聯(lián)商專欄：自改革開(kāi)放以來(lái)，上海浦東發(fā)生了翻天覆地的變化，陸家嘴CBD、迪士尼旅游區(qū)聞名全球；浦東新區(qū)2018年人口達(dá)到560萬(wàn)，GDP總額10460億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2313億元(占全市18.3%)，浦東各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均在全市各區(qū)中遙遙領(lǐng)先。
從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的落點(diǎn)和發(fā)展，可以清晰地看到浦東商業(yè)市場(chǎng)的重要性與潛力。小陸家嘴-張楊路商圈同時(shí)匯集了上海銷售額最高的購(gòu)物中心與百貨店——ifs國(guó)金中心與八佰伴，如今小陸家嘴商圈實(shí)力足以抗衡浦西任何一個(gè)商圈；開(kāi)業(yè)不久的佛羅倫薩小鎮(zhèn)年?duì)I業(yè)額高居全市奧萊第二；浦東機(jī)場(chǎng)日上免稅店更是全國(guó)營(yíng)業(yè)額最高的免稅店，吸引了全市甚至全國(guó)的消費(fèi)者紛至沓來(lái)；近兩年來(lái)新開(kāi)幕的LCM置匯旭輝廣場(chǎng)、陸家嘴中心L+MALL、世紀(jì)匯、尚悅灣等大批浦東新生代購(gòu)物中心也贏得了不錯(cuò)的口碑。
但是，浦東商圈的發(fā)展與浦東的綜合實(shí)力并沒(méi)有完全匹配。雖然浦東去年社會(huì)消費(fèi)品零售總額全市排名第一，幾乎相當(dāng)于黃浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧四大核心區(qū)的總和，但全市的15大市級(jí)商圈中卻僅有小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心位于浦東，而黃浦靜安徐匯長(zhǎng)寧四區(qū)則擁有八大市級(jí)商圈。浦東未來(lái)是否有可能再產(chǎn)生一個(gè)或多個(gè)具有全市影響力的商圈，引發(fā)眾多討論和關(guān)注。
浦東全區(qū)大大小小的商圈有28個(gè)，其中哪幾個(gè)最具發(fā)展?jié)摿Γ钣邢Ｍ陉懠易熘筢绕鸪蔀槠謻|又一個(gè)具有全市代表性的優(yōu)質(zhì)高能級(jí)商圈？
宏觀層面
浦東2035規(guī)劃看重點(diǎn)商圈布局
如果說(shuō)區(qū)域型商圈/地區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展主要倚重于周邊人口的密度與收入水平，那么跨區(qū)域的超級(jí)商圈/市級(jí)商圈的培育則更依賴政府宏觀規(guī)劃的政策扶持與重倉(cāng)市政投入，換而言之，就是需要更多的微觀條件與更多的后天努力共同發(fā)力。原本并無(wú)商業(yè)基礎(chǔ)的小陸家嘴，從最初不被看好到一路逆襲，躍升為全市最頂尖的兩大商圈之一，就是最好的明證。
▲上海浦東
中商數(shù)據(jù)就此解讀最新公布的浦東新區(qū)2035總體規(guī)劃，這份引領(lǐng)未來(lái)20年發(fā)展的城市規(guī)劃方案著力改變浦東產(chǎn)強(qiáng)城弱的發(fā)展面貌，全面提升城市功能、城市活力和城市形象，滿足市民多元生活需求，按照高等級(jí)公共中心強(qiáng)集聚、建立全覆蓋均等化公共中心網(wǎng)絡(luò)，形成由城市主中心、城市副中心、地區(qū)中心、社區(qū)中心構(gòu)成的“1+5+21+X” 的四級(jí)公共中心體系。
其中能級(jí)段位最強(qiáng)大的城市主中心即中央活動(dòng)區(qū)CAZ，浦東新區(qū)規(guī)劃沿江發(fā)展形成陸家嘴、世博-前灘2大功能板塊，是上海全球城市核心功能的重要承載區(qū)，在強(qiáng)化商業(yè)、商務(wù)等功能的基礎(chǔ)上，突出完善文化娛樂(lè)、旅游休閑、創(chuàng)新創(chuàng)意等多元功能。加強(qiáng)黃浦江兩岸地區(qū)的協(xié)同發(fā)展，借助打造世界級(jí)濱水空間的契機(jī)，加強(qiáng)兩岸之間的濱水空間貫通、越江交通連接和兩岸中央活動(dòng)區(qū)的功能互動(dòng)。濱江文化商務(wù)走廊則聚焦全球城市發(fā)展能級(jí)的集中展示區(qū)建設(shè)，打造具有全球影響力的世界級(jí)濱水區(qū)。
規(guī)劃形成5個(gè)城市副中心，優(yōu)化提升花木-龍陽(yáng)路城市副中心，新增金橋、張江、川沙三個(gè)城市副中心，加快南匯 (臨港)新城中心建設(shè)。
