聯(lián)商專欄：規(guī)劃不科學(xué)，社區(qū)商業(yè)就失去個(gè)性；抹殺了個(gè)性，社區(qū)商業(yè)也就失去人情趣味。

社區(qū)商業(yè)尷尬

條塊分割：我們身邊的社區(qū)商業(yè)，大體有三種，一是城市中心區(qū)的社區(qū)商業(yè)，二是新建改建住宅區(qū)的商業(yè)，三是鄉(xiāng)村升級(jí)改造的社區(qū)商業(yè)。這三種社區(qū)，在土地所有權(quán)和功能歸屬方面，基本上是由行政權(quán)屬條塊分割過(guò)的，尤其是現(xiàn)存社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，歸屬權(quán)限多次變更，有的已經(jīng)找不到法規(guī)文書(shū)線索，這種生態(tài)基因?qū)е律虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的現(xiàn)狀差異非常大，現(xiàn)有商業(yè)行政主管機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)歸屬機(jī)構(gòu)、商業(yè)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)都有權(quán)參與管理，但是都不愿意深入涉及。

規(guī)劃缺位：新建改建和城中村翻建過(guò)程中，新的城區(qū)功能規(guī)劃階段，商業(yè)規(guī)劃往往滯后或者缺位，很多情況下是依照城建功能或者政治功能定位為主導(dǎo)，將商業(yè)功能規(guī)劃邊緣化，作為后期補(bǔ)充，用打補(bǔ)丁的方法適當(dāng)補(bǔ)救。有的高新科技區(qū)定位的跨區(qū)域規(guī)劃，其它功能項(xiàng)目基本落位三五年了，商業(yè)主管機(jī)構(gòu)無(wú)法發(fā)力，商業(yè)實(shí)施方案不見(jiàn)蹤影，人大代表建言獻(xiàn)策、社區(qū)居民正面呼吁，效果不佳。

疏解整治：在主要城區(qū)閑雜流動(dòng)人口劇增、各類雜貨店、餐飲店參差不齊、城管安全風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，用疏解整治的手段整頓社區(qū)各類服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)秩序，清除雜亂攤販?zhǔn)怯斜匾�的，大多�?shù)居民是歡迎的。但是，后續(xù)的問(wèn)題在于，減少這些個(gè)性化商業(yè)攤點(diǎn)，沒(méi)有及時(shí)規(guī)劃新增個(gè)性化、多樣化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，或者新規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)功能單調(diào)，導(dǎo)致社區(qū)居民生活消費(fèi)不方便，甚至空缺，部分區(qū)域的蔬果漲價(jià)與此多多少少是有些關(guān)系的。

社區(qū)商業(yè)的尷尬究竟在哪里？筆者以為在商業(yè)規(guī)劃隊(duì)伍缺失，商業(yè)專業(yè)規(guī)劃話語(yǔ)權(quán)就得不到認(rèn)可，前期規(guī)劃方向定位等功能缺位、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)功能也容易缺位，很多網(wǎng)絡(luò)話題就這樣出來(lái)了。那么，方向在哪里？

落實(shí)差異化規(guī)劃

近5年來(lái)，城市社區(qū)商業(yè)環(huán)境出現(xiàn)很對(duì)新的變化（如圖），科學(xué)合理的定位規(guī)劃，成為重要的前瞻性任務(wù)，搞清楚定位規(guī)劃，才能夠更好地討論落實(shí)社區(qū)商業(yè)的任務(wù)目標(biāo)。從消費(fèi)升級(jí)的現(xiàn)實(shí)狀況看，社區(qū)消費(fèi)層級(jí)豐富，具備以下四級(jí)規(guī)劃條件。

第一、確定跨區(qū)域商業(yè)體，確定輻射城市大部分消費(fèi)區(qū)域的綜合體購(gòu)物中心，是確定相關(guān)社區(qū)商業(yè)的大前提之一，它有利于確定社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品定位，突出特色、互為補(bǔ)充，滿足不同消費(fèi)層級(jí)需求。

