62歲的張玉良并無(wú)退意，過(guò)去這一年，他不出意外地成功連任了綠地控股董事長(zhǎng)兼總裁，成為又一個(gè)打破國(guó)企管理層60歲退休規(guī)定的“掌舵人”。

不過(guò)，隨著年齡的自然增長(zhǎng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，留給他的時(shí)間并不太多，在開(kāi)始全新的三年任期后，張玉良再次“大象轉(zhuǎn)身”。

2018年10月，綠地宣布新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃，一改過(guò)去以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)協(xié)同發(fā)展的“一主三大”的戰(zhàn)略，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2018年的這場(chǎng)“寒冬”令不少房企正經(jīng)歷著“至暗時(shí)刻”，萬(wàn)科喊出活下去，碧桂園宣布暫緩?fù)顿Y，向內(nèi)收斂是房企的過(guò)冬術(shù)。

但這顯然不是張玉良的風(fēng)格，當(dāng)多元化陀螺早已旋轉(zhuǎn)起來(lái)，這個(gè)敢于冒險(xiǎn)的領(lǐng)導(dǎo)人，并不會(huì)輕易停下手中揮舞的鞭繩。

另一方面，地產(chǎn)主業(yè)從曾經(jīng)的銷冠滑落至第六，更是綠地?zé)o法回避的挑戰(zhàn)。由此，在尚未跨過(guò)4000億銷售門檻時(shí)，張玉良便提出，未來(lái)三年綠地年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上。

多元化陀螺

雖然坐擁近萬(wàn)億的龐大總資產(chǎn)，但外界對(duì)綠地到底是一家怎樣的企業(yè)始終充滿“疑惑”。從收入構(gòu)成的直觀呈現(xiàn)來(lái)看，如今綠地已不能算是一家純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，多元化一直是它的標(biāo)簽。

2018年三季報(bào)顯示，期內(nèi)，綠地房地產(chǎn)營(yíng)收和基建業(yè)務(wù)營(yíng)收幾乎持平，分別達(dá)到1041億元和1009億元，此前的半年報(bào)中，基建的營(yíng)收甚至一度超過(guò)地產(chǎn)，放在任何一家房企，這大概都是無(wú)法想象的。

而在綠地最新提出的戰(zhàn)略規(guī)劃中，2020年大基建產(chǎn)業(yè)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4000億元，占據(jù)整個(gè)集團(tuán)的半壁江山。

與此同時(shí)，對(duì)2018年新成立的商貿(mào)集團(tuán)，綠地的目標(biāo)也并不低調(diào)——2019年至2021年每年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，確保到2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)500億元、利潤(rùn)總額10億元。

顯然，無(wú)論是基建的4000億，還是商貿(mào)集團(tuán)的500億目標(biāo)，張玉良想“一夜之間就造出個(gè)羅馬”。

對(duì)規(guī)模的渴求一直是綠地最顯著的特點(diǎn)，為此，除地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地也從不固定于某個(gè)單一的產(chǎn)業(yè)。從2005年后開(kāi)始的能源、汽車，到如今的基建、商貿(mào)，綠地旗下經(jīng)營(yíng)各種業(yè)務(wù)的公司也如野草般生長(zhǎng)起來(lái)。

用張玉良自己的話概括，戰(zhàn)略就是下雨打傘，環(huán)境一旦變化了，策略馬上就要變。

一位綠地的創(chuàng)業(yè)元老曾在書中回憶：“那時(shí)候大張旗鼓，幾乎一個(gè)星期就成立一個(gè)分公司。”

也曾有傳說(shuō)，有一次張玉良走在上海的大街上，突然對(duì)腳下的人行道地磚產(chǎn)生了興趣，于是產(chǎn)生了專門生產(chǎn)地磚的念頭，并很快選擇了一家臺(tái)資企業(yè)合作，但最后結(jié)果以失敗告終。

或許對(duì)張玉良來(lái)說(shuō)，要多元化還是專業(yè)化從來(lái)就沒(méi)有明確界限，他就像一個(gè)戰(zhàn)略下的機(jī)會(huì)主義者，只要是能將綠地做大的機(jī)會(huì)都會(huì)去嘗試，而且每涉足一塊新業(yè)務(wù)，都要迅速做大。