花木-龍陽(yáng)路城市副中心：行政文化商務(wù)中心，分花木和龍陽(yáng)路兩個(gè)區(qū)域。花木區(qū)域以行政辦公及高品質(zhì)文化設(shè)施為主;龍陽(yáng)路區(qū)域以商業(yè)辦公為主，打造綠色低碳、高效便捷、功能多元的現(xiàn)代綜合商務(wù)核心區(qū)。
張江城市副中心：以科創(chuàng)辦公和公共服務(wù)為功能導(dǎo)向，以配套齊全、交通便捷、宜居宜業(yè)、活力開(kāi)放為環(huán)境要求，以科技體驗(yàn)和水綠交融為特色的科創(chuàng)型副中心。
金橋城市副中心：以商務(wù)辦公、文化休閑、會(huì)議展示、創(chuàng)意研發(fā)、生態(tài)游憩為主要功能。聚焦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的功能完善和生活服務(wù)業(yè)的品質(zhì)提升，重點(diǎn)植入文化藝術(shù)、體育休閑、創(chuàng)意研發(fā)等服務(wù)功能。
川沙城市副中心 ：以國(guó)際旅游、文化展示及生態(tài)休閑為特色。重點(diǎn)集聚文化體育、會(huì)議會(huì)展、商業(yè)辦公、教育培訓(xùn)、國(guó)際貿(mào)易等功能，促進(jìn)迪士尼國(guó)際旅游度假區(qū)與川沙鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)動(dòng)與協(xié)同發(fā)展。
南匯新城中心：遠(yuǎn)郊綜合服務(wù)中心，包括旅游服務(wù)、文體休閑、商業(yè)金融、研發(fā)總部等功能。規(guī)劃增加高等級(jí)文化體育設(shè)施、大型旅游設(shè)施及旅游服務(wù)設(shè)施，提升滴水湖地區(qū)的文化旅游吸引力。
地區(qū)中心及新市鎮(zhèn)中心：規(guī)劃高橋、森蘭、申江、金楊、洋涇、塘橋、白蓮涇、北蔡、楊思、三林、御橋、廣蘭路、科南、川沙、祝橋、惠南、周浦、曹路、唐鎮(zhèn)、航頭、泥城等21個(gè)地區(qū)中心。
由2035年規(guī)劃方案可見(jiàn)，浦東重點(diǎn)扶持能級(jí)最高的五大商圈為：第一陣營(yíng)城市主中心的陸家嘴與世博前灘，第二陣營(yíng)城市副中心中的花木龍陽(yáng)路、張江、金橋。
▲圖片來(lái)源：上海發(fā)布
微觀層面
浦東潛力商圈四大具體發(fā)展指數(shù)大比拼
雖然宏觀規(guī)劃至關(guān)重要，但商圈的發(fā)展受到多重微觀因素影響，不乏最初不在規(guī)劃之列卻憑借優(yōu)良的區(qū)位及精心的運(yùn)營(yíng)而破格成長(zhǎng)為市級(jí)商圈的案例，例如中山公園與大寧。
從消費(fèi)者角度看，優(yōu)質(zhì)商圈需要滿足四個(gè)條件：交通便利可達(dá)性強(qiáng)且大環(huán)境舒適，可逛性強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃厚，吃喝玩樂(lè)育精神消費(fèi)物質(zhì)消費(fèi)兩不誤。
從項(xiàng)目角度來(lái)看，縱觀上海輻射力強(qiáng)大的市級(jí)商圈(例如南京西路淮海中路徐家匯陸家嘴)也有四大共同點(diǎn)：
擁有高水準(zhǔn)的發(fā)展商與旗艦商場(chǎng)(確保商業(yè)氛圍、招商的品質(zhì)、定位的精準(zhǔn)度和完成度、運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷水準(zhǔn));
凈商業(yè)總面積大于40萬(wàn)平方米(確保豐富的可逛性)
完美的商圈規(guī)劃方案包括多個(gè)軌交站或換乘站及便利的路網(wǎng)(確保交通便利與優(yōu)異的商業(yè)大環(huán)境);
商旅文多元化(確保精神消費(fèi)物質(zhì)消費(fèi)互相融合吸引更多客流)。
由此，我們得出了評(píng)判商圈能級(jí)指數(shù)的四大具體的關(guān)鍵指標(biāo)：商圈公共配套基礎(chǔ)設(shè)施(軌交路網(wǎng)綠化)與規(guī)劃方案，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特色及發(fā)展商綜合實(shí)力，商圈商旅文多元化程度，商業(yè)設(shè)施體量與規(guī)模，并依據(jù)這些指標(biāo)對(duì)各商圈逐一進(jìn)行評(píng)測(cè)。
| 商圈的公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)
前瞻性的商圈規(guī)劃方案決定了商圈的先天硬件，其中便捷的軌交與路網(wǎng)決定了商圈的客流輻射能力，友好的綠化環(huán)境市政注定了客流的黏性。優(yōu)秀的商圈規(guī)劃方案可讓商圈培育事半功倍。