第二、確定區(qū)域商業(yè)體，在社區(qū)周邊，已經(jīng)存在的具有歷史的傳統(tǒng)商業(yè)體，一部分相對(duì)老化，需要調(diào)整改造升級(jí)，一部分屬于改造或者新建，形成新的商圈。與此毗鄰的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品選擇，也要遵循彼此依存、互相平衡的原則，減少商業(yè)資源浪費(fèi)。

第三、提升社區(qū)商業(yè)體，城市中心區(qū)域有很多這樣的中小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)體，在城鄉(xiāng)臨界區(qū)域、村鎮(zhèn)整合以后興建改造的新型社區(qū)，則缺乏這樣的商業(yè)體，或者規(guī)模不夠、或者功能相對(duì)單一，急需要深度規(guī)劃、推進(jìn)建設(shè)。

第四、加快鄰里中心規(guī)劃建設(shè)，街區(qū)式或者單體商業(yè)產(chǎn)品，在目前城市社區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中比較缺乏。在疏解整治中又剔除了跳蚤市場(chǎng)、快閃店、臨時(shí)組織廣場(chǎng)促銷等大眾消費(fèi)文化，社區(qū)商業(yè)趣味性大大衰減，留下了亟待解決的規(guī)劃課題。

四種成長(zhǎng)途徑

嵌入式：

顧名思義，商業(yè)體融合在各個(gè)社區(qū)之中，如圖所示，是一個(gè)較為典型的商業(yè)、文化相互嵌入融合的社區(qū)，超市和SC在居民區(qū)中，居民利用很方便，服務(wù)設(shè)施也較為齊全，消費(fèi)者滿意度很高。在距今10年左右規(guī)劃建設(shè)的新式社區(qū)，形成了這個(gè)較好的案例，前期規(guī)劃建設(shè)有綜合的平衡。最近改建的村鎮(zhèn)社區(qū)，缺乏這種規(guī)劃，老舊小區(qū)商業(yè)改造升級(jí)，由于產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜，也很難按照規(guī)劃思路改造。

合圍式：

周邊是社區(qū)或者居住功能區(qū)，環(huán)繞在中間的是一組商業(yè)體，在美國(guó)新澤西州有一處典型的環(huán)形合圍式社區(qū)商業(yè)。基本結(jié)構(gòu)見(jiàn)示意圖。筆者在考察兩周中，較為詳細(xì)地走訪了周邊全部店鋪，作為近年來(lái)開(kāi)發(fā)的新型居住區(qū)，商業(yè)面積、多種功能、彼此距離，都顯得便捷、舒適，三個(gè)商業(yè)體之間停車位置大約800左右。

值得一提的是右邊（東北方向）的跳蚤市場(chǎng)，來(lái)自早期的自由市場(chǎng)的概念，目前還在保留，每個(gè)周四下午開(kāi)市，附近居民自己制作的蔬菜、面包、香腸、奶茶等都可以申請(qǐng)出來(lái)擺攤，情趣十足。

觀望式：

社區(qū)和商業(yè)體相距較遠(yuǎn)，最近也在3公里，如圖所示。這里的購(gòu)物中心本來(lái)規(guī)劃的是跨區(qū)域大型商業(yè)體，由于周邊一定距離的社區(qū)商業(yè)體缺位，社區(qū)居民不得不開(kāi)車或乘坐公共交通來(lái)到這里，社區(qū)生活不便利的情況下，將跨區(qū)域定位規(guī)劃的商業(yè)體當(dāng)作社區(qū)商業(yè)利用。對(duì)于社區(qū)居民來(lái)說(shuō)，這個(gè)商業(yè)體屬于觀望距離的，不方便用，但是不得不用。

時(shí)限式：

簡(jiǎn)單理解為短期經(jīng)營(yíng)的集市、市場(chǎng)。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，經(jīng)營(yíng)某種產(chǎn)品，一般時(shí)間限定在一天、一周、10天或者幾個(gè)月，可以叫快閃店，也可以叫定制化集市，也可以叫社區(qū)流動(dòng)服務(wù)站。

