商業新趨勢：傳統購物中心將面臨大潰敗！

       通過近10年來國內商業地產市場的增長，到今天國內商業地產的發展趨勢增長放緩將無可避免。根據目前的項目儲備，一、二線城市商業地產市場年增速在2018年后將穩定在15%以下。在這些城市中，平均每2人擁有1平方米的商業面積，已經達到美國東西海岸發達城市的水平，宣告市場正式進入存量時代。然而，國內國消費者的需求卻在不斷變化。據麥肯錫2017年全球消費者信心調查顯示，近六成中國消費者的消費行為在2016—2017年發生了顯著變化。90后的崛起對存量商業地產的持續提升也提出了新要求，根據麥肯錫2017年中國消費者調查，近四成90后消費者希望獲得更好的購物環境、服務和產品，并不介意為此付出更高的價格。

傳統商業地產模式將面臨大潰敗！

   國內網紅品牌鮑師傅、喜茶、一點點一夜爆紅的原因，網紅糕點鮑師傅、不排隊喝不到的喜茶、最近紅遍上海灘的一點點等，這些網紅品牌卻能刷爆朋友圈。對于國內現網紅品牌頻頻閃現的今天，也同樣昭未傳統的商業地產與購物中心再也不能以不變應萬變了。據國家統計局數據，2017年1—5月，停業的餐廳平均壽命為508天，難以撐過典型的3年租期。面對增量稀少，存量卻備受消費者多變需求挑戰的情況，不少商業地產運營商依然遵循行業慣性，希望通過在標準開發運營模式上“打補丁”的方式跑贏市場，結果往往不及預期。既然商業地產的本質是為了連接商戶和消費者，滿足消費者需求，筆者認為我們就以終為始，從消費者和商戶的痛點出發找出標準商業地產模式中的問題， 并探索未來開發運營模式的新趨勢。

      從國內商業地產運營模式的 統一招商、統一業態組合、統一營銷推廣、統一形象等幾個統一到如今的幾乎統一品牌、統一業態、統一設計、統一布局規劃，國內商業地產的標準化復制模式在商業地產行業作了充分的詮釋。隨著城市發展，核心商圈和區域商圈均已趨于飽和，消費者往往面對多個購物中心商圈和雷同的品牌與業態，紛紛患上了“選擇困難癥”......

未來新趨勢：大店更大，小店更近

    未來，大型購物中心需要通過打造、更新“大IP”，吸引各類人群，推動 人流量增長。同一個品牌下的多個購物中心，可以運用不同的“IP”主題組合，如親子卡通、藝術設計、選秀明星、地方文化等，實現輻射區域內的影響力最大化。社區商業則需要更加貼近消費者，在業態選擇、空間分時利用、電子CRM管理等方面做文章，針對社區需求調整模式，高效滿足高頻的衣食住行、親子早教、休閑娛樂需求，提高固定輻射范圍內社區消費者的造訪頻次。

反思之一：主要依靠長期租戶維持購物體驗

    在傳統模式中，商業地產運營商只對公共空間和整體品牌形象負責，租戶需要自行打造商戶品牌、挑選產品并設計空間。同時，商業地產運營商希望各類租戶的租約以2～3年為一周期且保持穩定，以減少空置期租金損失。 然而， 除了奢侈品、快時尚等知名品牌主力店外，不少商戶的品牌塑造、選品更新、空間規劃能力欠佳，往往出現業績差、提前撤租的現象。另外，消費者也希望購物中心的商戶常換常新，對2～3年一更新的商戶組成缺乏耐心。

-未來新趨勢：購物場景化，做組合商戶的“買手”

  場景化迭代的商戶組合將商業地產運營商的日常運營職責從公共空間管理拓展到了產品選擇和店鋪空間動態調整。這一模式既能滿足消費者喜新厭舊的心理，也能夠平衡財務回報，甚至可以減少不必要的提前撤場現象。

