聯(lián)商網(wǎng)消息：上市商業(yè)集團(tuán)2018年度財(cái)報(bào)披露逐漸接近尾聲，在這場(chǎng)年終考核中表現(xiàn)如何？未來有什么發(fā)展大計(jì)？

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了7家港外資集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2018年，包括恒隆、太古、嘉里建設(shè)、新鴻基、九龍倉在內(nèi)的房企營收額較往年有下滑趨勢(shì)，而新世界發(fā)展、凱德則上漲。

Tips：九龍倉集團(tuán)租金收入為內(nèi)地投資物業(yè)收入；新鴻基和新世界發(fā)展均為2019財(cái)年中期報(bào)。

分析后發(fā)現(xiàn)，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、營收的下滑，主要因銷售收入下跌，但商業(yè)物業(yè)的租金收入?yún)s不同程度上漲，是各個(gè)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源，體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)的信心。

2、奢侈品市場(chǎng)有回暖跡象，一些高端定位的商場(chǎng)趨漲幅度明顯，如恒隆旗下的上海恒隆廣場(chǎng)、九龍倉旗下的成都IFS、太古旗下的廣州太古匯等等。

3、與內(nèi)地企業(yè)相比，港外資企業(yè)重點(diǎn)布局國內(nèi)核心城市，這一定程度上加大了其在內(nèi)地發(fā)展速度。主要是核心城市優(yōu)質(zhì)、成熟地塊不斷減少，拿地成本和難度較大。

4、物業(yè)更新，非核心城市資產(chǎn)拋售。典型的代表凱德，2018年將旗下位于華北、華東、華南和中西部區(qū)域19個(gè)城市的20家購物中心打包賣給了萬科和印力聯(lián)合體。凱德這一動(dòng)作，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是其在華對(duì)未來將主打一二線大城市及8萬平方米以上優(yōu)質(zhì)大型購物中心的新戰(zhàn)略的踐行。一方面在拋售傳統(tǒng)物業(yè)，另一方面也在不斷攻入一線及新一線城市，比如恒隆地產(chǎn)107億拿下杭州核心武林廣場(chǎng)的百井坊地塊等。

5、優(yōu)化物業(yè)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。港外資一般進(jìn)入市場(chǎng)較早，占有城市核心位置，但隨著城市發(fā)展和商業(yè)更新，這些運(yùn)營多年的物業(yè)往往“力不從心”，因此強(qiáng)化運(yùn)營、持續(xù)優(yōu)化，提升原有物業(yè)經(jīng)營收入水平是目前港外資企業(yè)的主要思路之一。比如上海恒隆廣場(chǎng)完成大規(guī)模翻新后2018年的租金收入漲幅超12%；成都IFS2018年銷售收入首次突破60億，年內(nèi)招調(diào)了不少新的品牌。

恒隆地產(chǎn)

“房地產(chǎn)賺大錢的時(shí)代已經(jīng)過去”，這是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2018年出席某論壇上說的。全年公司整體收入下滑，直接體現(xiàn)在銷售收入的降低，而租金收入則成為恒隆穩(wěn)定的“收入來源”。

內(nèi)地商場(chǎng)租金收入上漲

隨著恒隆集團(tuán)內(nèi)地兩大標(biāo)桿項(xiàng)目上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)將相繼完成改造，給恒隆帶來了不錯(cuò)的租金收入。

在恒隆地產(chǎn)全部81.81億港幣的租金收入中，內(nèi)地占比超50%，貢獻(xiàn)了42.44億港幣，折合人民幣約35.77億元。其中上海恒隆廣場(chǎng)收租15.54億元，幾乎占據(jù)了半壁江山，而港匯恒隆廣場(chǎng)也有8.03億元入賬。目前港匯恒隆廣場(chǎng)的第一期優(yōu)化工程已經(jīng)完成，新招了80多個(gè)品牌，二期優(yōu)化工程預(yù)計(jì)2019年年底完成。

未來計(jì)劃

根據(jù)恒隆方面透露，目前公司在內(nèi)地籌建昆明、武漢、沈陽、無錫、杭州項(xiàng)目，涵蓋商場(chǎng)、辦公、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，沈陽、無錫和昆明項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年開業(yè)。

值得關(guān)注的是，恒隆2018年首次進(jìn)入杭州，并在城市最核心處拿下了百井坊地塊，預(yù)計(jì)將打造大型高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2024年分階段落成。

