編者按：“2022年大概是最不尋常的一年。”在恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)兩份年報(bào)致股東函中，陳啟宗先生都用這一句話作為開(kāi)篇，屬實(shí)較為罕見(jiàn)。

六個(gè)月前，陳啟宗認(rèn)為自己算是幸運(yùn)，那時(shí)他在2022中報(bào)《致股東函》中曾抱有希望，認(rèn)為最壞的情況可能已經(jīng)過(guò)去。然而，下半年的壞消息竟然比上半年還要多。

所幸恒隆集團(tuán)的表現(xiàn)仍然穩(wěn)定和堅(jiān)固，在業(yè)務(wù)回顧部分，陳啟宗很少有地列舉了內(nèi)地所有商場(chǎng)的表現(xiàn)乃至數(shù)據(jù)對(duì)比，向股東介紹了恒隆在“不尋常一年的不尋常表現(xiàn)”。

展望新的一年，陳啟宗這樣描述：“2023年對(duì)我們的內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，可能是相當(dāng)好的一年。”而香港部分，相信最壞的情況應(yīng)已過(guò)去。

雖然存在很多眾所周知的風(fēng)險(xiǎn)因素，但陳啟宗表示，機(jī)會(huì)仍有很多，我們會(huì)適時(shí)擴(kuò)充物業(yè)組合。

至于具體的時(shí)機(jī)，陳啟宗主張謹(jǐn)慎，表示未到可以行動(dòng)的地步：“四方八面的風(fēng)險(xiǎn)仍然太高，本人欲待形勢(shì)更明朗才出手。”

以下為恒隆地產(chǎn)2022年報(bào)《董事長(zhǎng)致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時(shí)有刪減。

業(yè)務(wù)回顧

本人在內(nèi)地營(yíng)商30多年，2022年大概是最不尋常的一年，難以預(yù)料的挑戰(zhàn)接踵而來(lái)。故此，本人認(rèn)為是次業(yè)績(jī)令人頗為滿意。

中國(guó)采取傳統(tǒng)方式對(duì)抗疫情，在三年疫情的首兩年保住了經(jīng)濟(jì)及很多人的性命，成就之大不容否定。與其他主要國(guó)家相比，這個(gè)世界上人口最多的國(guó)家在疫情下的死亡率低得多，這是顯而易見(jiàn)的事，中國(guó)人理當(dāng)自豪。

然而，還有兩個(gè)難題。首先，中國(guó)居民基本上不能與外界往來(lái)，國(guó)家要付上怎樣的經(jīng)濟(jì)代價(jià)？第二，這個(gè)病毒像從前的疫癥一樣，雖然致命性變得低得多，但傳染力卻強(qiáng)得多。坦白說(shuō)，疫情已不受控。

容本人一提，2022年上半年，我們?cè)趦?nèi)地的十座購(gòu)物商場(chǎng)中有六座在不同時(shí)期完全停業(yè)。情況最嚴(yán)峻的是上海，我們?cè)谠撌械膬勺?gòu)物商場(chǎng)停業(yè)兩個(gè)月，還被禁止堂食三個(gè)半月。第二季的客流量和銷售額與2021年同期相比皆下降了逾70%。我們?cè)谏蜿?yáng)的兩座購(gòu)物商場(chǎng)也完全停業(yè)了一個(gè)月。我們所有購(gòu)物商場(chǎng)都曾被限制堂食及/或需要關(guān)閉娛樂(lè)和教育場(chǎng)所。

雖然情況如此艱難，但2022年上半年的零售租金總額與2021年同期相比幾乎沒(méi)有下降，實(shí)在頗了不起。由于我們?cè)谏虾Ｒ酝獾母叨速?gòu)物商場(chǎng)及各地辦公樓組合表現(xiàn)強(qiáng)勁，內(nèi)地的總租賃收入實(shí)際還有所上升。

六個(gè)月前我們認(rèn)為自己算是幸運(yùn)，那時(shí)本人在《致股東函》中抱有希望，認(rèn)為最壞的情況可能已經(jīng)過(guò)去。然而，事實(shí)并非如此，下半年的壞消息竟然比上半年還要多。