浦東各商圈規(guī)劃方案中，經(jīng)過(guò)國(guó)際競(jìng)賽或國(guó)際招標(biāo)的有陸家嘴、迪士尼、世博、前灘，以及待建的金橋城市副中心、張江城市副中心、川沙城市副中心、花木-龍陽(yáng)路城市副中心，規(guī)劃前瞻性上這8個(gè)商圈率先加分。
軌交站及換乘樞紐方面：
小陸家嘴張楊路：陸家嘴站(2號(hào)線+在建14號(hào)線)、東昌路站(2號(hào)線)、商城路站(9號(hào)線+規(guī)劃19號(hào)線)，浦東南路站(在建14號(hào)線+規(guī)劃19號(hào)線)
世紀(jì)大道：世紀(jì)大道站(四線換乘2+6+8+9號(hào)線)
龍陽(yáng)路：龍陽(yáng)路站(四線換乘2+7+16號(hào)線及在建18號(hào)線)
前灘：東方體育中心站(四線換乘6+8+11號(hào)線及規(guī)劃19號(hào)線)
世博源：耀華路站(兩線換乘7+8號(hào)線)、中華藝術(shù)宮站(兩線換乘8號(hào)線+規(guī)劃19號(hào)線)
張江副中心：學(xué)林路站(13號(hào)線+規(guī)劃21號(hào)線)
金橋副中心：金橋站(9號(hào)線+規(guī)劃21號(hào)線)
外高橋：洲海路站(6號(hào)線+規(guī)劃20號(hào)線)
迪士尼：迪士尼站(11號(hào)線+規(guī)劃21號(hào)線)
塘橋：塘橋站(4號(hào)線+規(guī)劃19號(hào)線)
浦東機(jī)場(chǎng)：浦東機(jī)場(chǎng)站(2號(hào)線+機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線)
此外，學(xué)林路站、后灘站、張江站、港城路站、廣蘭路站、藍(lán)天路站、金港路站、三林南站等站點(diǎn)也有升級(jí)為兩線換乘的規(guī)劃。
世紀(jì)大道、龍陽(yáng)路及前灘浦東這三大四線換乘樞紐站得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)無(wú)可復(fù)制，浦西三線換乘的樞紐大站除了虹橋火車站等特例外，幾乎全部為市級(jí)重點(diǎn)商圈，例如南京西路站與靜安寺站的南京西路、人民廣場(chǎng)站的南京東路、陜西南路站的淮海中路、徐家匯站的徐家匯、中山公園站的中山公園商圈。
從道路路網(wǎng)設(shè)計(jì)的密度來(lái)看，由于世紀(jì)大道等尺度過(guò)大馬路造成路網(wǎng)密度過(guò)低，陸家嘴因此飽受詬病。堪稱陸家嘴2.0版本的前灘充分吸取了前者的教訓(xùn)，并以生態(tài)型綜合城市社區(qū)著稱，因而此項(xiàng)的得分在浦東各商圈中名列前茅。
從綠化景觀環(huán)境角度看，小陸家嘴、前灘、世博源由于復(fù)合了浦江自然美景和都市建筑景觀而在浦東脫穎而出，迪士尼則以世外桃源的園藝美景獨(dú)樹(shù)一幟。
產(chǎn)城融合方面，浦東原先也飽受詬病，很多板塊往往都是純辦公區(qū)、純工業(yè)區(qū)或者徹底的睡城住宅區(qū)，前灘、張江中區(qū)等新一代板塊則采取產(chǎn)城融合的模式，使得板塊商住合一更生活化的同時(shí)也更便于享受城市的繁華與便利。
Tips：目前綜合潛力指數(shù)最高的五大商圈及相應(yīng)軌交站依次為：陸家嘴張楊路(陸家嘴站和東昌路站商城路站)、前灘(東方體育中心站)、龍陽(yáng)(龍陽(yáng)路站)、世博源(耀華路站與中華藝術(shù)宮站)、世紀(jì)大道(世紀(jì)大道站)。值得關(guān)注的商圈及相應(yīng)軌交站包括：張江中區(qū)副中心(學(xué)林路站)、金橋副中心(金橋站)、張江北區(qū)(金科路站)、金橋金楊板塊(金橋路站)、迪士尼(迪士尼站)、龍陽(yáng)花木路板塊(花木路站)、外高橋(洲海路站)、周浦西區(qū)(周浦站)、周浦東區(qū)(周浦東站)、航頭(航頭站)、高橋(港城路站)。
| 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展商綜合實(shí)力指數(shù)
優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的培育離不開(kāi)實(shí)力發(fā)展商的精心雕琢培育，優(yōu)質(zhì)的商圈則離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的聚集效應(yīng)。浦東擁有較多優(yōu)質(zhì)發(fā)展商的商圈包括：
1、陸家嘴商圈：香港新鴻基(ifc)，泰國(guó)正大(正大廣場(chǎng))，上海百聯(lián)(八佰伴)，華潤(rùn)(時(shí)代廣場(chǎng))，陸家嘴集團(tuán)(L+MALL)，中信泰富(尚悅灣尚悅街)
