龍湖集團控股有限公司副總裁胡若翔

感謝主辦方觀點的邀請，今天我跟大家分享的內容可能稍微微觀一些，簡單給大家介紹一下龍湖雙輪驅動的發展模式。

龍湖集團是2017年明確了四大主航道業務，分別是：地產開發、商業運營、長租公寓以及物業服務，接下來我們會進一步強化這四條主航道業務的發展，當然創新業務龍湖也一直在嘗試，包括酒店、產城和養老。

龍湖第一個養老項目會在今年10月份在重慶開業，我們采取的運營模式是養老公寓的形式，我們也希望通過先行打版，提升機構運營與服務的能力。這些創新業務的比例還不大，還處于打磨的階段，當然也不排除未來會形成新的主航道業務。

龍湖一直強調有質量的增長，我們的目標是在未來幾年，銷售規模和核心凈利潤每年都能實現20%以上的增長。

這是去年四條主航道業務的業績，C1是我們地產開發的業務，去年銷售規模突破了1000億，今年對外的目標是2000億，是能夠確保完成的，對地產開發這項業務，我們的目標是穩定在行業前10，也不會追求太高的規模。

C2是商業運營的業務，去年租金收入超過25億，累計開業的項目超過26個，對商業的目標是力爭進入行業前5。C3是長租公寓，這是我們最新的主航道業務，經過去年一年的發展，截止到去年年底累計開業了1.5萬間，進入了17個城市，今年的目標是新開業5萬間。

對長租公寓這項業務我們的目標是力爭進入行業前三。C4是我們的物業服務業務，截止到去年年底，我們的合約管理面積超過2億平方米，管理的戶數達到173萬戶，對于物業服務的目標，我們還是希望穩居行業前10。

再詳細看看我們的地產開發業務，對后去市場判斷，我們有兩個判斷，第一，我們認為市場的不確定性是非常大的，調控模式從原來中央的一刀切調換到因城施策，分城調控，有些熱點城市從量價關系、成交趨勢來看，市場已經在見頂了，但是突然調控政策一加碼，在一二手房價格倒掛的情況下，政府還要參與搖號，激發了更多的需求，拉長了房地產調控的周期。

同時地方政府被動調控，限制性政策隨著市場輪動，力度從松到緊，控制范圍不斷加大，加大了市場的不確定性。因為各種政策的疊加效應是非常強的，再加上陸續出臺的長效機制，我們覺得這是在共同加大市場的不確定性。

在客戶維度，我們監測到的客戶信息指數，可以看到市場的熱度還在，但是隨著市場的波動而變化明顯，同樣具有很大的不確定性。最后是企業端，我們看到在去杠桿的背景下，企業無論是資金壓力還是資金成本都在快速上漲，所以無論是政策、市場、客戶還是企業都在相互影響、交互博弈，共同加大了市場的不確定性。

第二方面是城市的輪動非常明顯，由于城市的基礎和調控的力度不同，不同城市在上漲的時點和持續的時長方面出現了明顯的差異。從2015年至今，可以很清晰地把城市輪動分為四輪城市，輪一城市是2015年一季度到二季度開始快速上漲，這是以一線城市和四小龍為代表的，也迎來了持續的非常嚴厲的政策調控。

緊接著是輪二城市，在2016年年初開始，以杭州、成都、無錫、青島這些強二線城市為代表，這些城市今年上半年還是比較好的，當然也看到這些城市在陸續進行調控政策加碼，市場進入盤整期。輪三城市是2016年年底開始的，以重慶、西安、常州、沈陽這些城市為代表，這些城市今年上半年的市場依然非常火熱。

輪四城市是今年年初開始啟動的，這里面主要是以城市群里面的一些強三四線城市為主，像紹興、汕頭、湖州等等。今年輪二和輪三的城市市場非�；馃岬�，這也是龍湖重點布局的城市，我們接下來也會繼續做好相關的投資，確保業績穩定增長。

截止到目前龍湖已經進入了40個城市，深耕7大城市群，我們基本上完成了全國一二線城市的全布局，在這兩年城市輪動日趨明顯的背景下，我們也抓住了一些機會。

2017年我們有5個城市的銷售規模超過了100億，今年預計會超過8個，這40個里面有1/4是三四線城市，對三四線城市的投資布局。龍湖的原則是精投資，我們以重潛力、輕投機為原則，把握好城市輪動的機會。

龍湖是2009年在香港主板上市的，在上市的前一年，2008年龍湖的銷售規模首次突破了100億，2017年銷售規模首次突破1000億。

從100億到1000億龍湖用了10年時間，龍湖以每年不超過銷售回款10%的刻度，持續保持了另外幾條主航道的投資強度，特別是我們對商業運營這條線，截止到目前龍湖已經獲取了75個商業項目，將原始地價和建安加上，總投資達到了950億。

右邊是我們每年運營租金的收入情況，2017年我們的運營租金收入是46億，今年我們的運營租金收入會超過70億，到2020年會達到150億，這里面有60億是商業租金收入，60億是物業服務，還有30億是長租公寓收入，這部分的收入也是龍湖未來發展的一個重要的穩壓器和跨越周期的重要保障。