這種形式的社區(qū)商業(yè)體，是傳統(tǒng)社區(qū)市場(chǎng)的升級(jí)形式，定制化痕跡明顯，可以使生活日配必須品，也可以是文化主題互動(dòng)活動(dòng)，以非商品的服務(wù)產(chǎn)品為主，比如商業(yè)售賣樣式的文化演出。商品和文旅合作的創(chuàng)新作品等等。是新興起的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。在一些市場(chǎng)化氣息較濃的新開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域常見(jiàn)，比如祥云小鎮(zhèn)中的周末藝術(shù)集市。

由于產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)缺位，社區(qū)管理歸屬往往凸顯行政化痕跡，所以，在疏導(dǎo)的名義下，多數(shù)社區(qū)商業(yè)監(jiān)管者將這種趣味化集市產(chǎn)品清除了。

這樣講，當(dāng)然不是否定社區(qū)商業(yè)監(jiān)管，那么，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該怎么監(jiān)管、疏導(dǎo)呢？參考國(guó)際社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理做法，提幾點(diǎn)不成熟的個(gè)人思考：

管控疏導(dǎo)原則

其一、應(yīng)建立商業(yè)專業(yè)為主的管控規(guī)則和方法，包括規(guī)劃階段的管控疏導(dǎo)對(duì)象，商業(yè)運(yùn)營(yíng)監(jiān)督管理的對(duì)象、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理評(píng)價(jià)結(jié)果公示等等。由于沒(méi)有專業(yè)規(guī)矩，必然會(huì)出現(xiàn)行政化執(zhí)行替代，假如，這種替代行為將商業(yè)的個(gè)性亮點(diǎn)與雜亂污點(diǎn)混為一談，結(jié)果就悲劇了。

其二、應(yīng)建立硬件、軟件定期評(píng)價(jià)會(huì)審機(jī)制，有條件的社區(qū)，應(yīng)建立商業(yè)業(yè)主沙龍，定期專題討論商業(yè)服務(wù)提升的話題，自律、自覺(jué)發(fā)展本區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)品，搞好社區(qū)文化共建。避免一陣風(fēng)式的行政行為打亂很不容易培養(yǎng)起來(lái)的商業(yè)人氣。

其三、社區(qū)商業(yè)的上級(jí)主管商務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)建立專業(yè)化規(guī)劃、店鋪展示系統(tǒng)、品牌及商品組合系統(tǒng)、接待服務(wù)系統(tǒng)、交易信譽(yù)系統(tǒng)的規(guī)范培訓(xùn)機(jī)制，面向社區(qū)行政監(jiān)管者、店鋪投資者、運(yùn)營(yíng)管理者、店鋪服務(wù)者、物流配送者，專題展開(kāi)商業(yè)基礎(chǔ)教養(yǎng)培訓(xùn)。

其四、與國(guó)際化社區(qū)商業(yè)管理交流，比如臺(tái)灣的街區(qū)里長(zhǎng)管理機(jī)制，日本的町村商業(yè)街管理機(jī)制、區(qū)域自治聯(lián)合體機(jī)制，學(xué)習(xí)借鑒以專業(yè)隊(duì)伍管理專業(yè)產(chǎn)品的社會(huì)良性互動(dòng)體系，培養(yǎng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)桿，煥發(fā)社區(qū)商業(yè)活力，也就是煥發(fā)社區(qū)生命力，夯實(shí)和升級(jí)城市服務(wù)基礎(chǔ)，在基礎(chǔ)層面打造城市服務(wù)名片，扎扎實(shí)實(shí)地推動(dòng)社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展。

（文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員潘玉明，本文系聯(lián)商網(wǎng)特別策劃“社區(qū)商業(yè)冷思考”系列報(bào)道，僅代表作者觀點(diǎn)。）