反思之二：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道

商業地產運營商傳統上以租金為主要收入來源，通過租約更新時的租金單價調整實現收益最大化。然而，租戶對租金的承受能力由坪效決定，幾輪加價后，租售比接近極限，而此時的客流卻可能已逐漸飽和甚至衰退。租戶往往不堪重負，只有提高價格“為難消費者”了，要不就只能選擇歇業撤場。消費者最終需為高租售比買單，不然只能面對空置的商鋪，導致糟糕的購物體驗。

反思之三：過度期望線上媒體為線下門店引流

  在電商擠占線下零售商業發展空間的今天，購物中心紛紛購買線上媒體，或聯合電商網站，在“雙十一”等線上購物的主要窗口大量投放廣告，希望重新將消費者從線上吸引到線下。然而，在標準品類中，由于線上渠道價格優惠透明、服務精準高效、產品海量豐富，習慣了線上購物的消費者往往不愿意回到線下實體商業，因此，基于促銷活動從線上向線下引流十分困難。

-->>未來新趨勢：線下導流線上，最大化客流價值

越來越多的購物中心意識到，由于產品體驗、現場服務等優勢，線下渠道依然可以吸引到高質量的客群。針對線下高質量客群，購物中心可以聯合線上平臺，提供額外的線上產品選擇、長期訂閱等服務，確保自身不僅把握消費者的線下消費，更能分享線下消費者在線上貢獻的額外價值。

反思之四：開發運營能力升級滯后

商業地產運營商往往以模塊化設計、快速完工、快速招商、快速開業的高效率模式為標準，批量復制出大量的商業地產項目投入市場。2016年，全球新建購物中心約1250萬平方米，中國以575萬平方米的面積再居全球首位，占比近一半。然而由于同質化程度高，項目延期開業、回報率低甚至倒閉等諸多現象屢見不鮮。2016年，超過50%的新購物中心項目延期開業超過半年，這其中大半與招商無法滿足開業要求有關。

-->>未來新趨勢：內容為王，設計驅動

未來做商業地產就是做內容，需要類似時尚雜志的編輯能力，在相同的“容器”中，一遍遍推陳出新。這背后需要一整套能力組合支撐，包括前瞻設 計、客戶洞察、核心品類產品和品牌組合管理等。日本蔦屋書店是一個極致案例。“在未來，所有的企業都將成為設計集團。”“ 所謂的設計，……即是為顧客提供把構想變為現實的能力。”蔦屋書店針對穩定的目標客群，以生活方式主題為載體不斷創新，設計跨品類的場景，使蔦屋書店可以舊瓶裝新酒，牢牢抓住受眾。

   在這個零售新概念爆發、消費者喜好快速更迭的時代，現有商業地產開發運營模式將遇到前所未有的挑戰。商業地產運營商應盡早布局，嘗試新模式， 建立新能力，跟上零售業態發展和消費者需求變化的腳步，并進一步引領商業地產發展的新趨勢。未來消費者訴求的價值將成為購物中心的新價值點，開辟與新價值所匹配的創新盈利模式，才是突圍的根本要義。

其次，國內大多數商業地產運營商長期缺乏消費者認知和洞察能力。

這主要是因為商業地產運營商太關注短期租金玶效或物業增值，長期遠離消費者，缺少挖掘消費者洞見的意識。同時國內商業地產運營商普遍缺乏專業的商業運營系統化管理體系，消費者偏好及習慣等收集，分析、流通、管理不足。即使對消費者某一方面的消費特征有一定的收集，但應用能力仍然缺乏，不能將消費者洞察轉化為具體運營策略執行落地。商業地產是一個具有“贏者通吃”的特點。盡管同質化競爭如此激烈，但仍然有極少數優質商場仍然取得高速增長（如新光天地），進一步集中客流和收益。誰能率先突破“場地”的限制，攫取新的消費價值并突破盈利模式的關隘，誰就是未來整合商業地產運營的真正領導者。

未來已來，商業地產運營商必須要認識到，從今天開始努力嘗試去改革，新局面和新格局將會發生在不遠的將來......