以已經(jīng)形成規(guī)模的基建業(yè)務(wù)為例，雖然在成立之初，綠地就曾涉足過(guò)綠化改造和動(dòng)遷房建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)，但從2015年基建作為單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，也不過(guò)短短4年時(shí)間，期間增速甚至遠(yuǎn)超房地產(chǎn)主業(yè)。

綠地年報(bào)顯示，2014年到2017年，綠地基建業(yè)務(wù)分別完成250.95億元、426.62億元、1048億元的營(yíng)業(yè)收入，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%。

為迅速擴(kuò)大規(guī)模，綠地從2015年開(kāi)始已連續(xù)第四年參與國(guó)企混改，收購(gòu)標(biāo)的全部為基建企業(yè)，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55億元。

有綠地的員工這樣說(shuō)過(guò)，一旦張玉良對(duì)新業(yè)務(wù)定下了營(yíng)收規(guī)模的目標(biāo)，手下的人就必須付出所有努力去達(dá)到，“我們的工作，沒(méi)有60分這一檔，只有0分和100分、完成和未完成。”

如今，為抓住上海國(guó)際進(jìn)出口博覽會(huì)的機(jī)會(huì)，綠地將原來(lái)大消費(fèi)業(yè)務(wù)相關(guān)的商業(yè)集團(tuán)更名為商貿(mào)集團(tuán)，而張玉良的重心也放在了這一新興業(yè)務(wù)上。

市場(chǎng)對(duì)綠地這樣頻繁的戰(zhàn)略變化嘖嘖稱奇，每一個(gè)高達(dá)千億的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型背后，這家企業(yè)就像一塊橡皮擦一樣，用難以置信的速度迅速調(diào)整。

只是，當(dāng)多元化的陀螺旋轉(zhuǎn)起來(lái)，綠地似乎已無(wú)法停止，在不斷地布局與結(jié)局后，又一次次重新走回局中。

地產(chǎn)“依賴”

多元化過(guò)程中，與王健林“揮一揮衣袖不帶走一片云彩”不同，綠地對(duì)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)始終是依賴的。

“萬(wàn)綠之爭(zhēng)”遠(yuǎn)去后，受制于商辦的限售政策，近三年綠地已由曾經(jīng)的銷冠跌落至第六，規(guī)模上的落后令張玉良不得不加快追趕。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，2018年綠地共完成銷售額3680億元，未實(shí)現(xiàn)年初4000億的目標(biāo)，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到20%。

與此同時(shí)，盡管基建業(yè)務(wù)已有超過(guò)千億的營(yíng)收，但相比于地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達(dá)26%的毛利率，基建的毛利率僅在3.16%左右，對(duì)上市公司整體的毛利貢獻(xiàn)較為微薄，另外包括能源、汽車、商品銷售等多元業(yè)務(wù)的毛利率也都處于3%-5%的水平。

換而言之，綠地上半年61億元的歸母凈利潤(rùn)中，主要還是來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

因此，為保證地產(chǎn)規(guī)模以及公司整體的利潤(rùn)，在獲取土地上，綠地在2018年也較過(guò)去兩年表現(xiàn)得更為積極。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年前11個(gè)月，綠地累計(jì)獲取項(xiàng)目109個(gè)，新增權(quán)益土地面積約1900萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積3836萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款約720億元，平均土地成本不到2000元/平方米。

相比之下，2015年到2017年，綠地分別新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)為69、68、69，權(quán)益土地金額則是484億元、846億元及457億元。

有接近綠地的人士對(duì)觀點(diǎn)指數(shù)表示，雖然基建的利潤(rùn)貢獻(xiàn)短期內(nèi)不及市場(chǎng)預(yù)期，但在拿地，尤其是獲取低價(jià)大項(xiàng)目上，基建板塊是不可或缺的因素。

比如在2016年初成功控股江蘇省建后，綠地就在同年中標(biāo)南京地鐵5號(hào)線工程PPP項(xiàng)目，合同總價(jià)達(dá)196.13億；在獲取項(xiàng)目的同時(shí)，綠地不僅能夠獲得地鐵沿線的土地，還可以通過(guò)投資、開(kāi)發(fā)地鐵，涉足地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，以及地鐵車廂廣告運(yùn)營(yíng)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