太古地產(chǎn)

在公司收益下降的情況下，內(nèi)地物業(yè)租金收入上漲提振了太古地產(chǎn)整體的租金情況。

內(nèi)地租金上漲12%

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，2018年太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地投資物業(yè)的整體租金收入為25.67億港幣，折合人民幣為22.61億元，同比上漲12%。其中零售物業(yè)租金收入21.63億港幣，折合人民幣約19.05億元。

單個(gè)項(xiàng)目上看，北京三里屯太古里租金收入持續(xù)增長，報(bào)告期內(nèi)零售銷售額增長了11%，出租率也高達(dá)100%。該項(xiàng)目西區(qū)（曾用名“北京三里屯雅秀大廈”）將翻新，預(yù)計(jì)2019年后期完成。

成都遠(yuǎn)洋太古里全年零售銷售額上漲22%，這是其連續(xù)三年錄得上漲，出租率也高達(dá)99%；廣州太古匯的零售銷售額上漲11%，出租率100%，主要得益于品牌優(yōu)化組合的完成；上海興業(yè)太古匯報(bào)告期內(nèi)零售出租率達(dá)92%；北京頤堤港全年零售銷售額上漲0.3%，出租率為99%，主要是因?yàn)?018年商場(chǎng)進(jìn)行租戶優(yōu)化所致。

未來計(jì)劃

太古地產(chǎn)表示，已投運(yùn)商場(chǎng)上，預(yù)計(jì)北京、上海、廣州幾個(gè)商場(chǎng)的零售銷售額將穩(wěn)步上漲，成都遠(yuǎn)洋太古里則溫和增長。

目前太古地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)投資仍然集中在一線城市和發(fā)達(dá)的新一線城市，未來重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是位于上海前灘的太古里項(xiàng)目，太古地產(chǎn)占有一半股權(quán)，目前項(xiàng)目招商已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2020年年底分階段開業(yè)。另外，據(jù)太古地產(chǎn)董事局主席及常務(wù)董事施銘倫表示，太古地產(chǎn)非常認(rèn)真的研究粵港澳大灣區(qū)的機(jī)遇，積極尋找在深圳布局的機(jī)會(huì)。

▲浦東前灘太古里

九龍倉集團(tuán)

報(bào)告期內(nèi)，受惠于成都國際金融中心的貢獻(xiàn)及新開幕的長沙國金中心所帶動(dòng)，內(nèi)地投資物業(yè)收入增加30%及營業(yè)盈利增加28%。

▲長沙國金中心

成都國金中心全年?duì)I收大漲27%，營業(yè)利潤大漲59%。購物中心營業(yè)額首次突破60億元，同比上漲16%，年內(nèi)新增了7 For All Mankind、adidas Originals、Chaumet、Goyard、喜茶黑金店、Mr & Mrs Italy、Sunglass Hut等品牌。

2018年5月開業(yè)的長沙IFS吸金能力不俗，雖然年?duì)I業(yè)額統(tǒng)計(jì)無明顯參考性，但月平均營業(yè)額達(dá)3.04億元，比成都IFS2.39億元還高。

新鴻基

報(bào)告期內(nèi)，新鴻基內(nèi)地總租金收入人民幣20.25億元，同比上漲12%。目前內(nèi)地已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有北京APM、上海國金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、廣州IGC商場(chǎng)和廣州天環(huán)廣場(chǎng)等。

未來幾年，新鴻基在內(nèi)地主要的商業(yè)項(xiàng)目有上海徐家匯國貿(mào)中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈、蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目、成都環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)。

嘉里建設(shè)

在宏觀環(huán)境動(dòng)蕩、內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)政策維持收緊，乃至香港地產(chǎn)市場(chǎng)略微放緩的背景下，嘉里建設(shè)仍然取得不俗成績。

內(nèi)地商場(chǎng)租金同比上漲14.69%

租金收入47.1526港幣，折合人民幣約41.53億元，同比增長了14.69%。其中內(nèi)地已落成投資物業(yè)租金和其他費(fèi)用收入38.86億港元，折合人民幣約32.46億元，同比上漲7%。目前集團(tuán)內(nèi)地營業(yè)的商場(chǎng)為靜安嘉里中心一二期、浦東嘉里城、北京嘉里中心、杭州嘉里中心、天津嘉里中心、深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一二期、沈陽嘉里中心。