2、前灘商圈：美國(guó)鐵獅門(晶耀前灘在建)，英國(guó)太古(前灘太古里在建)，陸家嘴集團(tuán)( 前灘陸家嘴中心在建)，澳門信德(星匯前灘在建)
3、世紀(jì)大道商圈：百聯(lián)(世紀(jì)百聯(lián))，ARA(世紀(jì)匯)，陸家嘴集團(tuán)(96廣場(chǎng))
4、聯(lián)洋商圈：山川(丁香國(guó)際)，證大(大拇指廣場(chǎng))，聯(lián)洋(聯(lián)洋廣場(chǎng))
5、張江商圈：長(zhǎng)甲(長(zhǎng)泰廣場(chǎng))，浦東軟件園(匯智國(guó)際)
6、迪士尼旅游區(qū)商圈：美國(guó)迪士尼(迪士尼小鎮(zhèn))，英國(guó)唯泰(奕歐來(lái)奧萊)
7、泛金橋：香港崇邦(金橋國(guó)際)，加拿大博楓(金橋太茂)，江蘇文峰(千家惠)，日本三井(啦啦寶都在建)，但各項(xiàng)目彼此相距過(guò)遠(yuǎn)無(wú)法形成合力
8、泛周康(周浦康橋)：萬(wàn)達(dá)(周浦萬(wàn)達(dá))，廣州海印(又一城在建)，鄭州新田(360廣場(chǎng)康橋店在建)，但彼此相距過(guò)遠(yuǎn)無(wú)法形成合力
此外，世博源商圈擁有百聯(lián)世博源，花木路商圈擁有香港嘉里旗下浦東嘉里城，龍陽(yáng)路樞紐商圈預(yù)計(jì)或?qū)⒂缮虾５禺a(chǎn)集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)巨頭華潤(rùn)合作開(kāi)發(fā)，科技館商圈則將擁有保利文化商業(yè)綜合體。
綜合商圈核心區(qū)域聚集的重點(diǎn)發(fā)展商優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量及聚攏效應(yīng)來(lái)看，由中港泰及央企重倉(cāng)鑄就的小陸家嘴獲得5星蟬聯(lián)冠軍，由美歐亞三方巨賈投資的國(guó)際范前灘奪得4.5星勇摘亞軍，世紀(jì)大道4星以微弱優(yōu)勢(shì)暫居第三。
| 商圈商旅文多元化指數(shù)
相對(duì)于早期只有商業(yè)堆砌的高度同質(zhì)化的傳統(tǒng)商圈，新商圈的崛起必須借力于商旅文體多重元素的發(fā)力。由此盤點(diǎn)浦東各大商圈，可以發(fā)現(xiàn)以下多元商圈：
1、陸家嘴：東方明珠塔，海洋水族館，上海國(guó)際會(huì)議中心，濱江綠地，中心綠地，浦東美術(shù)館在建。
2、世博源：中華藝術(shù)宮，梅賽德斯奔馳文化中心，世博展覽館，世博會(huì)展中心，世博公園，世博體育公園，毗鄰在建的后灘世博文化公園包含大歌劇院、高水準(zhǔn)賽馬場(chǎng)、世界級(jí)溫室花園，保留意大利館、盧森堡館、俄羅斯館與法國(guó)館。
3、前灘：東方體育中心及游泳館，文化演藝中心星匯前灘在建，友城公園，前灘體育公園，惠靈頓國(guó)際學(xué)校，紐約大學(xué)在建，毗鄰在建的后灘世博文化公園包含大歌劇院、高水準(zhǔn)賽馬場(chǎng)、世界級(jí)溫室花園，保留意大利館、盧森堡館、俄羅斯館與法國(guó)館、前灘休閑公園、前灘萊佛士國(guó)際醫(yī)院、香格里拉酒店在建。
4、臨港新城滴水湖：海昌極地海洋世界，冰雪之星在建，上海天文館在建，臨港藝術(shù)中心在建，港城廣場(chǎng)文化綜合體在建，航海博物館，南匯嘴觀海公園。
5、科技館：東方藝術(shù)中心，上海科技館，上海博物館東館及保利文化商業(yè)綜合體在建，世紀(jì)公園。
由此可見(jiàn)，商旅文體多元化方面，陸家嘴與世博源并列第一，前灘與臨港新城滴水湖并列第二，科技館緊隨其后。
| 商業(yè)設(shè)施體量與規(guī)模指數(shù)
真正具有強(qiáng)大輻射力的商圈，既離不開(kāi)定位精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)良好的明星旗艦商場(chǎng)，也需要足夠商業(yè)體量以迎接其他商圈的挑戰(zhàn)。根據(jù)中商數(shù)據(jù)編制的上海2025年商業(yè)設(shè)施地圖，逐一統(tǒng)計(jì)各商圈商業(yè)面積超過(guò)4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)后，我們發(fā)現(xiàn)浦東商業(yè)設(shè)施超過(guò)20萬(wàn)平方米的商圈(含在建及規(guī)劃項(xiàng)目)共有如下8個(gè)：
1、小陸家嘴張楊路：大于80萬(wàn)平方米(ifc、正大廣場(chǎng)、上海中心、八佰伴、時(shí)代廣場(chǎng)、L+MALL、尚悅灣尚悅街)
