針對公司究竟是否存在利潤調節，上交所連環發出16個問題，4月17日，新城控股以3萬字的超長篇幅回應上交所的質疑。

公司表示，因執行新收入準則，增加歸母凈利潤6.62億元，另外，新收入準則中合同取得成本相關的調整，不影響公司2018年度營業收入。

同時，公司坦言目前存在三、四線城市存貨居高、去化率低，以及重資產持有吾悅廣場是否有可持續性等風險。

6成存貨集中三、四線城市

4月17日，新城控股（601155.SH）給上交所回復函顯示，2018年，公司總可售貨值3378億元，一、二線城市占比47.94%，其余全部集中在三、四線城市。

公司的三、四線城市市場，包括長三角地區和非長三角地區，可售貨值分別為1372.05億元和386.39億元，兩者合計1758.44億元，合計占比公司當年可售貨值的52.06%。

2018年末，公司存貨余額1455.73億元，三、四線城市部分，在長三角地區和非長三角地區的存貨分別為602.50億元和291.85億元，合計占比公司存貨余額的61.44%。

而且，當年存貨規模已是當年期末總資產的44.07%，同比增長90.59%，主要是2018年在長三角地區新增土地儲備164幅（總建筑面積4773.24萬平方米）。

2018年，公司累計實現簽約額2210.98億元，對應當年總可售貨值，年度去化率為65.45%。但這一狀況馬上在2019年上半年被打破，受政策影響，公司住宅產品去化能力已經呈現出下降趨勢。

回復函顯示，2019年1月，公司新推出房產項目18個，開盤當月平均去化率54.45%，加上年初未售貨值，2019年第一季度實際可售貨值為1519.27億元，實際銷售467.14億元，去化率30.75%。

公司稱，在2018年和2019年第一季度，公司在三、四線城市的房地產合同銷售額占比分別為50.72%及59.51%，受調控政策持續影響，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四線城市房地產向去化率同比有所下降。

公司存貨6成集中在三四線城市市場，且這個市場受當地人口增速及居民可支配收入、購房政策調整等因素影響波動較大，公司未來在三、四線城市的房地產開發及銷售存在較大不確定性。

數據顯示，最近幾年公司的存貨周轉天數節節攀升，2018年達到了1165.67天，而上年同期為798.65天。

商業地產會否成包袱？

除住宅產品外，持有商業地產是新城控股實施”地產+商業”雙輪驅動的一個重要策略。

在這方面，公司更傾向于以重資產形式持有商業地產，外界認為公司在住宅業務之外培養新的增長點。

截至2018年末，公司持有并運營吾悅廣場96座，其中，公司以重資產形式持有數量為89座，占比93.68%。

所謂重資產，就是投資、開發、建設并自行負責運營，這種模式缺點在于對資金需求、運營水平等要求較高，回收資金成本周期較長。

公司持有商業地產，主要是通過出租物業和收取管理費來獲得收入，這一點，公司已經嘗到了“甜頭”：2018年，公司在“商業物業出租及管理”板塊實現收入22.13億元，2017年為10.19億元，同比增長117%。

雖然公司看重商業地產帶來的收入增速，分擔住宅業務板塊的風險，其實未來也存在不小的擔憂。

在公司重資產持有的89座吾悅廣場中，有24座位于二線城市，45座位于長三角地區的三、四線城市，20座位于其他地區的三、四線城市，公司所持商業地產在三四線城市占比高達73%。

結合三、四線城市商業環境以及電商業務等影響來看，公司在商業地產方面投入過多和回收周期太長，或會成為“包袱”。

而且，未來在商業地產拓展規模和數量上能否持續增長亦存在不確定性。

回復函顯示，2018 年度投資性房地產公允價值變動收益占歸母凈利潤的比例為 26.78%，主要是公司在當年在建及新開業的吾悅廣場投入較多、規模較大、數量較多所致。

（來源：斑馬消費 作者：沈庹）