在一般情況下，每年下半年的銷售額通常比上半年要好，因?yàn)橛惺罴佟?0月初國(guó)慶長(zhǎng)假（又稱“十一黃金周”），還有圣誕節(jié)。（雖然內(nèi)地官方不會(huì)慶祝圣誕節(jié)，但它仍是送禮佳節(jié)，因此是零售業(yè)務(wù)的旺季。）

根據(jù)我們員工的感染記錄，12月的第二和第三周，新增病例急劇攀升，更在圣誕節(jié)前達(dá)到頂峰。然而，民眾在接下來(lái)的一個(gè)多星期仍不敢外出，所以客流量依然低。元旦前后，情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)；不到一周，幾乎所有員工都已回到工作崗位。到了1月14日，事情總算過(guò)去，我們并無(wú)員工染疫身故。

整體而言，我們有約81%的內(nèi)地員工在大概五至六周內(nèi)感染了2019冠狀病毒病。不同城市的比例各異，約在71%至94%之間。如果我們所經(jīng)歷的大概可反映整個(gè)國(guó)家的情況，那么病毒傳播之快和達(dá)到群體免疫速度之高確實(shí)相當(dāng)驚人。當(dāng)然，公司管理層仍時(shí)刻警惕，以防情況轉(zhuǎn)差。

可惜的是我們錯(cuò)過(guò)了這個(gè)圣誕節(jié)旺季，加上我們整體物業(yè)組合的業(yè)務(wù)在下半年受各種無(wú)法預(yù)料的措施所限，下半年比上半年更加困難。總結(jié)全年，我們旗下的物業(yè)只有半年多點(diǎn)的時(shí)間完全正常營(yíng)業(yè)。

提到業(yè)務(wù)，其實(shí)客流量在2022年第一季已經(jīng)疲軟。到了第二季，十座購(gòu)物商場(chǎng)的客流量都較2021年同期減少；在第三季，只有武漢恒隆廣場(chǎng)的表現(xiàn)較2021年同期好；但在第四季，該市遭受疫情重創(chuàng)，購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)便與其他購(gòu)物商場(chǎng)一樣，客流量減少了。與2021年相比，我們十座購(gòu)物商場(chǎng)的顧客總數(shù)減少了21%，但租戶銷售總額僅下降9%。

我們觀察到一個(gè)有趣的現(xiàn)象：客流量減少對(duì)高端購(gòu)物商場(chǎng)銷售額的負(fù)面影響較小。上海如此，其他地方更是如此。例如，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)受疫情重創(chuàng)，顧客減少了21%，但銷售額仍上升1%。大連恒隆廣場(chǎng)的客流量減少了6%，但銷售額卻躍升67%。昆明恒隆廣場(chǎng)是個(gè)旅游熱點(diǎn)，客流量和銷售額分別下降6%和4%。

我們的最新物業(yè)武漢恒隆廣場(chǎng)，在2021年3月底開(kāi)業(yè)，是個(gè)特例。許多頂級(jí)時(shí)尚品牌于2021年底至2022年初啟業(yè)，因此武漢恒隆廣場(chǎng)年初表現(xiàn)強(qiáng)勁。然而，疫情在第二季開(kāi)始影響武漢，訪客人數(shù)下降了11%，但銷售額卻躥升300%。第三季客流量回升，比2021年同期增長(zhǎng)12%，銷售額因此飆升240%。

第四季可說(shuō)是受到重?fù)簦櫩蛿?shù)量下降39%，租戶銷售額也下降了24%。全年客流量比2021年減少2%，但租戶銷售額卻仍顯著增長(zhǎng)158%。

正如本人之前所預(yù)測(cè)，我們的高端購(gòu)物商場(chǎng)中，另一座能交出亮麗成績(jī)的是大連恒隆廣場(chǎng)。盡管大連恒隆廣場(chǎng)在四個(gè)季度中有三季客流量都下降（全都與疫情有關(guān)），只有第一季同比有增長(zhǎng)，但大連恒隆廣場(chǎng)是我們唯一一座四個(gè)季度的租戶銷售額都有增長(zhǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)。

