵明曉的堅(jiān)定推行。
邵明曉近期向界面新聞?dòng)浾咄嘎�，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的增長曲線已經(jīng)接近高點(diǎn)，而商業(yè)運(yùn)營這條曲線的才起步不久，有巨大的增長空間。而龍湖要做的，是抓住未來。
2017年，龍湖已開業(yè)商業(yè)總建筑面積258萬平方米，總體出租率95.3%，租金收入為25.3億元。目前，龍湖在商業(yè)項(xiàng)目上的投資主要來自于地產(chǎn)銷售回款。但龍湖也想要通過運(yùn)營收入來支持商業(yè)地產(chǎn)投入，近期目標(biāo)是到2020年，龍湖商業(yè)租金收入達(dá)到60億元，開業(yè)商場總數(shù)超50座。商業(yè)地產(chǎn)之外，長租公寓、養(yǎng)老、產(chǎn)城也在同步推行。
而在將開業(yè)的商場中，較大比例都是軌交節(jié)點(diǎn)上的TOD項(xiàng)目。目前，龍湖的產(chǎn)品體系全面覆蓋三大TOD項(xiàng)目類型。第一類項(xiàng)目是以城市公交慢行系統(tǒng)為核心的城市節(jié)點(diǎn)型項(xiàng)目，這類項(xiàng)目通過商業(yè)與站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)物理連通，依靠軌道客流帶來商業(yè)的發(fā)展，大多出現(xiàn)在比較早期的TOD項(xiàng)目中。
第二類就是借助軌交站點(diǎn)人流，來整體打造周邊環(huán)境，提升區(qū)域活力和商業(yè)氛圍。這是目前比較多的TOD項(xiàng)目情況。第三類就是依托高鐵、航空的人流導(dǎo)入，來聚集超大人流自成體系的超級樞紐綜合體，這也是未來TOD項(xiàng)目發(fā)展的主要方向。另外，龍湖還在嘗試推進(jìn)以列車新城、產(chǎn)城融合為理念，來打造綠色生態(tài)的城市產(chǎn)業(yè)級TOD項(xiàng)目。
面對TOD模式對運(yùn)營能力的復(fù)雜要求，開發(fā)商最頭疼的是復(fù)合型人才的稀缺，既要有過硬的專業(yè)能力，還要懂得溝通協(xié)調(diào)。龍湖發(fā)現(xiàn)，想要找到符合要求的人才真的不是件容易的事。
龍湖的對策是建立工作站模式的平臺，在平臺上再建立溝通機(jī)制以及高能量的培養(yǎng)機(jī)制，達(dá)到相互協(xié)同的效果。現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)人才流動(dòng)性趨大，龍湖不希望一旦有人離職，相關(guān)的業(yè)務(wù)出現(xiàn)停滯的狀況。在龍湖內(nèi)部，這樣的平臺叫workshop，聚集了龍湖相關(guān)業(yè)態(tài)的專業(yè)人才。
按照胡浩的解釋，這樣的平臺是一個(gè)數(shù)據(jù)化的、技術(shù)驅(qū)動(dòng)的平臺。以往，龍湖業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)圍繞各個(gè)業(yè)態(tài)，商業(yè)項(xiàng)目、地產(chǎn)開發(fā)、酒店等業(yè)態(tài)之間的數(shù)據(jù)并沒有打通。
在TOD項(xiàng)目中，數(shù)據(jù)將圍繞客戶，是圍繞人產(chǎn)生的場景。龍湖希望通過數(shù)據(jù)和技術(shù)的驅(qū)動(dòng)、快速迭代來滿足客戶的需求。
TOD模式也在不經(jīng)意中影響著龍湖的投資布局。目前，龍湖已經(jīng)進(jìn)入的城市有37個(gè)，主要是一二線城市。隨著軌道交通的發(fā)展，中國未來城市的發(fā)展將是核心都市圈以及周邊衛(wèi)星城市的格局，沿著軌道交通，龍湖也開始跟隨變化調(diào)整。
龍湖的布局策略是，在做深、做透已布局市場的基礎(chǔ)上，持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的城市群，以及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。
比如，在龍湖起家的重慶，沙坪壩區(qū)域的人口密度達(dá)到每平方公里3萬人，這個(gè)老城區(qū)面臨城市更新問題。在這片老城區(qū)，龍湖正以自己高能級城市門戶打造的能力建設(shè)“龍湖光年”項(xiàng)目，這是全國首個(gè)商圈高鐵TOD綜合體，物業(yè)體量約48萬平方米，是龍湖規(guī)劃建設(shè)中最先進(jìn)最復(fù)雜的TOD項(xiàng)目。建成后，將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的成長。
胡浩認(rèn)為，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，高鐵的樞紐必將成為未來TOD發(fā)展的契機(jī)，城市內(nèi)的便捷生活逐漸向24小時(shí)城市間的城際生活轉(zhuǎn)變，人口集聚的效率會(huì)更加明顯，高量級的TOD項(xiàng)目必將會(huì)成為新的城市名片。龍湖光年作為全國首個(gè)在老城區(qū)，也就是在沙坪壩商圈中的五軌合一的TOD項(xiàng)目，將以懸浮城市為理念打造，為主城整個(gè)商圈擴(kuò)容升級。
隨著軌道交通的延伸，龍湖也開始布局環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。在北京周邊的河北省高碑店市，龍湖正在打造一個(gè)綠色生態(tài)的高碑店·列車新城項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目，已成為世界規(guī)模最大的PHI被動(dòng)房在建項(xiàng)目，第23屆世界被動(dòng)房大會(huì)也因此在高碑店舉辦，這將是世界被動(dòng)房大會(huì)首次進(jìn)入亞洲。
行業(yè)競爭愈演愈烈，有的開發(fā)商在進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，想要加強(qiáng)市場占有率，另有一些企業(yè)在探索提升運(yùn)營服務(wù)能力，增加想象空間以及生存空間，龍頭房企更多是在兩方面同時(shí)發(fā)力。在TOD模式上，龍湖不是先行者，它有的是日臻成熟的運(yùn)營能力。龍湖接下來的業(yè)績?nèi)绾危欢ǔ潭壬蠈⑷Q于他們在TOD模式上的表現(xiàn)。
（來源：界面新聞 李棟LD）