不難發(fā)現(xiàn)，從早期的超高層地標(biāo)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到近年的特色小鎮(zhèn)、空港高鐵物流、軌道上蓋和沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)，張玉良總能抓住政府所想。

事實(shí)上，如果綠地只是一家純粹的房企，地方政府也不會(huì)對(duì)其青睞有加。當(dāng)政府劃定一個(gè)新興區(qū)域發(fā)展時(shí)，一般市場(chǎng)化的企業(yè)會(huì)有所觀望，但綠地算賬的方式卻不相同。

因此，雖然張玉良希望每個(gè)業(yè)務(wù)都能快速發(fā)展并獨(dú)當(dāng)一面，但對(duì)于現(xiàn)階段的綠地而言，地產(chǎn)和各個(gè)多元化業(yè)務(wù)并不能拆分來(lái)看，他們既渴望獨(dú)立走路，但又必須在一個(gè)籃子里彼時(shí)共生。

資本市場(chǎng)天平

另一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)是，隨著新業(yè)務(wù)鋪開(kāi)和拿地增多，天平的另一端上，綠地在資金方面正面臨不小的壓力。

半年報(bào)顯示，截至6月底，綠地控股總資產(chǎn)高達(dá)9038億元，同時(shí)負(fù)債高達(dá)8042億元，較2017年底增加491億元，創(chuàng)下新高；資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到89%，處于較高水平。

盡管現(xiàn)金流得到改善并持續(xù)為正，且手握768.44億元的貨幣資金，但從融資表現(xiàn)上，綠地短期之內(nèi)仍面臨壓力。

12月21日，綠地發(fā)行1.5億美元定息債券，票面利率高達(dá)9.125%。相比之下，萬(wàn)科之前發(fā)行的6.3億美元中期票據(jù)，利率僅為5.35%。就算與民營(yíng)企業(yè)相比，綠地的這筆美元債也并不便宜。

與大多數(shù)房企一樣，面對(duì)融資緊縮的掣肘，張玉良手中最大的籌碼是加大地產(chǎn)銷售的回款。

上半年，綠地的回款率高達(dá)90%，共計(jì)回款1476億元。然而，隨著行業(yè)出現(xiàn)銷售下行，三季度時(shí)，回款率表現(xiàn)已有所回落，低至82%。

對(duì)于綠地的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，資本市場(chǎng)反應(yīng)并不樂(lè)觀。

過(guò)去一年，綠地控股股價(jià)從最高點(diǎn)10.42元/股回調(diào)了近四成，市值已由最初的超過(guò)3000億跌至不足800億，不及綠地總資產(chǎn)的一成。當(dāng)中有A股大環(huán)境的影響，但投資者的不看好也是重要原因。

半年報(bào)顯示，綠地控股的股東中，張玉良及格林蘭團(tuán)隊(duì)以高達(dá)29.13%的持股比例占據(jù)第一大股東之位。另外，上海地產(chǎn)、上海城投兩家國(guó)資委企業(yè)分別持有25.82%及20.55%，加上其他機(jī)構(gòu)持有股份，綠地在市場(chǎng)上流通的股份份額不到18%。

值得注意的是，2013年曾以5.62元的最低認(rèn)購(gòu)價(jià)，斥資58億元參與綠地增資擴(kuò)股的平安創(chuàng)新，經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年大量減持，已不再是綠地股東。平安的退出，大股東鮮少增持，市場(chǎng)對(duì)綠地有不確定情緒。

張玉良對(duì)此同樣無(wú)可奈何，面對(duì)小股東們對(duì)市值的渴求，除了表示“正在努力加強(qiáng)市值管理”，他似乎難以給出更有說(shuō)服力的解答。

顯然，在保證現(xiàn)金流的底線后，規(guī)模與利潤(rùn)的天平中，以“世界的綠地”為目標(biāo)的張玉良始終更青睞前者。

只是，隨著年齡的自然增長(zhǎng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，留給他的時(shí)間并不太多。

（來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù) 黎倩）