謝尚偉：新時代下商用不動產資產創新經營策略

中國社會經濟可能持續強化的新時代特征如下：

1、新技術

5G / 無卡、無現金支付 /  AI  / 自動駕駛 

2、新經濟環境

宏觀經濟 L型走勢，極有可能處于下降通道。不用太悲觀，因為中國的經濟總量已經位居全球第二，降速發展勢成必然。

3、新人口結構

70、80后佛系中年/90、95、00后是正在崛起的中堅；自由、執著于自身所長、興趣愛好，城市間的流動可能遠高于前輩。人口老齡化，養老、養生銀發經濟/人口出生率增速放緩或下降，人口紅利漸盡……

4、新金融環境

證券市場制度創新，為獨角獸企業回歸創造條件；創業板、新3板融資能力持續下降

金融創新：ABS、REITS、私募基金持續發展 / 地方債風險自擔/ 剛性兌付成為過去

5、新經濟結構

技術、經濟，教育持續推動消費升級，服務業迎來高速發展期。

6、新文化戰略

文化復興/文旅、文化產業走強/重慶逐漸成為旅游網紅城市

7、新政策環境

房地產供給側改革深化，市場供應結構化調整機制建立：租購并舉；租購同權將持續深化

長租公寓/特色小鎮，正在形成資本追逐的風口 ……

8、新城市競爭力思路

高鐵爭奪/人才爭奪/產業圈構建/健康良性可持續經濟發展動力構建……

9、新稅制環境

金稅3期 /稅收征管進入大數據時代/無紙化時代/繼企業稅號之后，個人稅號或將推出

10、新政治環境

新憲法確立，中國社會經濟治理的穩定性、確定型必然拉長，為下一個10年持續發展創造扎實環境11、一帶一路從藍圖到落地，讓中國經濟與世界連接逐漸擺脫被周邊掣肘的海洋通路的唯一性

12、新零售

線上電商（A/J/S/X）+T“集體下地”，參股、改造、賦能實體商業、實體零售渠道。

加速傳統零售渠道的轉型、升級 ：品類擴展、場景革命 、消費者行為數據化 、線上/線下流量復合交織。

制造強國 、環保生態 、金融導向性管控 、精準扶貧 、西部（重慶）崛起……中國經濟脫虛向實進程在波折中持續前行；對機構型商業地產投資經營影響最大的兩個方面：金融創新證券化+ 稅制優化，有望在未來3年內落地；總體樂觀，局部失衡，是常態。

影響商用不動產的價值的核心因素

1、地段是影響價值首要因素,包含“區域、交通、景觀、資源”

2、內容選擇（定位、招商）是影響價值的第二要素

3、物業本身硬件條件（包括改造的可能性）是制約內容選擇及價值實現的基礎條件

4、物業本身可視性、可達性也是制約物業價值實現的重要因素 。

5、區域人口增長趨勢，是影響商業資產價值長期價值的決定性因素

商用不動產經營的價值維度

1、減少物業管理費及資產維護成本支出

2、貢獻現金流

3、貢獻社會服務價值及城市形象價值

4、為資產去化或資本化提供了可能性

5、激活物業所在片區的綜合價值

商用不動產保值增值的重要因素

1、選商。

招商團隊正確選商是前提 。

2、扶商

物業價值的良性增值，主要有賴于租戶良好的經營面及周邊區域的成熟，尤其是租戶的經營面是物業價值增長的重要因素。 養鋪的主要是租戶。

3、經營環境持續優化

基礎條件、外部通達性、停車便利性、人口的持續增長

4、動態評估、租賃條件調整

合約期控制、租金模式 、商家盈利狀況的持續跟蹤及分析、周邊租賃行情及供給 ……  

選商策略。

態組合合理性/租金貢獻值 /品牌帶動力/客流帶動/符號化意義/承租人實力 /承租人自身營銷能力

業態/品類：方向正確才有意義

品牌：決定經營能力、市場認可度基本面

投資人身份：品牌直營/加盟/聯合投資，決定了對店鋪經營的投入程度。

加速招商的策略

1、生意邏輯的清晰梳理，是前提。

1生2，2生3，3生萬物； 從0到1，從1到N…… 

2、決策效率，決定把握機會的概率

3、合作模式的多元化，可以大幅度提升合作可能性。

4、首輪合作條件具有市場比較優勢

扶商策略

1、理解租戶經營管理痛點及核心需求，提前為租戶創造好良好的軟硬件環境

工具：租戶服務指南

包含從“物業交付到租戶日常營業”涉及的體系內外的辦事流程、費用標準及支付方式、報事報修、發票獲取、對應部門及聯絡方式、工具表單、營業安全注意事項及通行的經營指引；這個需要結合各個項目特質梳理。

