店鋪選址調(diào)查報(bào)告

    店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營(yíng)。通和明市場(chǎng)調(diào)研公司通過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以下為大部分店鋪選址調(diào)研流程：

    店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步 了解該地段家庭人口及收入水平

    家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶(hù)家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷(xiāo)售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買(mǎi)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。
    店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步 人口密度的普查
    一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶(hù)數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶(hù)藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

    店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步 客流量的統(tǒng)計(jì)
    一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。**量的大小同該地上下車(chē)人數(shù)有較大關(guān)系。上下車(chē)客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：
    1.各站上下車(chē)乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。
    2.上下車(chē)乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。
    3.上下車(chē)乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。
     根據(jù)車(chē)站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：
    1.居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。
    2.日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。
    3.火車(chē)站、汽車(chē)站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。
    4.體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。
    店鋪選址調(diào)查報(bào)告第四步 分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力
    商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶(hù)抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)�商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。

    通和明市場(chǎng)調(diào)研公司店鋪選址調(diào)查和評(píng)估方法
  (1)商圈的調(diào)查
    商圈，也稱(chēng)商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周?chē)�一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類(lèi)型、規(guī)模、周?chē)�有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果。
    商圈包含三個(gè)層次：中心商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55％一70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15％一25％。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對(duì)這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對(duì)他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購(gòu)品才會(huì)吸引他們的到來(lái)。
   ①有效商圈范圍的調(diào)查
   對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過(guò)調(diào)查評(píng)價(jià)，包括對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查。
市場(chǎng)趨勢(shì)分析要收集有關(guān)資料，如人口分布的預(yù)測(cè)、新住宅的興建、公共交通運(yùn)輸、城市規(guī)劃等方面的資料。對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，如往返于商店的距離和花費(fèi)的時(shí)間多少是顧客樂(lè)于接受的，一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客，最可能來(lái)新店的人們的住址等。分析市場(chǎng)趨勢(shì)和調(diào)查消費(fèi)者這兩方面可以同時(shí)采用，也可只用其中一項(xiàng)，同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據(jù)。
要?jiǎng)澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限，可使用美國(guó)學(xué)者威廉·雷利
提出的雷利法則，也可稱(chēng)為“零售引力法則(定律)”。他認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。其內(nèi)容是在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)點(diǎn)位于對(duì)顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上。
雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。則A城鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里，B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里。實(shí)際上，任何兩地的交通條件和供應(yīng)狀況都不會(huì)完全相同。因此，企業(yè)在確定商圈時(shí)，要考慮到不同地點(diǎn)的實(shí)際情況，對(duì)測(cè)定的商圈大小進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使之更接近于真實(shí)情況。雷利法則較適宜于以汽車(chē)為交通工具的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)亞洲地區(qū)采說(shuō)，人口密度高，購(gòu)物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對(duì)商圈的影響作用。
    對(duì)于超級(jí)市場(chǎng)而言，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)不同，目標(biāo)顧客不同，因而具有不同的商圈范圍；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般而言；倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制度。許多商品都是成批購(gòu)買(mǎi)，商圈范圍可達(dá)到50公里；大型綜合超市賣(mài)場(chǎng)面積大，經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)豐富，因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客，商圈也可達(dá)到15-20公里；而標(biāo)準(zhǔn)食品超市主要經(jīng)營(yíng)食品、商圈一般為5公里；傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，商圈約為1—3公里；便利店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品種類(lèi)少，而價(jià)格又比其他的超市高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)主要是為了求方便，因而商圈只有500米左右。
②商圈的顧客群調(diào)查
商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動(dòng)人口：二是住戶(hù)。兩種人口對(duì)營(yíng)業(yè)額的影響不同。流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是：
a．指定專(zhuān)人(最好是兩個(gè)以上的人員，可輪流測(cè)量，獲得全天的測(cè)試資料)到預(yù)定的店址測(cè)定各年齡層的人數(shù)。
