聯商專欄：金九銀十上海進入瘋狂的開業模式，幾大不得不看的重量級購物中心集體開業，港匯恒隆廣場北座、上海世茂廣場、LuOne凱德晶萃廣場、LCM置匯旭輝廣場等重點存量改造項目與新項目依次啟幕，令《聯商網》上海商業情報專欄小編忙得不亦樂乎。本期先為大家帶來港匯恒隆廣場北座篇。

繼先前橫跨2層樓39級的大臺階拆除引發全城瘋狂懷舊與熱議，堪稱徐家匯橋頭堡的港匯恒隆廣場北座歷經一年多的閉關淬煉，各大品牌終于在9月初陸續開業并獲得廣泛關注。

上海港匯恒隆廣場作為上海第一座大型都會Mall，于1999年底開業，從此帶動徐家匯由偏居內環西南的區級商圈一路晉級至市級商圈，同時帶動上海商業從百貨公司時代漸漸向Mall時代轉變。

20年來上海擁有了200余家各種類型的購物中心，市級商圈都會型購物中心、區級商圈區域型購物中心與社區購物中心交叉火力全開，光西南區域叫得上號的購物中心就達到了30來家。激烈的競爭態勢下，需要更精準的定位、差異化的運營和更強大的導流及運營能力，港匯恒隆北座改造換血后奏出了第一樂章。

北座棱角鮮明 后現代裝飾感十足

《聯商網》上海商業情報官日前實地探訪港匯，北座新空間的扶梯、包柱、服務臺、天花與照明燈具等各處細節均棱角鮮明，后現代裝飾感十足，帶有藝術裝飾的中庭徹底打破原有界限與束縛，與主樓渾然天成融為統一的整體，格局與品位讓人無法聯想起原先沉悶的模樣，顛覆性的視覺感官效果令人驚喜不已，改造設計師的功力與港匯團隊的執行力水準可見一斑。

蓄勢待發滿載眾多首店、潮店、概念店盛大回歸，其中北座率先迎客亮點眾多，lululemon港匯新概念店為亞太區第一家F&B體驗店、上海面積最大的lululemon店鋪，Lady M在上海面積最大的門店港匯店，喜茶全新店型HEYTEA LAB等吸引了眾多目光。

此外，The Butchers Club全新PRIME級概念店由世界廚藝大賽亞太地區冠軍師徒聯手打造，香港米其林推薦的DNA龍面館全國首店、PLAY LOUNGE新概念全國首店、UNOde50全國首店、PESERICO上海首店、LeTAO Café全國新概念首店、KIPLING全球新概念首店、法國時尚童裝品牌IKKS上海首店等極具代表性的品牌也讓港匯北座的全新亮相熠熠生輝。

北座更多精致的圍擋劇透了新一輪的開業動態，諸如UNDEFEATED全國首店&潮牌概念店、CHIN CHIN THAI CUISINE上海首店等。

繼北座商戶陸續迎客的同時，主樓的工程改造升級與品牌調整也在緊鑼密鼓地進行中，其中1層Tiffany、GUCCI、Bottega Veneta 已經移位，大臺階讓出的空間毫無疑問將引入超重量級大牌的旗艦店，具體哪些新品牌將趕上明年港匯恒隆廣場20周年大慶引人期盼。

不止是翻天覆地 更是脫胎換骨

北座的天地墻乃至外裝與品牌租戶都已煥然一新，可謂翻天覆地，但這還并非改造的關鍵所在。由于身為上海首個大型購物中心，當時消防法規限制大盒子的寬度，故而增加了可讓消防車通行的戶外餐飲街，北座此番成敗關鍵在于客流導流能力的提升，即徹底打通主樓與北座，即實現動線與通路的脫胎換骨。

從富安百貨到港匯新翼再到如今的港匯北座，名字稱呼改變的背后，更折射了定位的改變。1999年末開業之初引入富安百貨目的主要在于，滿足徐家匯西南側一號線閔行段居民對年輕時尚百貨的需求。

5年后港匯廣場通過不懈努力突破了當時極其強勢的兩大知名百貨的聯手封殺，由培育期步入客流持續增長品牌級數不斷提高的成長期，2004年底富安百貨租約到期撤離，改造升級為云集大量時尚品牌與兒童親子業態的新潮尚空間。