未來計(jì)劃

嘉里建設(shè)公布了目前集團(tuán)在內(nèi)地布局的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展及規(guī)劃。

1、沈陽嘉里中心項(xiàng)目

集團(tuán)擁有沈陽嘉里中心60%的股權(quán)，位于金廊商圈核心位置，總樓面面積約1300萬平方尺，將建成集商場(chǎng)、辦公樓、酒店、住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目共分三期建設(shè)，目前一期已經(jīng)建成，二期和三期正處于建設(shè)階段，項(xiàng)目商場(chǎng)部分嘉里城的建筑面積12萬方，已于2018年11月開業(yè)。

2、武漢綜合體項(xiàng)目

2018年9月20日，嘉里建設(shè)競(jìng)得武漢江漢區(qū)綜合地塊，地塊占地面積700,000平方尺，規(guī)劃總樓面面積450萬平方尺，全資持有物業(yè)。計(jì)劃建設(shè)商業(yè)、辦公、教育、住宅的大型城市綜合體。

3、深圳前海嘉里中心

深圳前海嘉里中心是嘉里建設(shè)在前海投資的首個(gè)重大項(xiàng)目，全資持有物業(yè)，將建成集商業(yè)、辦公室、公寓一體的大型城市綜合體，預(yù)計(jì)2020年落成。

此外，福州綜合體、鄭州香格里拉、昆明酒店及公寓物業(yè)、南昌發(fā)展項(xiàng)目、莆田雅頌居以及上海浦東項(xiàng)目都是集團(tuán)未來幾年將陸續(xù)推出的重點(diǎn)物業(yè)。

新世界發(fā)展

另一大港資企業(yè)新世界發(fā)展遵循慣例，每年的上半年僅公開上一財(cái)年的中期業(yè)績報(bào)。且集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展謹(jǐn)慎，購物中心系列重點(diǎn)推出的K11產(chǎn)品目前也僅在全球開出了4家，其中第四家廣州K11剛在3月開業(yè)。不過按照新世界的規(guī)劃，未來的步伐或?qū)⒓涌臁?

從新世界發(fā)展公布的2019財(cái)年上半年得知，內(nèi)地物業(yè)租金收入8.457億港幣，折合人民幣約7.45億元，同比上漲66%，主要得益于集團(tuán)內(nèi)部架構(gòu)優(yōu)化后經(jīng)營和成本管理更為合理，加上諸如武漢光谷K11等新開業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生貢獻(xiàn)。整體上看，主要項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率理想。

2018年12月22日，50萬方的廣州新世界云門NEW PARK開業(yè)。未來，除了深圳前海和深圳太子灣、廣州增城項(xiàng)目外，新世界中國地產(chǎn)收購了廣州地鐵集團(tuán)旗下的持有的廣州漢溪長隆地塊的子公司65%的股權(quán)，總建筑面積超過了29萬方，計(jì)劃開發(fā)成商業(yè)、辦公、住宅的綜合體，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2022年落成。

凱德集團(tuán)

2018年凱德集團(tuán)收入56億新元（折合人民幣約278.1億元），同比上漲21.3%；稅后凈利潤為17.6億新元（折合人民幣約87.4億元），同比增長了12.3%，創(chuàng)2008年以來最高凈利潤；管理資產(chǎn)達(dá)到1001億新元，提前完成2020年集團(tuán)管理資產(chǎn)目標(biāo)。

凱德表示，目前凱德業(yè)務(wù)以四大區(qū)為主，分別是中國，新加波、馬來西亞、印尼，越南，其他地區(qū)。這其中中國是集團(tuán)的核心市場(chǎng)之一，多達(dá)36％的資產(chǎn)在中國，尤其是購物中心資產(chǎn)發(fā)展快速。

2018年，凱德在中國開出了包括上海凱德晶萃廣場(chǎng)、長沙凱德壹中心、北京凱德MALL天宮院等商業(yè)物業(yè)。

按照規(guī)劃，重慶來福士購物中心部分將在今年9月份率先開業(yè)，而2018年收購的上海星港國際中心項(xiàng)目也將于2019年其分業(yè)態(tài)面市。另外，佛山凱德MALL180、上海虹橋阿里中心等在建項(xiàng)目也值得期待。

（來源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）