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)和昆明恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)都相對(duì)較好。三座次高端購(gòu)物商場(chǎng)中，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)最佳。從上述業(yè)績(jī)清晰可見(jiàn)，雖然疫情令民眾不敢外出購(gòu)物，但對(duì)租戶銷售額影響較小。例如，10月初的國(guó)慶黃金周期間，我們整個(gè)物業(yè)組合的客流量與2021年同期相比下降了24%，但銷售總額卻上升了2%。我們高端購(gòu)物商場(chǎng)的顧客減少了16%，但銷售總額卻增長(zhǎng)了5%。次高端購(gòu)物商場(chǎng)的客流量和銷售額分別下降了34%和19%。

監(jiān)于2022年整年都有各樣限制，與2021年的表現(xiàn)作比較并無(wú)意義，去年應(yīng)被視為異常的一年。如果2023年環(huán)境回復(fù)平穩(wěn)，其表現(xiàn)應(yīng)與2021年比較。

無(wú)論如何，盡管營(yíng)商環(huán)境不佳，但以人民幣計(jì)算，內(nèi)地全年的租賃收入增長(zhǎng)了1%。由于去年人民幣兌港元貶值了3.1%，以港幣這個(gè)報(bào)告貨幣計(jì)算，內(nèi)地整體租賃收入下降約3%。若不計(jì)及武漢恒隆廣場(chǎng)，在可同比基礎(chǔ)下計(jì)算的租賃收入與2021年相比，以人民幣計(jì)算下降1%，以港幣計(jì)算則下降4%。

以人民幣計(jì)算，我們七座高端購(gòu)物商場(chǎng)的收入僅下降1%。若不計(jì)及武漢恒隆廣場(chǎng)（2021年3月開(kāi)業(yè)），收入下降3%。次高端購(gòu)物商場(chǎng)的租賃收入較2021年下降了4%。

上海恒隆廣場(chǎng)的租賃收入下降10%，而上海港匯恒隆廣場(chǎng)則下降1%。上海以外的高端購(gòu)物商場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，加上辦公樓租賃收入持續(xù)上漲，彌補(bǔ)了很大部分的虧損。

我們?cè)趦?nèi)地全部零售物業(yè)的租賃邊際利潤(rùn)率整體維持平穩(wěn)，所有高端購(gòu)物商場(chǎng)均見(jiàn)升幅，只有上海恒隆廣場(chǎng)回落了兩個(gè)百分點(diǎn)。該購(gòu)物商場(chǎng)停業(yè)兩個(gè)月，租戶銷售額實(shí)際上為零，所以情況可以理解。

盡管如此，其租賃邊際利潤(rùn)率仍穩(wěn)守90%。上海港匯恒隆廣場(chǎng)維持不變，大連恒隆廣場(chǎng)則表現(xiàn)亮麗，提高了24個(gè)百分點(diǎn)。所有高端購(gòu)物商場(chǎng)的租出率維持平穩(wěn)，次高端購(gòu)物商場(chǎng)則表現(xiàn)稍遜。

正如之前的報(bào)告所述，辦公樓已成為我們重要而穩(wěn)定的收入來(lái)源。辦公樓的總租賃收入較2021年增加11%，主要因?yàn)樽獬雎噬仙�有若干自然增長(zhǎng)因素。租賃邊際利潤(rùn)率上升六個(gè)百分點(diǎn)，各地辦公樓的租出率穩(wěn)健。物業(yè)越新，租出越快，租賃邊際利潤(rùn)率自然提高，這不難理解。例如，最新開(kāi)業(yè)的武漢恒隆廣場(chǎng)的租出率便增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)，邊際利潤(rùn)率亦提高82個(gè)百分點(diǎn)。

香港商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)仍然疲弱，主要受累于疫情和經(jīng)濟(jì)不景氣。本報(bào)告年度零售及辦公樓租賃收入分別下降3%和5%。然而，兩者在下半年都有所改善，分別上升3%和1%。

購(gòu)物商場(chǎng)的租賃邊際利潤(rùn)率下降兩個(gè)百分點(diǎn)至81%，而租出率則增加一個(gè)百分點(diǎn)至98%。辦公樓租出率上升三個(gè)百分點(diǎn)至90%，但租賃邊際利潤(rùn)率則下滑三個(gè)百分點(diǎn)至82%。

物業(yè)重估錄得些微虧損，加上租金寬減，以及人民幣兌港元貶值，都不利我們的全年業(yè)績(jī)，整體租賃收入下降3%。由于我們售出了藍(lán)塘道一間大宅，錄得可觀利潤(rùn)，總收入得以略高于2021年。