2、龍陽(yáng)路：46萬(wàn)平方米(龍陽(yáng)路樞紐綜合體待建、龍陽(yáng)廣場(chǎng))
3、前灘：大于40萬(wàn)平方米(晶耀前灘在建、太古里在建、陸家嘴集團(tuán)亞太中心在建、星匯前灘在建、四方城在建)
4、世博源：大于25萬(wàn)平方米(百聯(lián)世博源、綠谷在建)
5、世紀(jì)大道：大于25萬(wàn)平方米(世紀(jì)百聯(lián)、世紀(jì)匯、96廣場(chǎng))
6、張江(金科路站)：大于20萬(wàn)平方米(長(zhǎng)泰廣場(chǎng)、匯智國(guó)際)
7、周浦站：大于20萬(wàn)平方米(周浦萬(wàn)達(dá)、原維多利廣場(chǎng)新規(guī)劃待定)
8、外高橋洲海路：大于20萬(wàn)平方米(森蘭商都、森蘭花園城、森蘭后期商業(yè))
雖然周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、浦東嘉里城、三林印象城的營(yíng)業(yè)額喜人，但其所在的周浦、金橋、花木路、三林等商圈均是碎片化布局各商場(chǎng)彼此相距過(guò)遠(yuǎn)無(wú)法形成合力，導(dǎo)致其核心商圈的商業(yè)總體量均小于25萬(wàn)平方米。另外，這四個(gè)商圈的軌交站都不是換乘站，致使它們的輻射范圍受到限制，客流輻射半徑難以超越5公里，不具備挑戰(zhàn)超級(jí)商圈的能力。
具體以泛金橋商圈為例，定位為制造業(yè)創(chuàng)新的重要產(chǎn)業(yè)園的金橋城市副中心(第五中心)引入了日本三井集團(tuán)建設(shè)10萬(wàn)平方米級(jí)的金橋啦啦寶都購(gòu)物中心，但金橋啦啦寶都與金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、金橋太茂、金橋文峰千家惠以及新規(guī)劃的浦東足球場(chǎng)東側(cè)綜合體、碧云E商業(yè)中心、金鼎天地各自相距2公里左右，如此布局有利保障大金橋各板塊的購(gòu)物中心各自擁有穩(wěn)定客群的同時(shí)，也導(dǎo)致泛金橋商圈難以形成具有向心力的核心商圈。
距目前張江商圈金科路站3公里外，尚處于前期規(guī)劃中的張江中區(qū)科學(xué)城城市副中心核心區(qū)(學(xué)林路站)的商業(yè)總面積預(yù)計(jì)將超過(guò)25萬(wàn)平方米，并獲得多家商業(yè)巨頭的青睞，但由于該商圈和川沙城市副中心、三林中環(huán)商務(wù)區(qū)一樣尚處于前期規(guī)劃中，故暫不納入本次評(píng)選。
浦東航空城商圈主力店浦東機(jī)場(chǎng)日上免稅店和佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊均為特殊業(yè)態(tài)，與其他商圈具有不可比性，雖然不參與潛力商圈評(píng)選。但隨著佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期、浦東機(jī)場(chǎng)T3航站樓及機(jī)場(chǎng)免稅城、浦東火車站(上海東站)及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，浦東祝橋航空城無(wú)疑將成為華東乃至全國(guó)非常規(guī)商圈中銷售額最高的商圈(免稅店與名品奧萊)。
綜 述
結(jié)合上述商圈五大評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)比較，中商數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心的地位目前在浦東首屈一指。但就商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿拜椛淠芰?lái)看，剔除早已功成名就的小陸家嘴(隨著尚悅街今年投入使用，已經(jīng)飽和的小陸家嘴張楊路沿線預(yù)計(jì)不再有新增大型商業(yè)設(shè)施，轉(zhuǎn)為存量改造階段)，浦東最具發(fā)展?jié)摿ι倘υ谌笮屡d商圈的激烈角逐中產(chǎn)生。
世博源在商旅文多元化上略勝一籌，但主力商場(chǎng)世博源由于是世博軸改建而來(lái)，存在1樓無(wú)法貫通的先天缺陷。龍陽(yáng)路商圈雖在規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施體量上拔得頭籌，但目前商圈內(nèi)沒(méi)有大型商場(chǎng)，龍陽(yáng)路樞紐綜合體剛剛啟動(dòng)，竣工開(kāi)幕形成勢(shì)力尚需6年以上，無(wú)疑是浦東中遠(yuǎn)期最有潛力商圈。但龍陽(yáng)路商圈的最大變數(shù)在于大業(yè)主上海地產(chǎn)集團(tuán)未來(lái)是否引入具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)共同合作。
