富力聯席董事長張力。圖片來源：富力官網

地產行業low嗎？

至少王石一直是這么認為。以至于郁亮一再提醒他：王總啊，有些看法你可以在私下說，別老在公開場合提，對咱們萬科的業務拓展和公司形象都不好。

我在梳理富力的發展史和他的財務數據業務內容時，開始也有跟王石一樣的感覺。

搞地產，不就是借錢、蓋樓、賣房，接著借錢……簡單粗暴的業務邏輯。

細究之后發現，背后其實是有兩大智慧：做人要厚道，做事講timing（時機）。

一

富力在2017年7月那場世紀交易中，就做得不是那么厚道，本來是富力自己主動找的萬達要做這筆買賣，之前價格也談得好好的，臨近簽約，突然砍價，第二天董秘胡杰還說富力是被動為之。

當然，這筆買賣穩賺不賠。

富力聯席董事長李思廉完成這筆交易后，將77個酒店分別設置成77個公司。如是用意背后，很有可能是李打算把這些酒店好好經營一下，提高財務指標，然后溢價賣掉。因為77個酒店背后是77家公司，賣起來比較方便，可以零售，可以批發。

李思廉不愧是久居香港的商場老手，生意場上翻云覆雨算無遺策，然而他在世紀交易當晚那一出，估計讓王健林和孫宏斌都不會對富力有什么好印象了。

搞地產第二要懂得踏準時機。

房地產華南五虎中，富力當年是老大，恒大和碧桂園只是小弟。然而恒大和碧桂園踏準時點，在樓市低點時大量低價吃進土地，在樓市高潮時瘋狂賣樓回收現金，不斷高拋低吸，雙雙坐穩行業前三。

而富力呢，第一次失當是重金押寶商業地產，那是2008年。

有遠見的人都知道，住宅地產遲早要走到頭，因此王健林要搞萬達廣場和文旅城。但在中國，這個紅利還能吃個二三十年，住宅地產依然是地產行業里最賺錢的業務。富力過早把寶放在商業地產上，資金配置失當。

第二次失當是在2014年前后拿地策略太過保守，不敢重金押寶一二線城市，繼而錯過2015年調控放松之后的那波瘋狂行情。

碧桂園就是從2015年開始，以每年幾乎銷售額翻番的節奏坐上行業頭把交椅的。

第三次失當，是富力在不考慮自身財務收支已經不平衡的情況下，一是耗費199億元吃進77家萬達酒店，二是花費數十億資金連續吃下萬達海外兩個項目。這使得富力負債率高企，收支不平衡繼續惡化，風險敞口不斷擴大。

有小聰明，但缺少大智慧，也許是富力不斷走下坡路的原因吧。

二

廣東省體改會副會長彭澎在個人博客上寫過，在富力地產上市之前他曾受托給富力寫書，為此需要跟富力的高管們經常碰面。他記得一次與張力談完話出來時，有一位靚女坐著張力的大奔來送材料。

“張力說是他女兒，而我早就知道他有一個兒子沒有女兒。后來才知，他把富力當作自己的家，所有女員工都是他‘女兒’。”彭澎還在這篇題為《從包工頭到“學者型”老板的張力》博客中嘟囔：“但讓我仍然不明白的是，女員工叫女兒，為什么男員工不叫兒子呢？”

雖然女員工都是張力的女兒，但張力只愿意把財富交付給親兒子張量。

張量和地產圈其他富二代一樣，含著金鑰匙出生，有海外游學背景，眼界開闊，思路清奇，對父輩的那套玩法一開始都有點看不上。

他和王思聰、潘瑞（潘石屹兒子）、王爍（某神秘富商之子）一起被合稱為新京城四少。

新京城四少中，王思聰作為國民老公，一直是各大娛樂媒體的流量擔當，張量則低調不少，但他和王思聰有一個共同嗜好——小網紅。

比如，在線上婚戀網站擔任過營銷職位的楊蓉，是個小網紅，長期擔任求職節目《非你莫屬》（就是張紹剛不斷挖苦諷刺求職者的那個節目）的嘉賓，而今她在節目中的頭銜已經變成了黑洞投資的合伙人。

這個黑洞投資的老板，就是張量。

張量的創業是從他父親張力的卵翼下開始的。

21世紀初，張力去內蒙古鄂爾多斯等地找礦，還成立了力量礦業公司專門做這塊業務，公司名字正好是父子二人名字的合體。

2002年底“力量礦業”在香港上市，上市前，張力擁有力量礦業70.8%的股權；而在上市完成后，他把控股權轉讓給了張量。自此，張量便成為力量礦業實際控制人，與父親一起擔任力量礦業的執行董事。

三

不過礦業這種土行業不太對新時代少年張量的口味。2006年張量創辦實地地產，干的還是父親的老本行。

在父親的卵翼之下，張量的地產生意掙了不少錢，他開始投身于風投行業，投資了電梯媒體等各個領域。

2014年，張量正式成立黑洞投資，投資方向基本上是什么熱投什么，共享單車熱的時候他投了優拜單車、小藍單車，互聯網金融熱時他投了握手金融。

有興趣的讀者可以查下這些投資，不少都是血本無歸。

繞來繞去，張量的主業還是靠地產，但他的想法顯然跟父輩不一樣，他認為現在的地產大公司都相當于諾基亞和摩托羅拉，而他想做地產界的蘋果公司——做出爆款產品，完成行業洗牌。

為此，2017年1月他把百度的前太子——李明遠請了過來。然而李明遠的互聯網思維到了地產公司水土不服，雙方只有摩擦沒有火花，不到一年的時間，李明遠就離開了。

地產富二代中，像孫喆一和楊惠妍的是一個類別，他們都從老子的公司中踏踏實實地干起來，然后爬上高位。

而張量和王思聰又是一個類別，他們從老子的體系之外另起爐灶，自搞一攤，如果沒有老子給他們的資金、人脈、資源，他們特立獨行于父輩之外的事業未必搞得起來，何況他們搞的另外一攤事，是賠是賺，也是天曉的。

他們的觸須看上去伸到了叢林之外，但細細順著莖葉往下看，他們的藤依然緊緊地纏在父輩的那棵老樹身上。

（來源：騰訊財經棱鏡 孫春芳）