稅后股東應(yīng)占純利和每股盈利均下降1%。扣除物業(yè)重估的影響后，總股東應(yīng)占基本純利下降4%，每股基本盈利亦相應(yīng)減少。

展望

本人撰寫《致股東函》講述前景時(shí)，一般都會(huì)加上“如無(wú)意外”的字眼，現(xiàn)在這用語(yǔ)比過(guò)去任何時(shí)候都適用。我們投資內(nèi)地30載，雖歷經(jīng)高低起伏，卻從未遇過(guò)如此多完全不能控制的外部因素。

中美關(guān)系持續(xù)惡化，至少目前是如此。俄烏沖突之所以重要，在于這是場(chǎng)代理人戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)戰(zhàn)雙方是以美國(guó)為首的西方國(guó)家與俄羅斯；而2019冠狀病毒病是場(chǎng)人類對(duì)抗迅速變異病毒的大自然戰(zhàn)爭(zhēng)。近年來(lái)，本人已花相當(dāng)篇幅談?wù)撋鲜鋈齻�(gè)議題，尤其是前兩者，因此下文只作補(bǔ)充。

在此之前，本人會(huì)先就2023年我們內(nèi)地業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)前景的預(yù)測(cè)做個(gè)總結(jié)。只要沒(méi)有難以預(yù)計(jì)的嚴(yán)重外來(lái)因素，我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)應(yīng)該不俗。

該評(píng)估是建基于以下的觀察：首先，即使沒(méi)有某些刺激整體經(jīng)濟(jì)（尤其是刺激消費(fèi)）的措施，積累已久的需求也正在釋放；其次，本人預(yù)計(jì)政府將大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。消費(fèi)或許不是政府涵蓋的唯一領(lǐng)域，但仍會(huì)從中受益。稍后本人會(huì)解釋為何對(duì)此樂(lè)觀，但此前需先作鋪墊。

一言蔽之，2023年對(duì)我們的內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，可能是相當(dāng)好的一年。

香港經(jīng)濟(jì)可能高峰已過(guò)，未來(lái)多年或未能再創(chuàng)輝煌。本人會(huì)在下文評(píng)論香港前景的根本改變。過(guò)去十年，我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)一直增長(zhǎng)理想，因而減少了對(duì)香港市場(chǎng)的依賴，現(xiàn)在香港市場(chǎng)只占我們租賃收入的三分之一。由于內(nèi)地的業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)更快，香港巿場(chǎng)占公司盈利的比例很可能會(huì)進(jìn)一步縮減。不論如何，香港仍是我們的總部，我們無(wú)意放棄。

作好鋪墊有助理解地緣政治局勢(shì)和中國(guó)內(nèi)地的主要事件，不論喜歡與否，這些評(píng)估都是必要的。現(xiàn)時(shí)世界比冷戰(zhàn)時(shí)期或其后十至二十年都要復(fù)雜得多，影響的不只是中國(guó)，還有全世界。

本人僅會(huì)就上述三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題中的首兩個(gè)，即中美沖突和俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，各補(bǔ)充一點(diǎn)。讀者可于網(wǎng)上參閱本人在過(guò)往《致股東函》中撰述的基本分析。

中國(guó)內(nèi)地是我們的主要市場(chǎng)，加上本報(bào)告年度內(nèi)發(fā)生的特殊事件，值得更全面探討。充分理解這些事，是可能預(yù)測(cè)未來(lái)的唯一方法。

自1990年代初或更早，美國(guó)有些人如新保守主義者已把中國(guó)視為將來(lái)的主要敵人。他們本為少數(shù)，但僅十年后，在喬治布殊主政時(shí)便成為主流。

911事件后美國(guó)的注意力轉(zhuǎn)向中東，其后奧巴馬在就任美國(guó)總統(tǒng)后不久，宣布戰(zhàn)略重心“重返亞洲”。美國(guó)針對(duì)的無(wú)疑是中國(guó)，因?yàn)橹袊?guó)自2001年加入世貿(mào)組織以來(lái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大增，科技亦隨之猛進(jìn)。這些發(fā)展令美國(guó)擔(dān)憂，因?yàn)槊绹?guó)不慣與他國(guó)平起平坐，自第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）以來(lái)尤然。兩國(guó)生產(chǎn)總值的差距持續(xù)縮窄，美國(guó)亦越發(fā)憂慮。