計(jì)劃于2020年基本成型的前灘憑借更均衡的宏觀規(guī)劃，在公共基礎(chǔ)配套設(shè)施與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展商綜合實(shí)力上連奪三項(xiàng)第一，加之在另2項(xiàng)指標(biāo)中獲得第二，最終成為浦東現(xiàn)階段最被看好的明星潛力商圈。
綜合宏觀政府規(guī)劃與四大微觀層面關(guān)鍵指標(biāo)，浦東第一代超級(jí)商圈陸家嘴(中央活動(dòng)區(qū))+浦東第二代超級(jí)商圈——目前正大力建設(shè)的濱江商務(wù)區(qū)世博前灘(新一代中央活動(dòng)區(qū))+浦東第三代商圈——即將啟動(dòng)建設(shè)的花木龍陽(yáng)路樞紐商務(wù)區(qū)(浦東規(guī)劃的第一個(gè)城市副中心)，三者未來(lái)將構(gòu)成穩(wěn)固的金三角，浦東最具輻射力的三大商圈也將就此誕生。
未來(lái)值得關(guān)注的遠(yuǎn)期潛力商圈，則包括張江城市副中心(中區(qū)科學(xué)城)、川沙城市副中心、南匯新城城市副中心(臨港)、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空城、三林中環(huán)商務(wù)區(qū)(三林鎮(zhèn)中林村地塊)。由于它們尚處于規(guī)劃或待發(fā)力階段，詳細(xì)的規(guī)劃方案或具體操盤方案尚未落定，待真正竣工成型并形成氣勢(shì)預(yù)計(jì)至少在5年以后。
而目前發(fā)展較成熟人氣最高的區(qū)域商圈張江北片商圈(金科路祖沖之路)和金橋北片商圈(金橋路中環(huán)路)由于缺少足夠的商業(yè)體量，更非張江副中心與金橋副中心所在地且沒(méi)有軌交換乘樞紐導(dǎo)致未來(lái)商業(yè)輻射能力受限無(wú)法繼續(xù)提升，故意外屈居第六第七。
| 最具潛力商圈前灘奪冠原因解析
前灘地區(qū)是上海近期發(fā)展的六大重點(diǎn)地區(qū)之一，由陸家嘴集團(tuán)整體開(kāi)發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手引入美國(guó)鐵獅門英國(guó)太古等眾多頂級(jí)商業(yè)發(fā)展商，早在規(guī)劃時(shí)就綜合考慮了產(chǎn)城融合、低碳環(huán)保、宜居宜業(yè)等理念，有利于區(qū)域功能的合理布局。同時(shí)，構(gòu)建生態(tài)型、綜合性城市社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部商務(wù)、文化傳媒和體育休閑三大核心功能，將前灘打造成世界級(jí)中央活動(dòng)區(qū)。
▲圖片來(lái)源：是規(guī)劃不是鬼話
前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)位于川楊河以南、濟(jì)陽(yáng)路以西、中環(huán)線華夏西路以北，沿黃浦江東岸長(zhǎng)度約2.3公里，占地面積約2.83平方公里。
位于上海城市發(fā)展的“主動(dòng)脈”上的前灘，其交通網(wǎng)絡(luò)占到了城市交通總資源的至少一半：3條地鐵交匯，3座跨江大橋、4條越江隧道(含籌建)，毗鄰2條高架路，1條BRT以及多個(gè)巴士站點(diǎn)輔助。
交匯在東方體育中心的3條地鐵線路，涵蓋昆山、嘉定、長(zhǎng)寧、徐匯、楊浦、黃浦、閔行以及浦東新區(qū)，銜接著各個(gè)區(qū)域的流動(dòng)性客流。
臨近徐浦大橋、盧浦大橋、南浦大橋的3座跨江大橋;上中路隧道、龍水南路隧道(籌建中)、龍耀路隧道、打浦路隧道4條越江隧道;南北高架路和中環(huán)路高架縱橫交叉于前灘，串聯(lián)起前灘與上海各個(gè)區(qū)域的駕車客流。
還有已開(kāi)通的軌道交通6/8/11號(hào)線交匯于此，并將與項(xiàng)目直接連通，可快速直達(dá)徐家匯、人民廣場(chǎng)、淮海路、陸家嘴等上海市中心城區(qū)的樣板區(qū)。而新亮相的BRT，則連接起前灘三林板塊、浦江鎮(zhèn)板塊、金匯板塊、南橋新城板塊等板塊，攜帶著奉賢與市區(qū)之間的上班客流。
縱觀前灘交通路網(wǎng)，源源不斷的輸送著城市之間的人流、物流、信息流、商物流，對(duì)板塊的驅(qū)動(dòng)力不容小覷。