b．將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均，得到每小時(shí)平均人數(shù)。
c．預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià)，即每一個(gè)顧客的購(gòu)買(mǎi)金額。
d．預(yù)估入店率，即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶(hù)測(cè)定的方法是：
  （a）．按商圈范圍分層測(cè)定住戶(hù)效。當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得，未來(lái)資料可從政府有關(guān)部門(mén)獲得。
  （b）．根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。
  （c）．客單價(jià)預(yù)估則與入店率成反比，距離近、常上門(mén)的顧客，其購(gòu)買(mǎi)單價(jià)通常不會(huì)太高，而距離遠(yuǎn)、上門(mén)次數(shù)少的顧客，其購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)通常較高。
住戶(hù)的情況調(diào)查是耗時(shí)最大的調(diào)查項(xiàng)目，而且了．解的越詳細(xì)越好。有關(guān)資料的收集可借助問(wèn)卷調(diào)查表，調(diào)查表可通過(guò)4條渠道發(fā)送：委托專(zhuān)業(yè)人員上門(mén)分送；與居委會(huì)合作分送；與學(xué)校合作，通過(guò)中小學(xué)生送達(dá)到家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi)。無(wú)論采取何種方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要性說(shuō)明，贈(zèng)送小禮品，按問(wèn)卷編號(hào)開(kāi)獎(jiǎng)等等
   店址調(diào)查及其評(píng)估方法
③商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查
在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過(guò)少、過(guò)多或飽和的情況。過(guò)小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿(mǎn)足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿(mǎn)足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。
④開(kāi)業(yè)后營(yíng)業(yè)額估算
營(yíng)業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購(gòu)買(mǎi)量；商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購(gòu)買(mǎi)量；流動(dòng)顧客群的購(gòu)買(mǎi)量；超級(jí)市場(chǎng)在商圈范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率等。
⑤合適的賣(mài)場(chǎng)面積確定
    連鎖超市一般對(duì)某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣(mài)場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)及賣(mài)場(chǎng)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是為了樹(shù)立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購(gòu)成本和流動(dòng)資金降低。所以，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必須做到賣(mài)場(chǎng)面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。但是，由于完全標(biāo)準(zhǔn)化的店鋪往往難以找到，所以對(duì)于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個(gè)范圍，各公司在選址時(shí)，可根據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)額指標(biāo)，做一相應(yīng)調(diào)整。
另外，企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周?chē)�環(huán)境(包括道路交通條件等)的實(shí)際變化，對(duì)店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整，以使其更接近于實(shí)際情況。
⑥投資收益調(diào)查
通過(guò)商圈調(diào)查可以估算店鋪的營(yíng)業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營(yíng)，還必須把營(yíng)業(yè)額與投資額相比較，評(píng)估出損益狀況。這項(xiàng)評(píng)估要注意長(zhǎng)遠(yuǎn)性的考慮，如10年以上。
①開(kāi)店投資預(yù)估。開(kāi)店投資主要包括：
a．設(shè)備，如冷凍、冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車(chē)輛、后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣(mài)場(chǎng)陳列設(shè)備等。
b．工程，如內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等。
c．包裝材料，如營(yíng)業(yè)性和保沽性消耗晶等。
d．設(shè)計(jì)費(fèi)用，對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約。連鎖公司總部應(yīng)事先確定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。
②經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估。經(jīng)營(yíng)費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩類(lèi)。固定費(fèi)用是指與銷(xiāo)售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷(xiāo)售額的變化96變化韻費(fèi)用,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要控制在多少之內(nèi)，無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但最基本的前提是：毛利率要大于費(fèi)用率。同時(shí)要注意以下各項(xiàng)：貸損控制在0．4％以．店員薪資總額不得超過(guò)總費(fèi)用的一半；人事費(fèi)用與銷(xiāo)售額的比鈳須小于7％；總費(fèi)用與銷(xiāo)售額的比例便利店要在18％以?xún)?nèi)(以25％的毛利率為基礎(chǔ))，超市要在12％以?xún)?nèi)(以17％的毛利率為基礎(chǔ))；總費(fèi)用與總利潤(rùn)之比要維持在80％之內(nèi)；固定費(fèi)用占總費(fèi)用的比例應(yīng)為85％以上。
店址調(diào)查及其評(píng)估方法
③損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此點(diǎn)，店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。

(2)店址調(diào)查的評(píng)估方法
店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能確定是否適合開(kāi)店，只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后，才能做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。
①比較法
即將本店的各種條件與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類(lèi)市場(chǎng)上的地位以及不足之處。通過(guò)逐步改善，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位.
②市場(chǎng)占有率法
對(duì)于任何一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額的估計(jì)若此銷(xiāo)售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬(wàn)，只要銷(xiāo)售額達(dá)30萬(wàn)即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即30％的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷(xiāo)售額需達(dá)70萬(wàn)元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，而70％的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo)，萬(wàn)一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開(kāi)店的風(fēng)險(xiǎn)就過(guò)高。