一直以來(lái)，中國(guó)都盡量避免與美國(guó)沖突。然而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展于1978年經(jīng)濟(jì)開(kāi)放時(shí)便深植于中國(guó)人的思維之中。1980年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模還不到美國(guó)的7%，十年后仍只有美國(guó)的6%，2000年時(shí)還不到12%，但到了2010年便超過(guò)美國(guó)的40%，十年后已經(jīng)追到70%，而2021年的數(shù)字為76%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了，政治影響力也就大了。

這組數(shù)字清晰顯示，美國(guó)為甚么一直竭力遏制中國(guó)增長(zhǎng)。美國(guó)自喬治布殊在2000年贏得總統(tǒng)大選至今共有四位總統(tǒng)，兩大政黨各有兩位，當(dāng)中無(wú)一位曾動(dòng)搖過(guò)其遏止中國(guó)崛起的政策，力度反而加大了。這種敵對(duì)行為不分黨派，只是有些人像特朗普那樣做得較粗暴，有些則較隱晦。

過(guò)去數(shù)月，有些評(píng)論家觀察到兩國(guó)有輕微破冰跡象。理由簡(jiǎn)單，美國(guó)國(guó)力之強(qiáng)，仍遠(yuǎn)超世上其他國(guó)家，但也有其限制。異于二戰(zhàn)剛結(jié)束時(shí)，今日已無(wú)單一國(guó)家可獨(dú)大。美國(guó)因俄烏戰(zhàn)事曠日持久，竟要向宿敵委內(nèi)瑞拉和伊朗請(qǐng)求增加能源供應(yīng)，即為一例。

美國(guó)已出現(xiàn)通貨膨脹，華府不愿任何美國(guó)國(guó)債持有者減持或停止買債，尤其像中國(guó)這樣的第一或第二大持有者。不過(guò)，把當(dāng)前局勢(shì)看作沖突尾聲的徵兆，只是一廂情愿，是打從開(kāi)始就誤讀了沖突的成因和本質(zhì)。

藉此本人想就俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)帶出一點(diǎn)，而這點(diǎn)又會(huì)倒過(guò)頭來(lái)涉及中國(guó)。

除了地緣政治的挑戰(zhàn)，近年數(shù)個(gè)國(guó)內(nèi)問(wèn)題都讓2022年非比尋常。房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題由來(lái)已久，本人此前已有論述，在此不贅。一言蔽之，這不但使許多私人發(fā)展商及其承包商和供應(yīng)商實(shí)質(zhì)上破產(chǎn)，而且令不少置業(yè)人士飽受財(cái)務(wù)和情緒困擾。當(dāng)然，還有在公共和私人債務(wù)及股票市場(chǎng)上龐大的金融深坑。

盡管知道需要改變，但若所有改變于短期內(nèi)接連發(fā)生也可以是棘手的事。

到了三年前，2019冠狀病毒病襲來(lái)。平心而論，中國(guó)政府在首兩年表現(xiàn)卓越，遏止了疫情蔓延，也拯救了無(wú)數(shù)生命。與其他大多數(shù)國(guó)家相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大，并以經(jīng)過(guò)時(shí)間考驗(yàn)的方式抗疫。

不過(guò)，直接或間接的經(jīng)濟(jì)成本也逐漸浮現(xiàn)了。直接成本方面，遏制疫情措施的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支變得異常高昂；間接成本方面，資源從較有效益的商業(yè)活動(dòng)抽走，造成經(jīng)濟(jì)不景氣。到了2022年，病毒傳染力更高，遏制措施也更強(qiáng)，嚴(yán)重打斷了正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，例如制造和運(yùn)輸。關(guān)閉購(gòu)物商場(chǎng)只是令人煩心的小問(wèn)題。

到了12月或更早，有三點(diǎn)已相當(dāng)清晰。首先，各地的新一輪爆發(fā)似乎已無(wú)可避免，但幸好這波疫情不大致命。其次，國(guó)家愈來(lái)愈難負(fù)擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)成本。再者，社會(huì)壓力正在增加。因此，中國(guó)于去年12月初放寬防控措施。

