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撰文/陳玲

在境外債重組方案債權人開始投票和選擇選項的時期內，旭輝再對外發聲。

旭輝控股于5月12日下午召開境外重組債權人說明會，會上管理層介紹了重組方案各選項、公司經營及債務管理進展，以及管理層未來發展的展望。

“疾風知勁草，野火燒不盡，春風吹又生。”旭輝控股董事局主席林中稱，旭輝正處在爬坡過坎的關鍵時刻，現在征服的是另一場“百里戈壁”，每一天都經歷著戈壁徒步的挑戰。

“從活下來到徹底站起來，這個過程依舊充滿著困難和挑戰。”現在正是旭輝境外債重組關鍵時刻，管理層表示，通過境內外重大債務重組，旭輝有息負債絕對值將大幅下降，久期和利率都會顯著改善。

同時重組部分預計將增厚公司凈資產，此消彼長之下，旭輝凈負債率也會快速回歸健康水平，幫助公司早日恢復正常經營。

為什么能活下來？

林中說，旭輝控股能活下來，有一個前提，四個支柱和一個基石。其中，一個前提是指完成境內外信用債重組，這將極大改善公司的資本結構、修復資產負債表。

在他看來，旭輝作為少數重組前仍擁有百億歸母凈資產的民企，通過重組收益確保凈資產充足，規避資不抵債的風險，為未來發展奠定堅實的基礎。

他亦提及旭輝在重組之后的發展計劃。首先，在未來發展的模式上，堅決摒棄"三高"模式，轉向"低負債、輕資產、高質量"發展路徑，重點構建高質量發展模式。

其次，未來旭輝控股聚焦三大核心業務板塊。一是穩定的收租業務，年報顯示旭輝持有上海、北京等一二線城市460億元的優質商業資產組合，2024年投資物業租金及其他相服收入約17.58億元，按年上升10.4%。林中稱，未來要通過運營，提升和保持穩定的增長。

二是高度聚焦自營開發業務收縮深耕少數核心城市，精準把握城市分化中的結構性機遇；三是大力發展房地產資管業務，學習美式開發商的成功經驗，往鐵獅門、黑石方向發展。

“旭輝資管板塊保留了核心團隊和競爭能力，幫助企業恢復造血能力。憑借品牌、團隊和資源保持行業競爭力。資管雙GP模式實現風險隔離：資金方主導募資，項目方專注運營，輔以小股投資強化利益綁定，規避重資產高杠桿風險。”

會議上，林中介紹了旭輝未來的五大戰略。第一是深耕戰略，即聚焦有效需求的區域和優勢區域；第二是精品戰略，以打造改善精品為產品戰略主要方向；第三是四好戰略，打造好房子、好服務、好社區、好生活的價值鏈條。

第四是競爭制勝戰略。比如2070工程，即未來開發的改善型項目能比周邊有20%溢價，能快速暢銷，首開去化能超過70%；3500工程，主要用于解決存量的三四線城市土地等等。

第五是穩定經營戰略，旭輝要重質量輕速度，效益要放在規模的前面。

另外，林中還表示，行業危機的洗禮促使旭輝深刻反思過去的模式、理念、風控，經營策略上顛覆過去的認知，建立更嚴格財務紅線體系，強化周期應對能力，保障公司未來三十年跨周期發展。

境內外債務重組

林中在會上稱，旭輝從活下來到徹底站起來這個過程，依舊充滿困難和挑戰，目前正處在爬坡過坎的關鍵時刻，會經歷五個階段。

第一個階段是通過債務重組修復資產負債表；第二個階段是逐步修復信用，需要時間積累和市場經驗；第三個階段是恢復投資，在安全邊界內審慎拓展；第四個階段是恢復盈利，恢復在新的發展模式下的盈利；第五個階段是恢復分紅。

