謝尚偉： 社區(qū)商業(yè)，機構(gòu)投資大藍海
第一、社區(qū)商業(yè)，新科技、新金融、新消費時代下的價值藍海
1、鏈接周邊社區(qū)人群高頻消費場景與生活軌跡最后200米的入口平臺，價值連城。
看看京東百萬間加盟便利店計劃，看看蘇寧小店突飛猛進計劃，看看每個社區(qū)都有的菜鳥驛站，天貓小店 ，京東自提點，永輝生活，通字輩物流“幾大長老”在社區(qū)的布點，看看快快健身、樂刻健身等互聯(lián)網(wǎng)思維社區(qū)運動健身突進者，各種遍地開花的生鮮連鎖、服務連鎖……大家應該明白點什么了。
“線上線下人口紅利消失后，如何高頻、高黏性的和消費者、用戶一起愉快、高效的玩耍，這才是具有長期可持續(xù)性的商業(yè)模式；現(xiàn)在這個流量“貴死人” 的時代，誰也花不起買流量的“指數(shù)級”大錢了；如果買到的流量，沒有活躍度，也是瞎掰、挺鬧心的。”
一夜之間，幾乎所有的線上高飛的互聯(lián)網(wǎng)玩家，全部開啟高速布局線下的按鈕，并且把線下網(wǎng)點布局提升到?jīng)Q定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度：對布點速度與網(wǎng)絡勝于對成本，短期盈利數(shù)據(jù)的關(guān)心。講高大上PPT、互聯(lián)網(wǎng)的電商們，突然調(diào)頭猛攻線下，這盤棋肯定又讓一大幫樸實的實體商業(yè)從業(yè)者一頭霧水，幾近懵圈兒。
2、穩(wěn)定/踏實/靠譜的“時間的朋友”；可快速自立，擔當養(yǎng)家責任的“孝順乖孩子”。
有一個老牌港資商業(yè)地產(chǎn)公司的中國區(qū)負責人講，做商業(yè)就像養(yǎng)孩子，個人覺得蠻符合商業(yè)人的特質(zhì)：感性，同時又很貼切。較之大型單體購物中心， 社區(qū)商業(yè)，孝順乖孩子屬性則更強，并且這個孩子從吃奶到自立，賺錢養(yǎng)家所花的時間很短：通常1-2年就足夠了。
社區(qū)商業(yè)價值的基礎(chǔ)，在于社區(qū)人口數(shù)據(jù)（數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、收入），社區(qū)人口必然隨可預測的時間持續(xù)增長。（ 新建社區(qū)從住宅交付日起，社區(qū)人口數(shù)量必然呈現(xiàn)實可期的增長態(tài)勢，根據(jù)社區(qū)類型不同，入住率達70%的周期一般僅1-3年。）
成熟社區(qū)（入住率70%+），其生活場景決定的消費模型相對穩(wěn)定，可接納業(yè)態(tài)組合帶很寬，商業(yè)導入難度小，市場培育期短，經(jīng)營風險小，穩(wěn)定上升的趨勢非常明顯。
與大型單體購物中心比較，社區(qū)商業(yè)其面臨的競爭變化小，并且因時而變的適應性非常好，即便周邊出現(xiàn)大型商業(yè)體，對于社區(qū)商業(yè)而言也是福不是禍：迎來分享大型商業(yè)帶來的邊際客流的良機：比如大型商業(yè)體里面的大量的中低層員工的日常消費，周邊常態(tài)性游訪客群隨機性、差異化消費機會。
第二、社區(qū)商業(yè)，對于機構(gòu)型投資者而言，投資經(jīng)營風險可控，盈利必然性堅實可靠，無非就是實際經(jīng)營下來盈利大小的問題。
1、管理成本低。
社區(qū)商業(yè)普遍性開放式街區(qū)特征，決定日常管理維護成本低，空置期的直接支出成本就是物業(yè)管理費（通常5-8元/平米/月；不計資金成本及折舊）。
TIPS：開放式街區(qū)工程物業(yè)運行成本低、管理養(yǎng)護成本低。
社區(qū)商業(yè)街區(qū)沒有吃錢的老虎（中央空調(diào)）、扶梯電梯少，消防系統(tǒng)簡單，照明要求低、公共衛(wèi)生間少、室外地面、部分公區(qū)墻面的保潔養(yǎng)護要求都比較低。
2、資產(chǎn)經(jīng)營難度低。
開放式街區(qū)，小單元商鋪，每個單元、相鄰單元獨立經(jīng)營的基礎(chǔ)扎實；對招商要求、日常運營、推廣的要求較室內(nèi)型購物中心顯著降低，比較容易操作，對資管團隊專業(yè)能力要求較低。
3、具有先天的“割韭菜”勢能。
割小散租戶的韭菜
