朝著廣州地鐵五號線獵德站B口方向，經(jīng)過一條近200米的自動人行通道，無需出地面，就能直接到達(dá)IGC天匯廣場——這是廣州乃至華南開通的首條商場自動人行道。

2007年12月，新鴻基地產(chǎn)加入獵德地塊項目，與富力、合景泰富聯(lián)合開發(fā)；2016年10月，IGC在廣州珠江新城正式落地開業(yè)，這也是新鴻基地產(chǎn)以TOD模式發(fā)展的大型綜合發(fā)展項目。此后幾年，新鴻基在廣州有些寂靜無聲。

4月25日，新鴻基地產(chǎn)第三代少帥郭基煇，南中國區(qū)總經(jīng)理黎祥掀，與一眾高管一同現(xiàn)身IGC。

當(dāng)天，新鴻基帶領(lǐng)了三十余名香港媒體抵達(dá)與香港并不太遠(yuǎn)的廣州。除參觀IGC項目外，更為重要的，是前往離市區(qū)還有近一小時路程的南沙慶盛項目。

南沙項目對于新鴻基的意義不言而喻，這是“斷糧”近十年后，新鴻基在廣州的再次補倉。在郭基煇的圖譜里，南沙慶盛項目將采用TOD開發(fā)模式，發(fā)揮項目交通樞紐綜合體的作用，打造優(yōu)質(zhì)的廣州香港兩地“一小時生活圈”。

從香港的沙田新城市廣場、九龍站綜合項目，到內(nèi)地的廣州天匯廣場、上海國金中心，到如今的南沙慶盛項目，新鴻基地產(chǎn)正在把它的TOD經(jīng)驗“內(nèi)地復(fù)制”。

南沙項目初探

自IGC項目后，新鴻基在廣州已許久未有地塊入袋。

2018年5月，新鴻基再入羊城，”馬甲”統(tǒng)京有限公司以2.64億元摘得南沙慶盛樞紐區(qū)塊2018NJY-4地塊；今年2月，再以11.89億元拿下南沙慶盛樞紐2019NJY-1地塊，兩幅地塊面積逾10萬平方米，總建筑面積逾32.7萬平方米，將統(tǒng)一打造成綜合商業(yè)發(fā)展項目。

不同于位于珠江新城的天匯廣場、位于體育西的天環(huán)廣場，這次新鴻基在廣州的布局外拓至最南端的南沙慶盛。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，南沙位于國家自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)，制造業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)良好，區(qū)內(nèi)有汽車和人工智能等高新企業(yè)；而根據(jù)廣州市規(guī)劃，南沙將會建設(shè)成為廣州唯一的城市副中心。

值得一提的是，于今年2月21日發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》，其中多次直接提及南沙或慶盛，包括建設(shè)南沙成為粵港澳全面合作示范區(qū)，支持慶盛成為科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地等等。

“一個城市的發(fā)展就是這樣的，土地缺少、資源稀缺的時候就會向外擴張了”,黎祥掀解釋新鴻基選擇南沙的根本原因。黎祥掀指出，目前廣州核心商圈的空余地塊稀缺且價格高，相較而言，南沙地價較為便宜且具有不小的發(fā)展前景。

具體到此次落子的慶盛區(qū)塊，黎祥掀一口氣念出了一串交通線路名：“南沙大橋、深中通道、慶盛高鐵站、地鐵4號線、22號線、18號線……所有的（交通線路）都在規(guī)劃建設(shè)中了。”

南沙慶盛項目所擁有的交通條件確實是一大亮點。

觀點地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場了解，項目地塊緊貼已開通的廣深港高鐵慶盛站、地鐵4號線慶盛站，而規(guī)劃中的地鐵22號線和知南線也會在該處設(shè)站，實現(xiàn)了“四線交匯”。同時，站在地塊位置，背靠慶盛高鐵站，往右前方望去正是于4月2日通車的大灣區(qū)重要基建項目南沙大橋。

其中，在慶盛站乘坐高鐵到廣州南站只需13分鐘，到深圳只需30分鐘，到香港西九龍高鐵站則只需一小時，便可直達(dá)新鴻基地產(chǎn)另一項目——香港環(huán)球貿(mào)易廣場（ICC）。

至于項目規(guī)劃，郭基煇介紹稱，根據(jù)目前的構(gòu)思，南沙慶盛樞紐綜合體項目將涵蓋辦公、商場及公交樞紐，具體包括地標(biāo)性寫字樓、大型商場、公共綠化休憩平臺，將無縫連接高鐵和地鐵慶盛站，并另外設(shè)有交通換乘大堂、長途客運站、公共交通總站等設(shè)施。

其中，商場建筑面積約8萬平方米，寫字樓約22萬平方米，公共建設(shè)則約2萬平方米。項目預(yù)計于2023年分階段落成，第一期擬建商場，整個項目預(yù)計在5至8年完成，總投資額在60億元左右。