過(guò)去一年來(lái)，每當(dāng)疫情緩和而政府也放寬政策時(shí)，我們的高端購(gòu)物商場(chǎng)的租戶銷售額都大幅增長(zhǎng)，被壓抑的需求顯而易見(jiàn)。11月下旬，我們?cè)谏虾：懵V場(chǎng)舉行一年一度的“Home to Luxury”盛裝派對(duì)，正是這種情況。整個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)的租戶銷售額比前一年那次的歷史新高還要多23%。

由于當(dāng)時(shí)較嚴(yán)格的政府規(guī)定，上海港匯恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)和昆明恒隆廣場(chǎng)雖亦錄得類似業(yè)績(jī)，但沒(méi)那么出眾。由于檢疫問(wèn)題，我們不得不取消武漢恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)的活動(dòng)。這個(gè)月的客流量和銷售額到目前為止都很強(qiáng)勁，而我們的次高端購(gòu)物商場(chǎng)同樣如此，辦公樓租賃的查詢也有不少。

此外，中國(guó)政府正提出有力的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，推動(dòng)制造業(yè)和出口業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，并努力吸引外來(lái)投資。加上政府早前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，這些舉措應(yīng)能逐漸恢復(fù)企業(yè)和市民的信心。經(jīng)濟(jì)應(yīng)會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)，這對(duì)個(gè)人消費(fèi)必然有利，我們將能從中獲益。

在半年前及一年前的《致股東函》中，本人闡述了，為何不認(rèn)為內(nèi)地的富人一旦在疫后能出外旅游，奢侈品銷售額便會(huì)大量流失。換言之，我相信消費(fèi)者大都會(huì)繼續(xù)留在內(nèi)地購(gòu)物，而不會(huì)到倫敦、巴黎、紐約、東京或香港等地消費(fèi)。本人建議本函的讀者重溫上述兩函。

現(xiàn)在本人來(lái)談?wù)勏愀圻@個(gè)市場(chǎng)。上述地緣政治分析若是正確，則表示外在環(huán)境必將與二戰(zhàn)后75年的有天壤之別。其時(shí)香港是東西方交匯的城市，我們的經(jīng)濟(jì)因此能發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)而大大受益。我們會(huì)按形勢(shì)需要而隨機(jī)應(yīng)變，靈活變通。1979年之前，中國(guó)仍未向世界敞開(kāi)大門，我們從中獲益；中國(guó)開(kāi)放門戶后，她必須跟世界互相了解，雙方都需要我們居間溝通，我們獲益更豐。柏林圍墻倒下后，全球化迅速興起，我們從中又獲得巨大利益。

現(xiàn)在一切都變了。今天，美國(guó)在多個(gè)領(lǐng)域與中國(guó)抗衡，正逐漸分化世界。

在中國(guó)內(nèi)地以外，第一個(gè)感受到的地方是香港。香港的角色，百多年來(lái)做得非常好，在數(shù)年前卻無(wú)法繼續(xù)。美國(guó)想破壞一國(guó)兩制的框架。俗語(yǔ)說(shuō)，重要的不是你是甚么，而是他們說(shuō)你是甚么，然后你便受到相應(yīng)的對(duì)待。國(guó)際傳媒不掌握在中國(guó)手中。

從上述觀點(diǎn)可以推論，另一個(gè)會(huì)影響香港的現(xiàn)象是去全球化。香港雖小，卻乘著全球化蓬勃發(fā)展，成為一個(gè)興旺了百多年的轉(zhuǎn)口港。但若全球第一大經(jīng)濟(jì)體想與第二大經(jīng)濟(jì)體扯斷聯(lián)系，相當(dāng)程度的去全球化便在所難免。雖然大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)脫鉤不會(huì)亦不可能發(fā)生，但都會(huì)造成傷害，會(huì)引致經(jīng)濟(jì)紛爭(zhēng)增加，從而提高營(yíng)商成本，并大大加劇通貨膨脹。香港一直好好扮演的中間人角色勢(shì)將調(diào)整。