不想上班+認為或?qū)嶋H上班“無錢途”，從而`立志加入“萬眾創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)”雙創(chuàng)洪流中實體商業(yè)“個體工商戶”們層出不窮，就像股市里源源不絕的“韭菜小散”一樣，割了一茬又來一茬，在韭菜們不斷試錯的過程中，就逐步找到市場需求正確接口（品類、價格、服務、成本控制），從而持續(xù)鮮活。這就是當前開發(fā)商散賣社區(qū)商鋪亂局下的真實寫照。
割開發(fā)商的韭菜
住房不愁賣，社區(qū)商鋪賣不動，賣得慢，賣不完，這幾乎是當前房地產(chǎn)銷售體系面臨的普遍挑戰(zhàn)，如鯁在喉，吞吐困難。尤其是國內(nèi)房地產(chǎn)商過于追求短期做大規(guī)模，把高負債、高周轉(zhuǎn)奉為真理的市場環(huán)境下，若有機構(gòu)著眼社區(qū)商業(yè)長遠的持續(xù)經(jīng)營， 立足社區(qū)商業(yè)生活場景多維變現(xiàn)，樂于整體收購社區(qū)商業(yè)，不僅解決了開發(fā)商的短期確定性資金回籠難題，還解決了開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)經(jīng)營品質(zhì)的顧慮。
以上兩大利益點足以讓大多數(shù)專注于住宅領(lǐng)域輕裝快跑的開發(fā)商無法拒絕，并愿意在散賣小單元定價邏輯上給予“象樣的批發(fā)價”大折扣，從而降低社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)購入成本，提升投資回報率。
TIPS：開發(fā)商樂于打折整售社區(qū)商業(yè)給專業(yè)長線投資商絕對雙贏之舉。各算各的賬，買賣雙方都很精，只是賺錢模式、在不同領(lǐng)域的賺錢能力各有不同罷了。
A、省去大筆營銷成本、管理成本支出；B、快速回籠資金；C、100% 出手，無存貨；D、在住宅銷售階段就和“優(yōu)質(zhì)社區(qū)生活服務提供商、社區(qū)商業(yè)運營專家”拉手站臺，必然轉(zhuǎn)化為營銷價值，住宅產(chǎn)品溢價率得以提升。以上四項因素相加；若再加上從土地獲取階段即前期介入/簽訂協(xié)議的時間因素，開發(fā)商按散售邏輯定價打個6-7折應該是情理之中的。
若當下社區(qū)商業(yè)散售商鋪前期投資回報為4-5%，機構(gòu)型整體收購即可將投資回報提升至6.7-8.3%，疊加后市租金估值上漲，社區(qū)商業(yè)第4年做到9%+投資回報大有希望 （經(jīng)營良好的購物中心也不過如此）。
4、社區(qū)商業(yè)租賃收益一直為正是大概率事件 ：實現(xiàn)出租比較容易，管理成本低
5、社區(qū)商業(yè)租賃收益多年持續(xù)增長是大概率事件：人口導入可持續(xù)，同時創(chuàng)新商業(yè)機會在增長，在統(tǒng)一業(yè)權(quán)的情況下，非商鋪租賃邊際收益（流量、空間多維變現(xiàn)）也可以做起來 。
6、社區(qū)商業(yè)作為持續(xù)租賃現(xiàn)金流貢獻產(chǎn)品，沒有住宅的“時間貶值風險”，價值可以持續(xù)維持高位。
商鋪估值的基于租金估值，租金估值基于口岸及生意邏輯，只要商鋪不在物理層面滅失或存在使用安全風險，商鋪不會因為物業(yè)年限久遠而導致價值貶損 ，反而會因為地段成熟而估值提升。
第三、為毛社區(qū)商業(yè)一直散售，野蠻生長，沒有機構(gòu)型投資者看好這門長線生意
1、曾經(jīng)社區(qū)商業(yè)的購買力旺盛，散售邏輯成立，開發(fā)商以住宅思維就能成功賣鋪。
過去存量不足，是賣方市場，一鋪養(yǎng)三代的傳說，讓大幫“小散”爭相購買，開發(fā)商沒有散售壓力，價格虛高，機構(gòu)打折介入不具可行性。
2、以前機構(gòu)投資大宗資產(chǎn)沒有退出機制，中國的資產(chǎn)證券化在近兩年才提上議事日程。
3、國內(nèi)的錢太貴，國內(nèi)房地產(chǎn)市場太火，國內(nèi)資本投資回報要求過高，賺快錢的投機氛圍過于濃厚，
對于需要用通過較長時間維度的資金沉淀，經(jīng)營智慧、耐性來獲取穩(wěn)健回報的資產(chǎn)配置動力太弱。
4、過去社區(qū)商業(yè)投資回報僅來源于單一的租金回報+物業(yè)增值，衍生收入的挖掘缺少創(chuàng)新基礎(chǔ)。
第四 、為什么機構(gòu)型投資者整體收購社區(qū)商業(yè)比小散購買小單元社區(qū)商鋪更具優(yōu)勢？
1、 整體收購成本更低（前面已經(jīng)論述過），投資回報更高；