從郭基煇和其他高管的描述中，可以明顯感受到南沙慶盛項目對于新鴻基的意義。畢竟，相較起在華東區(qū)域“織網(wǎng)”般的商業(yè)布局，新鴻基在華南版圖略顯薄弱，其中在廣州已有十年沒有落子，兩年多沒有新項目面世。

對于外界猜測的放慢華南發(fā)展的看法，黎祥掀直言：“并不是放慢華南（的發(fā)展）。”其指出，新鴻基這幾年一直是有看新的項目，有看到合適的一定會買下來。

“新地也有在了解深圳，在中國的一線城市北上廣深，就差了深圳。”

TOD模式再造

南沙慶盛項目的意義并不局限在再入華南，對于新鴻基而言，這還是其引以為傲的TOD項目打造經(jīng)驗的再一次實踐。

據(jù)了解，TOD（Transit Oriented Development）指的是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，是規(guī)劃一個居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計方式；其中，公共交通主要是指地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線。

極為重要的是，這種模式協(xié)調(diào)了城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾，這對于面臨人口密度增大、交通擁堵、迅速發(fā)展擴張的城市而言，意義不言而喻。

新加坡、哥本哈根、東京、多倫多等城市，都是踐行并受惠于TOD模式的典型城市。其中，香港可以說是TOD模式的典范城市。

“香港土地資源稀少，如果我們將土地攤平開發(fā)是很不效率、很不便捷的，會讓土地價值不能完全釋放。”黎祥掀表示道。

其進(jìn)一步指出，在土地資源稀少的情況下，TOD模式可以將高密度發(fā)展需求集中在高價值地塊，使得一個地塊的價值不只是頭兩層，而是一個垂直式的發(fā)展；這種模式便需要依附大眾交通，包括軌道交通，公共交通。

發(fā)展至今，目前香港基本上有45％的人口是在地鐵線的每一個站點的500米之內(nèi)生活的，尤其在九龍、港島比例高達(dá)65％，達(dá)到了購物中心、寫字樓、酒店、住宅、城市公園各業(yè)態(tài)間無縫對接。

而新鴻基，則在香港做TOD項目長達(dá)20多年。截至目前，新鴻基在香港多個鐵路沿線的新市鎮(zhèn)建設(shè)了20多個TOD大型綜合體項目，包括早期的沙田新城市廣場和近年的九龍站綜合項目。

“最新的例子，西九龍站ICC，一千萬呎的總體發(fā)展、全香港最高的樓，近期通車的高鐵也是一個很好的推力，此前都是地鐵推動，加上高鐵，TOD項目就會進(jìn)入新紀(jì)元”，黎祥掀介紹道。

據(jù)了解，西九龍原先只是貨運碼頭旁邊的一塊地，以“臟亂差少偏”著稱。如今，在新鴻基等其他房企介入并發(fā)展TOD模式下，西九龍搖身一變成為如今香港豪宅的代表。于去年9月，廣深港高鐵正式開通，香港的始發(fā)站便是在西九龍。

有了成就和經(jīng)驗的新鴻基，謀劃著將香港的TOD發(fā)展經(jīng)驗搬到內(nèi)地。

其中，2015年，新鴻基地產(chǎn)和上實城開聯(lián)合開發(fā)的莘莊站體復(fù)合城天薈TODTOWN被認(rèn)為是上海第一個真正意義上的TOD項目，建于上海閔行區(qū)莘莊地鐵站上蓋，總建筑面積達(dá)50萬平方米，將地鐵、高鐵、公交等集于一身。

此外，新鴻基還建設(shè)開發(fā)了天匯廣場、上海陸家嘴國金中心等TOD項目，而建設(shè)開發(fā)當(dāng)中的上海ITC項目同樣位于地鐵上蓋，是三條現(xiàn)有及兩條擬建地鐵線的交匯處。如今，新鴻基再次將TOD的做法復(fù)制到南沙慶盛項目上。

根據(jù)規(guī)劃，慶盛樞紐區(qū)塊內(nèi)大部分面積處于TOD核心范圍圈，無縫連接高鐵和地鐵慶盛站，具有顯著的TOD開發(fā)優(yōu)勢，未來將形成南沙北部地區(qū)的交通樞紐，與廣州大學(xué)城、珠三角地區(qū)及香港的交通極其便利。

“在規(guī)劃方面，我們將充分考慮到高鐵、城軌、地鐵線的不同換乘需求，建造更方便乘客快速接駁的換乘大廳，匯聚各種公共交通樞紐，滿足便捷的出行需求。”郭基煇說道。

新鴻基的TOD野心還不止于“從香港到內(nèi)地”。

黎祥掀指出，在TOD項目上，新鴻基最重要的經(jīng)驗，便是將所有東西都搭在一起做無縫連接，就如ICC一樣，無論外面風(fēng)雨交加，顧客不用雨傘就能回到回到酒店、回到公寓住宅。

“在廣州南沙這個項目上，也希望可以帶到一些經(jīng)驗回去香港。”

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 林心林）