2、對租戶意見/建議的高效反饋，充分溝通，建立良好、和諧、彼此信賴的租賃合作關系。

工具：

投訴建議管道/限時回復機制 /定期巡訪：觀察、傾聽、評估/風險預警/備選租戶提前甄選 

資產激活的思路

1、以未來視角，探索資產經營承載各種內容的各種可行性

方法論： 城市 / 人 /生活 / 科技/ 產業  / 政策

2、內容落地的多維推導

商業  /辦公 （聯合辦公）/住宿（酒店/公寓/民宿）/產業（醫療/ 養老/教育培訓 /文化/生產……）

3、以未來視角+自身資源，探索資產經營模式的各種可行性

A、租賃模式

固定租金/固定租金結合營業額分成兩者取其高/純抽成

B、投資自營 （前提是符合公司業務戰略及自身資源準備）

C、聯合投資，股權合作，產業孵化

提高資產盤活效率的舉措

1、廣開渠道，整合外部資源

聘請專業公司/團隊提供顧問咨詢，控制前期系統性風險：方向與產品（若自身商業實踐經驗不足）

定位策劃、業態租戶、目標租戶梳理、建筑空間及機電配置標準、租賃政策制定、經濟測算、重要節點排期、經營管理作業文件、人員專業訓練

聘請多家租售代理，增加引入目標客戶數量

招租的過程其實也是最直接、最真實的市場調研

資產經營的戰略視角

目標清晰

有判斷。回報實現的路徑是長期持有 還是 短線操作（銷售導向） 

1、長期持有的基礎

有錢、有保增值預期、有團隊、有資本金融化管道或安排 。

2、長線持有的要求：

戰略耐性+具有高度市場化、持續微創新的團隊 。

3、要點： 想象力+專業力 +兌現力

4、短線操作要點

4.1產品方向正確：具有小單元獨立出售及經營的可行性

比如：開放式街區化、小單位

4.2產品爆點突出：戶型好、空間好、贈送率高（露臺、外擺）、停車位足。

4.3物業工程條件配置高： 給排水、電量 、煙道 、荷載 、排污、空調機位、衛生間 齊全，并具有前瞻性 。

4.4使用成本低：單元物業空調選型、電梯選型以及其他高頻率使用設備選型符合使用經濟、維護經濟的標準

租賃糾紛處置

1、唯一依據：租賃合同及相關雙方簽署的書面文件

嚴格執行書面文件，并在費用催收方面注意書面合法證據取得、存檔。

2、高效：不能無目標、不作為的拖延……

3、收支（賠付）兩條線：不可混談，但可沖抵 。

4、有條件的開放租賃權益轉換，降低無力經營租戶抗性及損失，促使經營不善的租戶幫業主方尋求新租戶，降低空置風險。接手租戶必須符合總體要求、合同必須重新簽訂，要收取一定比例的合同換簽過戶費。

國內商業地產新業態機會

1、新零售：線上頭部公司的創新業態及品牌；科技發展推動的創新商業實踐

2、長租公寓 ：產業風口期，處于多頭搶灘，試錯，做大規模期；

3、民宿 ：文化旅游高速發展，消費升級窗口期；

4、培訓教育/健身運動：長期強化趨勢

5、養老大健康 ：老齡化、銀發經濟

6、文創 ：存量問題資產的內容再造，如北倉、鵝嶺二廠、金山意庫、苗兒石

7、聯合辦公：大眾創新創業，風投基金產業孵化的群體性實驗

8、特色小鎮：大城市周邊的農村土地集約化創新利用，重在產業基礎與內容的構建

國內商業地產低風險市場切入點

1、成長型大社區的生活街區

2、中小型商業體 （5-7萬平方米）

3、城市中心或有故事沿革的文旅街巷再造

4、老舊廠房的新內容注入，新形式包裝，價值重塑

商業地產金融資本安排

方向：REITS/ABS/機構型并購/傳統銀行融資（產權抵押融資、經營性現金流融資）

基礎：

1、產權結構清晰，單一產權。

2、人口凈流入趨勢近期顯性，且可持續

3、產品好，業態承載范圍廣，具有高可塑性潛質

4、專業團隊，高效持續創新的運營基礎

5、財報清晰、持續、真實，長租約占比少（不超過20%）。

總體而言，中國地產行業正在由增量時代向存量時代過渡，商業地產局部供應過剩、消費升級啟動、電商頭部公司的線下創新實踐，支持存量經營的金融、稅制安排將初步落地，四者疊加將帶來商業地產系統化的新玩兒法。

同時，關于商業地產未來經營價值、投資價值的市場觀點必然持續兩極分化；由于商業地產的價值實現由城市、人口、區域、定位、資源導入效率、精細化運營管理、消費市場升級變革等多種因素有關，將呈現長周期特征，商業地產的大錢也只會屬于有未來視角，資本雄厚，有戰略耐性的公司。

另外，由于商業地產的長周期屬性，決定了商業地產在很長時間維度都只是地產企業的一種投資配置，而不會再出現純粹以商業地產為主業的公司。

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