2、 統(tǒng)一業(yè)權(quán)，才具有快速高效做市（定位、業(yè)態(tài)組合、招商、管理）的基礎(chǔ)，可以縮短市場培育期，大大提升社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的效率（成功率+租金增長）。
在統(tǒng)一業(yè)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營的基礎(chǔ)上，才能高效承接并挖掘移動互聯(lián)時代社區(qū)商業(yè)作為捕獲社區(qū)消費最后200米的流量平臺、分發(fā)通路效用，實現(xiàn)流量、通路變現(xiàn)的邊際價值（這部分價值不可小視，具有成為租金收入、物業(yè)增值之外的第三價值，而且持續(xù)看漲，如果沒有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，這部分收入只會被物業(yè)公司低效率“ 偷走” 或被眾多小散業(yè)主組合給浪費掉）
第五、機構(gòu)型投資者收購社區(qū)商業(yè)與收購大型綜合體項目（如購物中心）的投資效率比較
1、 收購大型綜合體項目的風險遠高于收購社區(qū)商業(yè)
單個大型購物中心項目投資收購資金需求太大，項目運營管理要求太高，運營管理成本極高、經(jīng)營管理風險太大，市場競爭太大。購物中心經(jīng)營變數(shù)太大，比如大都會是重慶曾經(jīng)的標桿型商業(yè)項目，但從兩年前起，其經(jīng)營每況愈下，不見起色，從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)到問題資產(chǎn)的衰變不到2年，且趨勢性惡化。
2、社區(qū)商業(yè)的收購在一定程度上具有分散投資風險的作用。
買一個大購物中心的錢，基本上可以買多個社區(qū)商業(yè)，多個社區(qū)商業(yè)在不同區(qū)域的布局，本身就具有分散投資風險的作用。
社區(qū)商業(yè)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境相對穩(wěn)定，出現(xiàn)中心商圈衰變、各領(lǐng)風騷幾年的風險較小。
第六、機構(gòu)入市社區(qū)商業(yè)的操作要點
1、最佳介入時機。
從開發(fā)商拿地后、規(guī)劃方案階段即前期介入，從而實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品在建筑、空間、景觀、機電配置方面無硬傷 ；且最大程度保證整體拿下，業(yè)權(quán)統(tǒng)一，為整體經(jīng)營創(chuàng)造基本條件。
2、社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品類型
仍然以開放式街區(qū)形態(tài)最優(yōu)，街區(qū)上無住宅塔樓則更理想；仍然以小單元商鋪形式最優(yōu)；這樣具有豐富業(yè)態(tài)功能、擴展承接小散租戶面，分散租賃風險的效用。
3、社區(qū)商業(yè)總量不宜太大
10分鐘步行距離內(nèi)社區(qū)規(guī)劃人口總量，人均1平方米是比較理性、理想的規(guī)模；若社區(qū)商業(yè)地段口岸具有承接更廣城市范圍的外部消費可行性，該值可以放大到1.2-1.5平米/人。
4、優(yōu)選高密度、剛需、剛改社區(qū)，因為人口數(shù)量及入住速度是所有商業(yè)邏輯、生意邏輯成立的基礎(chǔ)。
5、將付款進度與工程進度、社區(qū)人口導入值掛鉤，從而減緩資金支付，提升資金回報率。
6、比較適合資金成本比較低，追求持續(xù)穩(wěn)健回報的機構(gòu)作為長線投資的資產(chǎn)配置；并具有占領(lǐng)新零售、新服務消費市場的通路戰(zhàn)略價值。
7、長遠視角的戰(zhàn)略耐性+專業(yè)團隊。
后記：歡迎對此話題感興趣的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，金融投資機構(gòu)人士交流探討，共啟國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)繼城市綜合體、購物中心投資熱潮之后，又一個足以深入國人生活方方面面的，回報穩(wěn)定且可持續(xù)增長的長線投資窗口；并切實美好城市社區(qū)生活。微信xsw758394397。