目前，旭輝正處于第一個階段當中。

據了解，旭輝有息負債規模在頭部民營房企中處于較低水平。管理層介紹稱，截至2024年末，有息負債為866億元，其中信用債占比達70%。

首席財務官楊欣透露，旭輝當前境內外信用債均按市場化原則推進重組。境外重組已取得重大進展，境內方面，去年末至今年初在監管指導下完成中票及CMBS債務重組，現正積極推進百億公司債整體重組。

他表示，方案基于公司現金流、資本結構與資產組合，參照境外重組模式及頭部房企境內案例,努力確保境內外大重組方案整體保持一致。

據楊欣介紹，境外主流選項是債轉股，境內主流選項是以資抵債，預計在完成境內和境外大重組后，信用債規模將縮減50%以上至300億內，存量債務久期延至9-10年，利率也將下調至可承受的水平。

除了70%信用債以外，旭輝剩余抵押類有息負債規模約260億元，其中約三分之一為依托存量商業地產項目獲取的經營物業貸款，剩余三分之二以住宅項目開發貸為主。未來債務清償規劃中，大部分項目開發貸將跟隨項目銷售和交付實現自然清償；剩余部分計劃通過優化商業項目運營效率以提升資產估值水平（LTV），進而形成債務置換空間。

旭輝控股境外重組的負責人則重點介紹了境外債務重組選項。

據介紹，本次重組的債務包括本金約44.9億美元12筆高級債、永續債和可轉債，以及本金約23.1億美元13筆境外貸款，總計本金68億美元。

考慮到眾多債權人的不同訴求，方案遵從“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的框架，提供多種選項供各位評估和選擇。

選項一共包括五大類，各選項在年期和還本方式上都各有不同，旨在允許債權人在保本訴求、即時受償訴求、退出訴求和共享收益訴求間做出最符合自身利益的選擇。

觀點新媒體獲悉，選項1A或1B是32%的舊債轉為零息的新債券或貸款，期限默認2年可延長至3年，到期按剩余本金100%償還。在基準日后12個月末，公司可按75%價格（即舊債本金的24%）償還最多剩余本金的40%。

選擇選項2A或2B的債權人將按比例共享3500萬美元頭部現金，這部分現金將自重組生效日一年內分3期支付。選項2A為90%舊債規模轉換為4年期零息強制可轉債，轉股價為每股1.6港元，分4年強制轉股，但期間持有人可隨時無限額自愿轉股；選項2B為60%舊債規模的上述4年期零息強制可轉債，以及30%的新中期票據，票據年期為4.5年，票息為2.75%。

選項3是針對偏好持有債券債權人的一個保本選項。它與選項5一起按比例共享500萬美元前置本金，剩余部分轉為新長期票據，票息為1.00%-1.25%，初始年期為6年，在一定條件下公司可逐年延期至9年。

選擇選項4A或4B的債權人將以50%的舊債轉為新債券或貸款，票息為1.00%，默認年期為4.5年，視實際情況公司可延長至5年。

選項5A和5B是針對偏好持有貸款債權人的一個保本選項。它與選項3一起按比例共享500萬美元前置本金，剩余部分轉為以美元或人民幣計價新長年期貸款。新貸款的具體條款與選項3的債券條款保持一致。

負責人稱，債權人可以根據自身需求選擇其中一個選項或者選項組合。他特別提及，考慮到境外債債權人對資本市場靈活性的要求，方案特意設置債轉股選項，即選項2A的可轉債和2B的可轉債+中期票據的組合，并不設規模上限。

“這為債權人既預備了即時的現金受償，又安排了更具流動性的退出渠道，更能讓債權人分享在公司有效修復資產負債表、恢復造血能力后帶來的股權增值的潛在收益。”

據悉，旭輝控股境外債重組目前已進入最關鍵階段，該公司已在5月7日公告“計劃安排通知”，債權人已經可以開始投票。

投票結束后，旭輝控股計劃在6月3日下午8點召開債權人會議；6月26日上午10點在香港高等法院進行核準聆訊。