聯商專欄：2012年，日本有奧萊茂36個，2017年有37個，開發幾乎停滯。

日本奧萊茂是1993年3月起步，位于埼玉縣富士見野市，叫利茲木（Rhythm リズム），  2000年7月開業御殿場叫普萊米阿木（premium プレミアム），算是正規化業態標志。目前三菱地產旗下有9個，三井旗下有13個，加上其他一些場子，合計37個。品牌組合方面，比較好的奧萊茂當中，奢侈品級別的有10個左右、國內品牌10左右，合計主力品牌20個左右。前五的奧萊茂，坪效年度可以達到400萬日元，最好的御殿場210個商戶，年度坪效可以達到673萬日元。比一般的購物中心高很多。

郊外的奧萊茂，出店商戶的物業費用率17.6%，比郊外大型購物中心的21.2%，低3.6個點，綜合運營人工費用率31.6%，比郊外大型購物中心的38.0%，低6.4個點。

總的銷售規模看差距較大，主要設施的銷售規模，2005年12個設施統計2106億日元，2015年22個設施統計6748億日元，增長3.2倍，2016年23個設施銷售6829億日元，2017年也是23個設施，銷售額7192億日元，除了規模業績，單店業績增長基本停滯。

一些在營業的奧萊，幾乎是開門休息狀態，2010年9月關閉一個，2011年6月利茲木關閉了，2018年4月大洗避暑奧萊恢復成通常商業形態，放棄小型奧萊折扣店形象。

為什么會出現這樣的情況？根本問題是什么？根本在于特色商品不足，特色商戶不足。

在日本，一方面時尚業界服裝為主的產品過剩，積壓在庫房等待處理，另一方面奧萊產品缺乏。

和美國的情況比較一下就基本清楚了。美國制造零售（SPA）企業的品牌中有98%是專供品，而這些品牌是奧萊中的主要參與者，換句話說，他們是為奧萊定制產品的，與其它購物中心的產品不重復，沒有同質化問題，而日本國內的品牌專供品不到30%，同質化不可避免。誰來購買支撐業績呢？答案是，對品牌個性和鮮度要求不高的入境客。

美國到2017年的奧萊數量的373個，雖然與1996年的329個比較，變化不大，甚至也處于下滑樣態，但是產品力明顯更充分。這就是答案。

有沒有把主要商圈的店鋪改成奧萊的呢？沒有看到。

（作者系聯商高級顧問團成員潘玉明，本文僅代表作者個人觀點，禁止轉載！）