本人猜想，大規(guī)模的全球化多少會(huì)被區(qū)域主義取代。香港沿用的一些招數(shù)仍然管用，但參與者可能不同。本地商界須因時(shí)制宜，貿(mào)易聯(lián)系會(huì)改變，貨運(yùn)、客運(yùn)航線會(huì)與前不同，香港人甚至可能要學(xué)習(xí)新語(yǔ)言。某些以前的主要貿(mào)易伙伴今后對(duì)我們的發(fā)展不再那么重要，而以前不熟悉的貿(mào)易對(duì)象則會(huì)漸顯作用。資金總是隨貿(mào)易而流動(dòng)，可見(jiàn)我們的主要國(guó)際金融中心角色也必須調(diào)整。

對(duì)香港以至任何地方來(lái)說(shuō)，這并不全是壞事。那些率先且適當(dāng)?shù)卣{(diào)整過(guò)來(lái)的經(jīng)濟(jì)體將成贏家；那些不知何故沒(méi)意識(shí)到環(huán)境變化的、自滿的或適應(yīng)不了環(huán)境變化的，都會(huì)被淘汰。這是巨變當(dāng)前的年代，這些時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)特別高，但潛在回報(bào)，至少在理論上也同樣高。

過(guò)去一個(gè)世紀(jì)，香港歷經(jīng)許多重大變化，同樣的時(shí)刻已再臨。我們不能再墨守成規(guī)，即使做得比從前好，也難保成功。我們需要一種切合全球新局勢(shì)的嶄新思維。若繼續(xù)依賴過(guò)去讓我們發(fā)跡的行業(yè)，現(xiàn)在肯定會(huì)焦頭爛額。

我們至少要調(diào)整自身以適應(yīng)新環(huán)境，并需要新的增長(zhǎng)模式和順應(yīng)時(shí)代的新產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在還有數(shù)項(xiàng)隱憂，不知會(huì)否散去。這些事不大可能發(fā)生，但一旦發(fā)生，后果可以不堪設(shè)想。

然而，本人確實(shí)看到一些希望。香港應(yīng)該能把上述的一些挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化成自身的優(yōu)勢(shì)，但有兩個(gè)先決條件：第一，香港必須重回主要作為經(jīng)濟(jì)城市的本源。

第二個(gè)先決條件是，香港人必須學(xué)會(huì)認(rèn)同中國(guó)及內(nèi)地同胞。實(shí)情是，不論有否西方國(guó)家的干預(yù)，香港的經(jīng)濟(jì)前景都有賴內(nèi)地。幸然，我們的祖國(guó)不再是經(jīng)濟(jì)開(kāi)放前的窮國(guó)。相反，她是一個(gè)規(guī)模龐大、增長(zhǎng)相對(duì)迅速的經(jīng)濟(jì)體，規(guī)模現(xiàn)列世界第二，成為最大經(jīng)濟(jì)體指日可待。

誠(chéng)然，中國(guó)就像其他國(guó)家一樣，有重大且根深蒂固的問(wèn)題，解決需時(shí)。但無(wú)人能一筆抹煞中國(guó)創(chuàng)造的驕人成果，例如以空前的速度助數(shù)以億計(jì)的貧困人口脫離赤貧。

只要香港能跨越這兩個(gè)障礙，我們應(yīng)有頗令人鼓舞的未來(lái)，利好事情仍在。請(qǐng)細(xì)想以下經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的三個(gè)階段。

數(shù)百年前，國(guó)家富裕要靠擁有土地和天然資源，還要人口龐大，糧食生產(chǎn)和開(kāi)采業(yè)是重要支柱；自工業(yè)革命后，這些傳統(tǒng)資產(chǎn)逐漸由知識(shí)，特別是科學(xué)和工程學(xué)，以及組織能力所超越，生產(chǎn)工業(yè)制品變得至關(guān)重要。過(guò)去數(shù)十年，又出現(xiàn)一場(chǎng)變革。

先進(jìn)的基礎(chǔ)科學(xué)、高科技（主要由頂尖大學(xué)研發(fā)），以及豐裕的資金，是引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。就企業(yè)和個(gè)人而言，近年最能賺大錢的途徑是利用高科技或他人的資金，造就了投資銀行和基金管理。現(xiàn)今是數(shù)碼化的世界。

