近年來，多家千億級房企開始布局社區商業，阿里、京東等行業外大鱷也積極進入這一藍海市場。同時，疫情之下，封閉管理限制了人們的出行，改變了人們的消費習慣，而家門口的社區商業以其無可替代的便利性以及優秀的社群服務功能迎來絕佳發展機遇。

盡管如此，社區商業的成功案例至今寥寥無幾，主要原因是社區商業有四大核心痛點：市場痛點、規劃痛點、招商痛點、運營痛點。

INS.Mall浪里項目是銀城商管誠意奉獻給南京的第一個項目，2019年12月28日開業，位于南京市棲霞區馬群街道石獅路3號，紫金山東，國際賽馬場南，臨近南京棲霞高新區紫東國際創意園和麒麟科創園，乘南京“向東發展”戰略的東風，辦公企業集聚帶動區域居住人口增加、生活環境提升。作為銀城Q+青年社區的配套商業，總體量3507㎡，共計2層。

INS.Mall浪里項目破局第一步：

破市場痛點：不懼市場風險，提升社區商業品質

開業時周邊1KM范圍內包含5個居住小區、紫東國際創意園、馬群科技園，共計3.9萬人，周邊配套商業以社區底商為主，由業主自行出租，夫妻老婆店居多，業態僅僅滿足居民基礎的生活配套需求，處于自發無序的初級商業階段。

銀城商管立足Q+青年社區居民的生活需求以及周邊社區居民的提檔升級需求，從業態豐富度、品牌級次、商業形象等多方面提升區域生活品質。

INS.Mall浪里項目破局第二步：

破規劃痛點：先定位客群后定位項目，先開業后銷售

INS.Mall浪里塔樓產品是青年社區，“文化+金融”的紫東國際創意園、“科技+物流”的馬群科技園更是匯聚了年輕力量，于是在客群定位上我們一步步聚焦為青年人。

2019年的銀城商管顛覆了傳統社區商業概念，創新性提出“青年人的社群商業”，定位“24H青年生活場”，滿足便利生活、休閑社交、文娛活動、餐飲美食四大核心功能，涉及生活、學習、工作、社交，為青年客群營造一個24小時的活力生活商業區。

業態規劃思路以主力店的領導品牌集聚便利生活類業態，包括肯德基、K書房、大玩派、蘇果好的、老鄉雞等連鎖品牌，同時特別針對青年人引入可休閑、可社交、可娛樂的業態，整體形成“便利生活37%，休閑社交29%，文娛活動34%”的配比情況。

INS.Mall浪里項目破局第三步：

破招商痛點：主力店引領，首進品牌護航，保持持續性競爭活力

面對2020年全國疫情爆發的風口期，項目依然在開業前共簽約開業商戶25家，片區首進品牌占比過半，實現招商率100%，開業率98%（肯德基在裝修，于20天后的1月18日開業），首期租費收繳率100%的完美呈現。

開業時招商成功是精彩一瞬，運營期工作是持續性閃光。良好的招運表現實現了商鋪銷售貨值的最大化，增強了業主購買信心，3個月內商鋪全部售罄。

INS.Mall浪里項目破局第四步：

破運營痛點：重視商業運營，穩定第一，求細求真，求變求新

據了解，在INS.MALL浪里近2年的運營期內，項目保持穩定地發展，消費人流穩步增長，消費者認可度逐步提升，營運人員為進一步滿足周邊消費客群的需求，開展新一輪消費者摸底工作。從2021年7月起進行為期一個多月的周邊商業市場調研和自身社群地推。

（一）目標客群精細化&消費需求真實化

實際運營中營運人員更加精準地圈定消費客群的輻射區域是寧蕪鐵路以西、項目周邊1KM內范圍，包含5個居住小區、本項目公寓、紫東國際創意園，共計4萬人。2022年，金馬路TOD項目綠地云都會公寓辦公會陸續交付，屆時將新導入約0.6萬人、近500+企業，還有2.3萬的綠地·繽紛天地供應市場，將共同定義紫東地區“新”生活方式。

消費方式上，園區上班族更喜歡使用外賣平臺下單，現場消費的客群多是樓上公寓住戶、周邊小區家庭，注重實體消費帶來的滿足感。

品類和品牌上，營運人員發現消費者對品牌商戶的認可度更高，對鹵味店、奶茶店等餐飲品類有較大需求，占比超過受訪者的一半。

這里不再僅僅是青年人的落腳點，而變成更多家庭的根據地。

（二）項目定位和業態落位啟動變軌

分析周邊市場新變化、總結后疫情時代消費規律、結合客群新需求，INS.Mall浪里進一步優化了定位——美好的“家門口”生活。

不設限，IN萬變，強調活力、陪伴、精致、情感，精致的剛需空間、品質化的貼心服務、開放活力的社交場景，傳達精致、有活力的生活方式。浪里作為青年社交、家庭生活的主場地，和辦公配套的延展空間，更多的趣味和美好將在這里發生。

重新優化后的業態配比情況是餐飲服務42.3%，生活服務38.4%，娛樂服務19.3%。主力品牌維持不變，后續計劃引進國內知名品牌的新主力店。

餐飲業態有針對性地更新品類和品牌，激活項目新鮮度和滿意度，精選社區餐飲新品牌入駐，如滿分炸串、南督撈面、湯加湯牛肉湯等。

生活服務業態滿足消費者對美的追求，尤其是女性，引入多家“LADY’s BEAUTY”的商家。而且新增面向青年人的品牌喜咖，連鎖品牌人氣超高。

喜咖裝修效果圖

同時，無接觸購物的線下零售場景也顛覆了項目多經點位的布局，正在與多個成熟品牌合作，讓消費者更加高效便捷地購物。

（三）空間氛圍煥新

2022年，INS.mall浪里的商業氛圍營造進一步向體驗化、場景化和藝術化邁進。從外場到內場打造全新的場景氛圍，帶給消費者不一樣的消費新體驗。

（四）商戶服務一如既往

“同舟濟遠、肩責惠世”是銀城一直堅守的價值觀，銀城商管也一直堅持與合作方長期共贏，價值協同。除了為居民生活帶來更優質、更便捷的服務，體貼的商戶關乎同樣體現在日常的工作服務中。

疫情當前，銀城商管堅守銀城的初心，各個項目積極的投身到抗疫工作中，一直用實際行動做好每一天的抗疫戰，盡己所能，用心用力用情回饋社會。

結語：

在后疫情時期，INS.Mall浪里將一如既往堅守初心，做好極致服務，滿足客戶多元化、個性化的需求變化，更大范圍開拓與維護自己的“朋友圈”，成為社區商業標準化的引領者！