出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 王國平

圖片/聯商圖庫

今年的生意，有人覺得好做，百年一遇的大行情；有人覺得舉步維艱。這一切都是真的，平行存在。中國是個多層市場，永遠不止一面。

根據上半年資金流入指標，深圳流入1.9萬億，高居榜首，杭州流入8000多億，成為另外一個贏家。流量增量較大的還有東莞、寧波、無錫、常州等地，不過這些量級跟頭部比已經是零頭的。至于排名靠后的那幾百個城市，加起來也只不過是深圳的零頭。

不要太相信逃離一、二線城市，資金都在那里，逃回去喝西北風。過不了多久，還是會回一、二線城市認慫。東莞的松山湖房價已經5、6萬，高的喊道10萬了。

資金流入越多的城市，今年的房價愈是蠢蠢欲動。無錫、常州等地都是硬壓，讓剛需先買，不然那么多錢流入怎么消化。作為流入大頭深圳，那么多有錢人都發愁了，怎么花啊！不怕別人有錢，最怕有錢人比你還努力，當你還在房間立吹著空調，億萬富豪們早已經在烈日下排著隊買房了。

再看看下沉市場，看個房還挑肥揀瘦，不僅在售樓部準備好甜點，還要專門安排兩個人鞍前馬后。跟了幾個月，還是不買。城里人跟小鎮人差距就是這么大。聽說深圳的小姑娘因為買不到房，在售樓部都急哭了，哪像下沉市場客戶到現在還這么淡定。

大水灌溉都往一、二線城市走，再不流到下沉市場，一到夏天，西北風都沒得喝了。別看下沉GDP增速還行，也不能無極限美化。開個500平超市，居然敢報投資額3000多萬。去年底，安順等地融資平臺就開始暴雷了，今年很多地方蓋住了，明年呢？

二線城市資金往下沉市場傳導路徑能否及時打開，既影響著一、二線城市通脹，也影響下沉市場資金饑渴問題，資金困在上線城市，都難受。螞蟻一上市，也不知道杭州房價還漲不漲？太讓人發愁了。

下沉市場購物中心今年困境很大，基本選擇延后。下沉市場一般是勞務輸出型城市，依靠勞工在外地出賣勞力換取報酬，再把資金輸入當地。今年勞務換取報酬路徑受到一定阻力，導致下沉市場資金流入持續性及穩定性受到打擊。這種不確定性對于大宗信貸消費造成不良預期，消費者對于買房買鋪的實力及欲望都弱化。開發商沒有足夠的資金來支撐，購物中心被動延后。

購物中心是做周邊N公里生意的，錢在上線城市，下沉市場購物中心產品線很難賺到一、二線城市居民的錢。目前具有輻射力的產品線是度假景區，能夠讓一、二線城市資金流入進行釋放。

很多人覺得今年旅游市場受到重挫，甚至一蹶不振，其實是不準確的。上半年旅游市場遭遇冰封，但下半場市場開始回暖。旅游市場其實一直被詬病，但一直沒改變，因為還是那些玩家在玩。今年一批做購物中心產品線的玩家混不下去了，開始進入文旅景區產品線進行重塑。

景區產品線不是跨界，跟超市、購物中心等業態是一個領域。聽得比較多的是購物中心公園化、景區化，這些概念就是不同產品線直接的融合借鑒。

對于這幾種產品線，以用時作為主軸，可以這么區分：

不論超市、購物中心、景區都是以消耗消費者時間的產品，產品之間的差距在項目的體量以及業態、商品的豐富度。

購物中心為了把消費延長到2-3小時，會引入耗時較長的超市、電影院作為主軸，并把消費者的配套時間給百貨等業態進行轉化。購物中心現在遇到的問題是轉化沒有線上狠，因此提出公園化等概念，希望通過延長消費者滯留時間，來加大消費機會。不過，這種效果大部分有限。體量、體制都限制了購物中心從“中消費時長”向“長消費時長”擴張。購物中心機制通常都希望消費者在2-3小時內完成消費環節，然后離開，不然就加收停車費。超過3小時，消費者也不知道還能在購物中心干啥。

3小時以上基本是觀光景區的地盤，去個景點爬山也好，游水也罷，溜達一圈，半天過去了。觀光景區經常碰到的問題在于從山腳下到山頂的距離以及游客爬山的速度決定了游客的滯留時間，沒有足夠的配套難以吸引延長游客的滯留時間。景區生態構建能力相對于購物中心來說，相對落后。

在轉化方面，景區生態經常衍生出“現宰型”商戶，喜歡一刀切，做一次性生意。

中國景區早期起步招商其實是沒有供應鏈的，不知道哪里招商，也不知道怎么招商，基本依靠自發形成，后期再進行規范。做得好的景區，一般都有一個強勢有見識的一把手。

比如**村，景區商戶其實就是本村及周邊村莊的村民，這些農民沒事干，剛好解決就業問題。村民紀律性、思想觀、經營意識等比較欠缺，能賺錢先解決生活問題再說。如果放任商戶不進行約束，就跟其它景區沒啥區別了。景區對于商戶形象、產品、價格等進行規范、包裝，后來火了。它的火被歸結為文化因素，其實沒那么大聯系，就是同期競爭對手太爛，讓它跑出來了，后來風口到了，就躋身標桿。

景區做好產品豐富度、時尚感，加上合理有效的轉化，比購物中心來得輕松多。購物中心玩家做景區產品的問題在于，太長時間把思維停滯在玩“中等時長”的產品線上，玩景區這種“長時長”產品線整體駕馭能力有待提升。就好比玩便利店的突然駕馭大賣場，一下子會有很多盲點需要填補。

相對觀光型景區，度假型景區對于時間要求更高，需要能夠消耗掉消費者至少一天以上的時間，才能夠養活酒店、餐飲等商戶。度假型景區往往設置多主力店來進行共振，玩的是大地圖的駕馭能力。需要吸納的元素很多，所以會像購物中心吸收超市、影院一樣，把很多耗時比它小的業態吞食進來。

只有大地圖才能吸引城里人過來消費，在下沉市場做購物中心只能賺本地的錢。在資金過于集中在一、二線城市時，必須把空間往資金集中區上打。現在城里人因為錢花不出去都快急瘋了，敢往新疆、西藏跑，再不幫他們想辦法花錢，有錢人很容易產生抑郁。2019年有1.5億人次的出境游，今年他們都跑不出去，明年還跑不出去該怎么辦？

購物中心今年差不多就這樣了，明年的行情還看景區生意能不能玩。通過對景區生意進行重新構建，迎合上線游客需求，有效落地經濟內循環，看看明年能不能不喝西北風。

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