浦東2035年整體規(guī)劃中闡明，與陸家嘴并列城市主中心CAZ，即中央活動(dòng)區(qū)的世博-前灘板塊是國(guó)際企業(yè)總部及組織機(jī)構(gòu)的集聚區(qū)和國(guó)際文化交流中心。世博地區(qū)加快發(fā)展總部商務(wù)、新興金融、文化創(chuàng)意、專業(yè)服務(wù)、時(shí)尚休閑等產(chǎn)業(yè)，打造高品質(zhì)公共空間，成為富有活力和吸引力的世界級(jí)新地標(biāo)。前灘地區(qū)圍繞總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑 等核心功能，形成宜居宜業(yè)的綜合功能城市社區(qū)。
在黃浦江岸邊布局下一個(gè)發(fā)展極，非常符合上海發(fā)展進(jìn)程。可以預(yù)見(jiàn)，前灘搭上后世博開(kāi)發(fā)的快車，又迎來(lái)了一次華麗轉(zhuǎn)身，將一躍成為世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)與繁華與生態(tài)兼?zhèn)涞某?jí)商圈。
前灘、世博源、龍陽(yáng)路
三大最具潛力商圈重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介
| 前灘商圈重點(diǎn)項(xiàng)目
晶耀前灘
項(xiàng)目坐落于浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的核心地段，前灘第一個(gè)開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目，由美國(guó)著名商業(yè)地產(chǎn)商鐵獅們與上海陸家嘴集團(tuán)聯(lián)手打造的一個(gè)集購(gòu)物中心、超甲級(jí)辦公樓、高端住宅于一體的城市綜合體項(xiàng)目。
項(xiàng)目由知名建筑事務(wù)所KPF聯(lián)合創(chuàng)始人威廉.佩特森(WILLIAM PEDERSEN)親自操刀，建筑外形整體呈水晶狀幾何造型，打造前灘的“晶”彩商務(wù)典范。晶耀前灘充分將可持續(xù)發(fā)展與環(huán)保理念灌注于每一個(gè)建筑細(xì)節(jié)，以美國(guó)LEED金級(jí)作為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，打造舒適高效的人性化平臺(tái)，呈現(xiàn)充滿綠色與活力的商務(wù)未來(lái)。該項(xiàng)目的商業(yè)總建筑面積6.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年8月開(kāi)業(yè)的晶耀前灘將是前灘商圈開(kāi)山之作。
前灘太古里
項(xiàng)目坐落于浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的核心地段，分別是上海和全國(guó)的第一個(gè)和第三個(gè)太古里，購(gòu)物中心的商業(yè)總建面約12萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)上采用“自然主義”的理念，零售樓層為B1層到L4層，最多可提供商鋪數(shù)量約250個(gè)。該商業(yè)綜合體總建筑面積接近50萬(wàn)平方米，涵蓋了零售、辦公、酒店、居住等多項(xiàng)功能，其中包括樓高56層的“前灘中心”甲級(jí)寫字樓，以及五星級(jí)豪華酒店前灘“香格里拉酒店”。前灘太古里現(xiàn)已正式啟動(dòng)招商，計(jì)劃于2020年底起逐步分階段開(kāi)業(yè)。
星匯前灘
即前灘演藝中心，由澳門信德集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地上地下總建面約20萬(wàn)平方米堪稱前灘首席娛樂(lè)綜合體，6.4萬(wàn)平方米的商業(yè)面積中包含一座3萬(wàn)平方米的演藝中心和3.4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，2萬(wàn)方的酒店，7萬(wàn)方的辦公樓，形成一座擁有寫字樓、五星級(jí)酒店、大型演藝中心、時(shí)尚街區(qū)商業(yè)未來(lái)都市文化港。
前灘陸家嘴中心
項(xiàng)目位于太古里東側(cè)即前灘21號(hào)地塊，規(guī)劃的項(xiàng)目地上地下總建筑面積約50萬(wàn)平方米，地上建筑面積約36萬(wàn)平米，其中商業(yè)不低于12.6萬(wàn)平米，辦公(超高雙子塔)不高于12.6萬(wàn)平米，住宅不高于10.8萬(wàn)平米。整個(gè)綜合體項(xiàng)目將被分為前灘21-02地塊與21-03地塊兩幅地塊，陸家嘴中心的商業(yè)品質(zhì)可參見(jiàn)八佰伴旁新開(kāi)業(yè)的L+MALL。
