重慶 · 龍湖光年剖面示意圖

如果你緊跟龍湖近期的新聞和高管對外發言會發現，TOD成為一個熱詞，這是龍湖將多種業態開發、運營能力結合的一個強大載體，是龍湖集團主動變革的一個側面，更是龍湖這家企業決勝未來的武器。

TOD（以公共交通為導向的開發）是房地產行業一種特殊的開發模式。2018年龍湖集團的年會上，龍湖首席執行官邵明曉拋出了一個概念——龍湖要做人與空間的連接，也就是“空間即服務”。按照邵明曉的設想，住宅開發銷售、商業運營、長租公寓、物業服務構成了龍湖的四大主航道業務，此外還探索了養老、產城等創新業務。

這些業務之間想要完美協同，需要一個好的模式去支撐，TOD模式就是支撐這些業務的錨點，它完美建構了龍湖各項業務協同的模型，在城市發展方向和國家政策導向上，龍湖找到了這樣的底盤來達到多種業態的聚合。

界面新聞記者獲悉，近期龍湖已經在集團內部將TOD模式上升至戰略層面。截至目前，龍湖已開業的TOD商業項目有18個，以TOD為核心的全業態開發面積達到800萬平方米。

在6月14日，2018北京國際城市軌道交通高峰論壇上，龍湖集團副總裁、集團總建筑師胡浩首次對外系統性得闡釋了龍湖構想和打造TOD的歷程。

據胡浩介紹，選定TOD模式作為龍湖多項業務聚合的底盤，最初來源于龍湖的商業基因。2003年龍湖第一個商業項目重慶北城天街開業，這里人流密集，龍湖誕生了TOD模式的萌芽。2011年，龍湖正式提出“持商業”戰略，開始布局全國，在一二線城市的交通節點，做復合開發。

這種研判來源于對城市發展的認知，胡浩認為，發展較快的城市一般都交通便利，有產業導入，且產業不斷升級，然后才能吸引人口，逐漸積聚高端人才。

高鐵經濟就是以高鐵樞紐為點，以所經的沿線為軸，以樞紐站的周邊地區為外圍擴散形成面，聚集了人流、物流、資金流、技術流和信息流，使社會經濟客體向交通圈外擴展成為網絡。城際高鐵和城市內的地鐵、軌道組成了軌道交通。這個思路和龍湖網格化布局相吻合，龍湖的項目布局也是圍繞高速軌交網絡構建起來。

“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位讓住宅開發的空間越來越小，一線城市正逐漸由增量市場漸變為存量市場，龍頭開發商紛紛切換能力，探索城市運營服務。TOD為未來的業績增長提供了空間，同時復雜的業態要求也是開發商運營能力的校驗場。

在整個房地產行業，龍湖是為數不多持續、堅定提升經營型物業運營能力的房企。這來源于吳亞軍多年前的戰略判斷，也歸功于邵明曉的堅定推行。

邵明曉近期向界面新聞記者透露，房地產開發行業的增長曲線已經接近高點，而商業運營這條曲線的才起步不久，有巨大的增長空間。而龍湖要做的，是抓住未來。

2017年，龍湖已開業商業總建筑面積258萬平方米，總體出租率95.3%，租金收入為25.3億元。目前，龍湖在商業項目上的投資主要來自于地產銷售回款。但龍湖也想要通過運營收入來支持商業地產投入，近期目標是到2020年，龍湖商業租金收入達到60億元，開業商場總數超50座。商業地產之外，長租公寓、養老、產城也在同步推行。

而在將開業的商場中，較大比例都是軌交節點上的TOD項目。目前，龍湖的產品體系全面覆蓋三大TOD項目類型。第一類項目是以城市公交慢行系統為核心的城市節點型項目，這類項目通過商業與站點實現物理連通，依靠軌道客流帶來商業的發展，大多出現在比較早期的TOD項目中。

第二類就是借助軌交站點人流，來整體打造周邊環境，提升區域活力和商業氛圍。這是目前比較多的TOD項目情況。第三類就是依托高鐵、航空的人流導入，來聚集超大人流自成體系的超級樞紐綜合體，這也是未來TOD項目發展的主要方向。另外，龍湖還在嘗試推進以列車新城、產城融合為理念，來打造綠色生態的城市產業級TOD項目。

面對TOD模式對運營能力的復雜要求，開發商最頭疼的是復合型人才的稀缺，既要有過硬的專業能力，還要懂得溝通協調。龍湖發現，想要找到符合要求的人才真的不是件容易的事。

龍湖的對策是建立工作站模式的平臺，在平臺上再建立溝通機制以及高能量的培養機制，達到相互協同的效果。現在地產行業人才流動性趨大，龍湖不希望一旦有人離職，相關的業務出現停滯的狀況。在龍湖內部，這樣的平臺叫workshop，聚集了龍湖相關業態的專業人才。

按照胡浩的解釋，這樣的平臺是一個數據化的、技術驅動的平臺。以往，龍湖業務數據圍繞各個業態，商業項目、地產開發、酒店等業態之間的數據并沒有打通。

在TOD項目中，數據將圍繞客戶，是圍繞人產生的場景。龍湖希望通過數據和技術的驅動、快速迭代來滿足客戶的需求。

TOD模式也在不經意中影響著龍湖的投資布局。目前，龍湖已經進入的城市有37個，主要是一二線城市。隨著軌道交通的發展，中國未來城市的發展將是核心都市圈以及周邊衛星城市的格局，沿著軌道交通，龍湖也開始跟隨變化調整。

龍湖的布局策略是，在做深、做透已布局市場的基礎上，持續關注高鐵網點布局節點形成的城市群，以及環超大型城市周邊的衛星城市。

比如，在龍湖起家的重慶，沙坪壩區域的人口密度達到每平方公里3萬人，這個老城區面臨城市更新問題。在這片老城區，龍湖正以自己高能級城市門戶打造的能力建設“龍湖光年”項目，這是全國首個商圈高鐵TOD綜合體，物業體量約48萬平方米，是龍湖規劃建設中最先進最復雜的TOD項目。建成后，將帶動整個片區的成長。

胡浩認為，隨著高鐵網絡的飛速發展，高鐵的樞紐必將成為未來TOD發展的契機，城市內的便捷生活逐漸向24小時城市間的城際生活轉變，人口集聚的效率會更加明顯，高量級的TOD項目必將會成為新的城市名片。龍湖光年作為全國首個在老城區，也就是在沙坪壩商圈中的五軌合一的TOD項目，將以懸浮城市為理念打造，為主城整個商圈擴容升級。

隨著軌道交通的延伸，龍湖也開始布局環超大型城市周邊的衛星城市。在北京周邊的河北省高碑店市，龍湖正在打造一個綠色生態的高碑店·列車新城項目。這個項目，已成為世界規模最大的PHI被動房在建項目，第23屆世界被動房大會也因此在高碑店舉辦，這將是世界被動房大會首次進入亞洲。

行業競爭愈演愈烈，有的開發商在進一步強調高周轉，想要加強市場占有率，另有一些企業在探索提升運營服務能力，增加想象空間以及生存空間，龍頭房企更多是在兩方面同時發力。在TOD模式上，龍湖不是先行者，它有的是日臻成熟的運營能力。龍湖接下來的業績如何，一定程度上將取決于他們在TOD模式上的表現。

（來源：界面新聞 李棟LD）