下面看一下C2商業運營。先看看商業運營的投資布局。對于商業項目，龍湖一直高度聚焦于一線和強二線，并且在這些城市堅定地做規�；�和網格化的布局，特別重點布局地鐵上蓋等重要的交通軌道節點，我們拿的75個項目里面，地鐵上蓋項目有18個，已經開業了26個，剩下的都在建設當中。

接下來龍湖的商業開業的速度會迅速增加，今年會新開三個，明后年我們每年會有超過10個以上的天街開業，到2020年龍湖旗下的商業開業數量會累計超過50個，商業租金的收入會超過60億。

在商業的建造方面，龍湖一直致力于打造極致化的產品，購物中心對龍湖而言不僅僅是一個建筑載體，更是一個有溫度的空間，所以對商業項目我們不會簡單地做復制，每個商場的空間布局、規劃定位都不一樣，每一個天街都有自己的劇本，每個天街都是一個超級IP，我們致力于打造龍湖商業的超級IP集群，為消費者提供極致差異化的歡樂體驗。

在商業數據化運營方面，每個商場都通過建造完善的軟硬件搭建，這里面主要包括了wifi、智能化停車、人臉識別和探針等等，同時我們也會打通外部數據，包括大眾點評、高德地圖等等，構建數據端口，實現項目的數據收集。

我們會通過線上平臺、粉絲社區等方式跟用戶進行互動，提升洞察，另外我們也會與租戶進行高頻深度的互動，及時洞察消費趨勢，分享先進的管理經驗。我們從租戶處得到的數據也會返回平臺，影響我們的運營決策。

這兩年商業通過精細化的運營也取得了不錯的業績，龍湖商業在過去三年無論是租金收入、客流量還是銷售額都取得了每年30%以上的增長，我們的商業運營毛利也超過70%。

我們去年6月份在重慶獲取的沙坪壩項目，是一個真正意義上的TOD項目，是五軌合一的，是地鐵站和高鐵站的上蓋，現在這個項目我們的命名是重慶龍湖光年，這個項目體量是48萬平米，其中有21萬是持有商業，是我們的天街。

這個正在建設中的TOD項目將成為我們以空間服務于高鐵、地鐵、社區人流的綜合設施，為重慶人民打造美好生活。

下面是我們的C3，長租公寓業務，這是我們最新的一條主航道業務，目前進展順利，發展速度也非�？�，去年開業了1.5萬間，今年我們的目標是新開5萬間，到今年年底累計開業6.5萬間。

截止到6月30號，我們新獲取的項目已經超過了6萬間，進入了30個城市，大部分項目在今年年底都會開業，所以今年年底累計開業6.5萬間的目標是能夠完成的。

長租公寓目前的獲取方式是以輕、重、中三種方式并舉的。我們長租公寓的品牌是冠寓，目前已經形成了三條成熟的產品線，開展以開業的冠寓還是以松果這條產品線為主。

C4物業服務，龍湖已經進入了52個城市，我們從去年才開始外接物業，但是速度非常快，我們合約管理面積的2億平方米里面有1/3是我們自己的項目，2/3是外接物業，就是去年一年的時間，外接的1.2億平方米。

外接物業里面有兩個標志性項目，一個是我們接管了重慶西站的物業服務，這是西南片區最大面積的高鐵站，另外是重慶兩江新城的悅來片區，這個項目占地超過18萬平米，我們除了負責這里面的會展物業之外，對城市道路的綠化和維護任務也要負擔起來。

這兩年龍湖物業也在大力發展科技物業，通過科技物業增效提升物業服務收入，我們的物業服務收入的毛利也是突破了20%。

雙輪驅動是龍湖未來理想的發展模式，其中一個發動機是地產開發，不斷地做空間制造、銷售，再投資，制造新的空間，再銷售，形成一個閉環，不斷產生穩定的現金流。

另外一個發動機在不斷地長大，一方面我們的自持空間越來越多，我們已獲取的75個商業項目里面對應的自持空間超過700萬平米，就算我們已開業的26個商場，我們自持的已開業的商場的商業面積超過260萬平方米，再加上今年年底我們累計要開業的長租公寓6.5萬間，所以自持空間不斷增多。

我們通過物業服務延伸到更多的管理空間，我們物業合約管理面積是2億平方米，今年年底我們實際的接管面積會超過8000萬平方米，這里面對接的是服務，這和另外一個發動機是不一樣的，我通過服務鏈接人和空間，不斷地產生收入。

我們發現數字化變革的時代已經悄然來臨，一方面物聯網正在實現無處不在的數據集成，體驗、位置、服務也越來越重要。我們在做人和空間的工作，過去人和信息、人和物、人和人之間產生了非常多的商機，龍湖將致力于做人和空間連接的未來的體驗。

我們的自持空間越來越多，通過物業服務延伸到了更多的管理空間，接下來我們會打造大數據平臺，加深人和場景的結合，以技術促進服務迭代，構建更廣闊的生態空間。

龍湖將會致力于為城市發展和人居生活尋找更好的空間服務方案，做有生命的空間，有溫度的服務，攜手我們的客戶共同打造更美好的生活。

（來源：觀點地產網 胡若翔）