| 世博源商圈重點(diǎn)項(xiàng)目
百聯(lián)世博源
2014年開(kāi)幕的“世博源”是由中國(guó)2010年上海世界博覽會(huì)的永久性建筑——世博軸改建而成的超廣域型綜合購(gòu)物中心，由上海世博百聯(lián)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)與管理改造。總建筑面積為33萬(wàn)平方米，商業(yè)凈經(jīng)營(yíng)面積10.8萬(wàn)平方米的世博源充分利用了世博會(huì)的原有設(shè)施設(shè)備，為游客創(chuàng)造出全新的購(gòu)物體驗(yàn)。
在繼承原有建筑特色的同時(shí)，世博源還因地制宜，增設(shè)了大量景觀亮點(diǎn)，其設(shè)計(jì)充滿了自然元素和藝術(shù)氣息。“世博源”的空間設(shè)計(jì)貫穿“水”元素，以江河流水為主題，形成二街五區(qū)的布局，即L2層動(dòng)感街、B層活力街、一區(qū)品味主題區(qū)、二區(qū)體驗(yàn)主題區(qū)、三區(qū)時(shí)尚主題區(qū)、四區(qū)潮流主題區(qū)及五區(qū)樂(lè)活主題區(qū)。
世博綠谷
項(xiàng)目位于浦東世博原址毗鄰中華藝術(shù)宮，項(xiàng)目占地面積4.7萬(wàn)平方米，總建筑建筑面積24萬(wàn)平方米，集商業(yè)、金融、辦公為一體。建設(shè)單位為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司、上海世博發(fā)展(集團(tuán))有限公司。項(xiàng)目旨在打造成一片以商務(wù)為主，休閑，生活為一體的“世界級(jí)工作社區(qū)”，將成為浦東未來(lái)的“24小時(shí)活力街區(qū)”。該片區(qū)整體規(guī)劃為中間低兩側(cè)高的峽谷狀，兩棟主要建筑在主庭院的兩側(cè)，庭院里主要設(shè)置綠化和水景，建筑中庭里規(guī)劃了空中花園，項(xiàng)目地上地下商業(yè)總面積預(yù)計(jì)在5萬(wàn)平方米左右。
此外，商圈內(nèi)待建的世博酒店綜合體也規(guī)劃了3萬(wàn)方的商業(yè)街區(qū)。
| 龍陽(yáng)路商圈重點(diǎn)項(xiàng)目
龍陽(yáng)路樞紐綜合體
2018年2月上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合上海浦東軌道交通、上海申通地鐵以137.7億總價(jià)摘得龍陽(yáng)路樞紐中片區(qū)25萬(wàn)平方米地塊。該地塊規(guī)劃地上建筑面積近138萬(wàn)平方米，全部為辦公、商業(yè)、文化建筑，規(guī)劃最高建筑200米，100%自持，預(yù)計(jì)2026年全部竣工，預(yù)計(jì)總投資近500億。
其中辦公部分將以平頂式高層塔樓為主，總建筑面積近104萬(wàn)平方米。地塊商業(yè)部分由地上商場(chǎng)、開(kāi)放式步行街(長(zhǎng)1200米、寬30米)、地下商場(chǎng)組成，業(yè)態(tài)為高端商業(yè)、餐飲、文化娛樂(lè)為主，規(guī)劃地上建面約27.5萬(wàn)平方米，地下一層約10萬(wàn)平方米，地下二層約4萬(wàn)平方米，總計(jì)約42萬(wàn)平方米，此外還有約6.2萬(wàn)平方米建面用于文化產(chǎn)業(yè)，1.2萬(wàn)平方米地面面積用于廣場(chǎng)，200個(gè)泊位的出租車營(yíng)業(yè)站，涉及地下二層、三層的停車場(chǎng)。商業(yè)體量相當(dāng)于正大廣場(chǎng)、國(guó)金中心、八佰伴之和，有望成為上海規(guī)模最大的MEGAMALL。鑒于上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下中華企業(yè)的第二大股東乃華潤(rùn)商業(yè)，華潤(rùn)又與申通地鐵合作開(kāi)發(fā)了上海萬(wàn)象城，業(yè)內(nèi)猜測(cè)該項(xiàng)目或有望成為深圳萬(wàn)象天地的上海版。
雖然龍陽(yáng)商圈不排除規(guī)模更宏大的遠(yuǎn)期規(guī)劃，但由于該樞紐綜合體預(yù)計(jì)要7年后營(yíng)業(yè)，商圈內(nèi)目前只有幾個(gè)小型商業(yè)項(xiàng)目——龍陽(yáng)廣場(chǎng)、百安居、麥德龍及去年被景瑞股份收購(gòu)待改造的景瑞廣場(chǎng)，商圈真正起勢(shì)尚待時(shí)日。
（來(lái)源：聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員 郭歆曄，數(shù)據(jù)支持：中商數(shù)據(jù)）