原新翼在空間環境和品牌組合上都較之于富安百貨時期大有改善，但其存在的嚴重動線硬傷卻始終無法得以根治，彼時其1樓只有1扇大門及扶梯邊的局促空間，1樓的商場空間及商城路大門卻被歷史原因導致的獨立美食城所占據，客流巨大的徐家匯地鐵站與B1樓Olé超市由于缺乏B1至1樓的扶梯而平白失去了為新翼導流作用。4樓至5樓餐飲空間、6樓永華影院的扶梯同樣不夠醒目。導致其明明占據B1至6樓共7個樓面，卻實際僅有2至4樓三個樓面隱秘的獨立王國，或者說只有一處通路的孤島。非港匯熟客即便知道新翼也往往不得其門而入。此番改造最大的難點和最大的突破點就是要解除以往的硬件制約。

2018年金秋，歷經1年多的工程改造，北座不僅外觀與室內天地墻都翻天覆地徹底令人眼目一新，最大也是最關鍵的蛻變在于北座終于通過架設雙向立體連廊，且將來更可連通整個徐家匯的天橋系統，地面地下打通，首度啟用恭城路大門及室外空間，令人驚喜地打通了1至5樓華麗通透的新中庭，開啟了與主樓與9號線徐家匯地鐵站與B1樓Olé超市的多重通道，使之成為多首層商業空間的同時，更打通了該空間的客流動線、品牌級數升級與坪效升級的通道。打通任督兩脈動線硬傷又如虎添翼贏得眾多重量級品牌積極入駐加持的港匯北座，更可首度真正獲得品牌與業態優化及軟硬件改良的加成效應。

客流導流能力驟增350%

購物中心充分競爭時代，得客流者得天下，由本表可見北座導流能力比改造之前驟然提升3.5倍！

港匯北座的新連廊被設計成2層近10米高挑空，全透明玻璃采光的通透室內空間。這些寬度約15米的空間將在未來港匯豐富多彩的藝術、文化、跨界、親子和其他互動活動中扮演重要角色。

例如與潮流兒童品牌合作，打造考古實驗室，將恐龍化石、史前生物模型懸掛在連廊內，孩子們穿梭其間感受置身于博物館內的新奇體驗。類似的藝術人文空間氛圍打造，不僅提升了場景與話題熱點，更活躍了主樓與北座之間的動線。可以想見豐富的商場營銷活動將在未來串聯起主樓與北座的客流。據悉，連廊至今已經登場多家品牌快閃店活動，其中包括：Petit Bateau、Kidsland、Mitti。

就商業規模而言，港匯北座大致相當于k11、浦東嘉里城、人廣來福士、芮歐等知名的魔都小而美項目，就業態組合而言，同時擁有電影院和精品超市兩大主力店的港匯北座更甚于前者。值得一提的是，為了保障北座人氣，港匯刻意先行啟動主力店的升級改造工程，B1樓Olé精品超市與6樓上影永華影城已經分別率先升級改造為滬上最具食尚潮流的頂級人氣超市與影音效果最佳的高端影城。港匯恒隆廣場平添北座百余家時尚品牌，港匯恒隆廣場的整體威力與爆發力可以想見，勢必蟬聯上海西南地區購物中心首席。

升級為偏年輕時尚潮流MALL的北座聯袂大步向奢華MALL升級中的主樓，珠聯璧合，也可獨擋一面。港匯恒隆廣場首度真正得以全面發揮13萬平方米商業空間每一寸的作用，與iapm、ifc等大型標桿購物中心競爭過程中贏得寶貴的先機。

原新翼從原先港匯恒隆廣場主樓的補充，到如今無論客流動線還是品牌級數還是內外裝飾都煥然一新，目前北座引入的品牌既有首店潮尚品牌，更有眾望所歸的新概念店或網紅品牌，新空間整體定位探班之后覺得偏向于iapm、新天地的年輕潮尚，從筆者朋友圈的反映來看，港匯北座開始吸引徐家匯以東的客流，很多市區朋友們已迫不及待準備拔草或組團商業考察。

北座鳳凰涅槃躍升為港匯恒隆廣場不可或缺的一部分背后，是細節的彈性考量、前瞻性的匠心思考、不惜代價的人力與資本投入。例如港匯恒隆廣場的中庭頂部直徑達34米，地鐵通道寬達8米，本次改造投入的時間與資金成本，均數倍于同期商場標準，都成為了港匯恒隆廣場歷經二十年卻歷久彌新永立潮頭的關鍵因素，也為其在變化多端的商業地產領域積聚新一輪爆發力和留出無限的可能。

港匯恒隆廣場從2017年初啟動改造到2019年計劃完工，北座的脫胎換骨式改造是整座商場調整方向的縮影，主樓未來也將不斷引入更具影響力的國際品牌，將增加各種體驗型業態，并同步優化商場的軟硬件。

（來源：聯商高級顧問團成員 郭歆曄）