由此引出一個(gè)問(wèn)題：下個(gè)階段是甚么？以上的進(jìn)展大部分是由高速全球化促成的，而這有個(gè)關(guān)鍵的先決條件，就是世界相對(duì)和平。例如，蘇聯(lián)解體后，全球化發(fā)展便一日千里。但若如前所述，世界正迅速變得動(dòng)蕩不安，那么出現(xiàn)一些脫鉤便在所難免。某些制造業(yè)將回流，區(qū)域主義會(huì)后來(lái)居上，與全球主義一較高下。

從前在全球化環(huán)境中，能源、糧食、礦產(chǎn)等重要資源幾乎都定可取得的，今后不再理所當(dāng)然。于是，明日世界的贏家可能需要擁有上述三個(gè)階段中的大部分甚至全部要素，從天然資源、制造業(yè)到數(shù)碼化都包括在內(nèi)。那些土地遼闊、天然資源豐富、人口龐大而教育水平又高的國(guó)家，成功機(jī)會(huì)會(huì)大得多。

在這方面，香港有幸能背靠祖國(guó)這個(gè)大國(guó)，作為她的一部分，雙方有共同的歷史、文化和語(yǔ)言，大多數(shù)其他較小的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)體都沒(méi)有同樣的優(yōu)勢(shì)，若加以明智運(yùn)用，香港未來(lái)數(shù)十年仍會(huì)繼續(xù)繁榮發(fā)展。

短期而言也有其他曙光，新移民一直是推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股力量。本人所有香港朋友之中，若論誰(shuí)最看好香港的未來(lái)，便是“新香港人”，即那些近年選擇以香港為家的內(nèi)地人。

當(dāng)然，香港必須做好多方面的內(nèi)部調(diào)整，要達(dá)成這目標(biāo)，時(shí)間和本地強(qiáng)而有力的領(lǐng)導(dǎo)缺一不可。若以上所述均妥善做到，我們的經(jīng)濟(jì)便絕不會(huì)減弱。香港仍可擔(dān)當(dāng)獨(dú)特而重要的角色，惠及自身和祖國(guó)。而祖國(guó)也能為香港提供很多資源和機(jī)會(huì)。

在這情況下，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不會(huì)太差。表現(xiàn)最好的應(yīng)該是豪宅市場(chǎng)，其規(guī)模不大，但若管理得當(dāng)，利潤(rùn)可以很豐厚。一般住宅巿場(chǎng)會(huì)變得更商品化。自1970年代香港經(jīng)濟(jì)騰飛以來(lái)一直存在的土地短缺問(wèn)題不久會(huì)成為過(guò)去，樓價(jià)必然會(huì)因而受控。我們過(guò)去20年幾乎沒(méi)有踏足這個(gè)市場(chǎng)，本人看不出有何理由現(xiàn)在要突然參與。我們只對(duì)豪宅市場(chǎng)感興趣，但機(jī)會(huì)難逢。

商業(yè)地產(chǎn)的興旺反映整體經(jīng)濟(jì)的狀況，尤其依賴金融服務(wù)業(yè)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)很有限，所以公司主要藉收購(gòu)去擴(kuò)充物業(yè)組合。由于整體市場(chǎng)已頗為成熟，而地段理想的優(yōu)質(zhì)大廈都已集中在數(shù)家公司手里，所以本人并不視之為適合我們的增長(zhǎng)市場(chǎng)。

不久將來(lái)，就我們的香港商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)而言，本人相信最壞的情況應(yīng)已過(guò)去。

由此可把話題轉(zhuǎn)回我們的主要業(yè)務(wù)，即在內(nèi)地發(fā)展、管理并擁有世界級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。機(jī)會(huì)仍有很多，我們會(huì)適時(shí)擴(kuò)充物業(yè)組合。六個(gè)月前本人主張謹(jǐn)慎，現(xiàn)在看法依然，雖然放心了一點(diǎn)，但仍未到可以行動(dòng)的地步。四方八面的風(fēng)險(xiǎn)仍然太高，本人欲待形勢(shì)更明朗才出手。

至于我們短期內(nèi)的表現(xiàn)，且讓本人重申：如無(wú)意外，2023年應(yīng)該會(huì)是豐收的一年。

張信剛教授服務(wù)董事會(huì)近八年，堅(jiān)定而勤勉，惟將因年高而榮休，本人謹(jǐn)此致謝。

董事長(zhǎng)

陳啟宗

香港，2023年1月31日