原創(chuàng)：一號(hào)地產(chǎn) 作者: 海哥

一號(hào)說(shuō)：
膩?zhàn)犹�厚，要刮一�?

日前，號(hào)稱(chēng)要“5年沖擊4500億元銷(xiāo)售規(guī)模”的金科股份發(fā)布了半年報(bào)，一號(hào)君拿起小鏟子興沖沖地點(diǎn)開(kāi)，順帶把業(yè)績(jī)會(huì)直播也看了。

一開(kāi)局，一號(hào)君就緊鎖眉頭了，這是一份業(yè)績(jī)表現(xiàn)差勁、各種財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)痕跡明顯的財(cái)報(bào)，不禁為金科股份的5年計(jì)劃捏一把汗。

特別是上半年金科股份銷(xiāo)售額僅完成銷(xiāo)售額1021億元，僅完成全年指標(biāo)2500億元的40.84%，遠(yuǎn)低于時(shí)序進(jìn)度，看來(lái)全年的銷(xiāo)售目標(biāo)完成度都有點(diǎn)懸。

果然，在業(yè)績(jī)會(huì)上，金科股份的管理層對(duì)此避而未談，事后的公告更是只字未提。

就在業(yè)績(jī)會(huì)不久后的9月3日，曾經(jīng)在金科股份公告中力挺黃紅云的單一大股東廣東弘敏向五礦信托質(zhì)押了208萬(wàn)股金科股份股票，理由是“補(bǔ)充流動(dòng)資金”。

一號(hào)君查了一下，廣東弘敏已累計(jì)質(zhì)押了5.8945億股金科股份，占其所持有金科股份的99.88%，用券商的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，廣東弘敏幾乎已經(jīng)是變相“提前套現(xiàn)”。

那么金科股份上半年的表現(xiàn)如何呢？

業(yè)績(jī)質(zhì)量尷尬：成本激增盈利下滑，投資回報(bào)下降

粗看金科股份的業(yè)績(jī)情況，一號(hào)君的印象與大家一樣：又是一家增收不增利的公司。

今年上半年金科股份營(yíng)收439.73億元，同比增長(zhǎng)45.1%，毛利潤(rùn)61.48億元，同比僅增14%；凈利潤(rùn)48.66億元，也僅增14%；

利潤(rùn)增速遠(yuǎn)不如營(yíng)收增速。更關(guān)鍵的是扣非凈利潤(rùn)同比大幅下滑了13.24%，僅為28.5億元。

三項(xiàng)盈利指標(biāo)要么增速放緩，要么直接負(fù)增長(zhǎng)，難言業(yè)績(jī)質(zhì)量。

縱向看，金科股份的盈利能力也在下滑。

毛利率方面，2018年-2020年，金科股份毛利率分別為28.57%、28.84%、23.14%，而至2021年上半年則進(jìn)一步下滑至20.14%，較去年同期下滑了5.8個(gè)百分點(diǎn)；如扣除高毛利的生活服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收，房地產(chǎn)銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率僅為19.01%，同比大降6.85個(gè)百分點(diǎn)。

凈利潤(rùn)方面，2018年至2020年，金科股份凈利潤(rùn)增速分別為93.85%、46.06%、23.86%，今年上半年同比僅增14%，整體增速在大幅放緩；

凈利潤(rùn)率也較去年同期的14%下降3個(gè)百分點(diǎn)至11%；不過(guò)一號(hào)君統(tǒng)計(jì)了一下，金科股份近年來(lái)的凈利率水平都處在行業(yè)低位，2018年至2020年，分別為9.7%、9.3%、11%。

扣非凈利潤(rùn)的增速更是下滑明顯，據(jù)金科股份往年年報(bào)顯示，2018年至2020年扣非凈利潤(rùn)同比增速則分別為137.03%、42.71%、7.86%。今年上半年則是同比下滑了13.24%。

盈利水平和能力大幅下滑的同時(shí)，金科股份的成本卻在激增。中報(bào)顯示，今年上半年金科股份的總成本為391.71億元，營(yíng)業(yè)成本為351.15億元，同比分別增加51%、56.6%，同比增速遠(yuǎn)高于營(yíng)收和利潤(rùn)增速；

其中，三費(fèi)中的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用增幅明顯。銷(xiāo)售費(fèi)用從2020年中期的7.3億元增加到2021年的12.03億元，同比大增64.76%，銷(xiāo)售額同比僅增長(zhǎng)了17.6%，而銷(xiāo)售費(fèi)用卻大漲6成多，可見(jiàn)金科股份今年的銷(xiāo)售壓力之大。

管理費(fèi)用從去年的13.84億元增加到16.37億元，同比增加18.3%；財(cái)務(wù)費(fèi)用中，利息費(fèi)用同樣也從去年的5.1億元增加到5.38億元。

成本激增，盈利能力下滑，導(dǎo)致金科股份的投資回報(bào)率表現(xiàn)更是呈現(xiàn)斷崖式下降。

萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，金科股份ROE（凈資產(chǎn)收益率）分別為19.45%、23.63%、23.26%，分別同比增長(zhǎng)82.97%、21.49%、-1.57%，已經(jīng)呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì)；

而今年上半年，金科股份的ROE僅為9.97%，較2020年同期的12.47%下降了20.05%。

此外，一號(hào)君還注意到，金科股份今年上半年還依賴(lài)公允價(jià)值變動(dòng)的調(diào)節(jié)，增加了5.74億元的收入，這部分并不產(chǎn)生現(xiàn)金流的“紙面財(cái)富”占凈利潤(rùn)的12%，同比大增187%。

而這部分公允價(jià)值變動(dòng)的增加值，全部來(lái)源于金科股份旗下的商業(yè)地產(chǎn)，上半年的租金收入僅為1.11億元。

好家伙，這么點(diǎn)租金規(guī)模，真是好意思翻倍調(diào)節(jié)公允價(jià)值。

降負(fù)債修飾明顯：永續(xù)債和商票成調(diào)節(jié)手段

金科股份上半年的財(cái)務(wù)狀況，“粉飾”的跡象就更明顯了。

雖然是監(jiān)管“三道紅線”的綠檔房企，飽受輿論詬病的少數(shù)股東權(quán)益和商票額度的大幅增加，便是粉飾痕跡之一。

一號(hào)君統(tǒng)計(jì)了金科股份的少數(shù)股東權(quán)益、權(quán)益占比及收益占比。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年至2020年，短短三年時(shí)間，少數(shù)股東權(quán)益額增長(zhǎng)了14倍，權(quán)益占比從11.6%增長(zhǎng)到49.76%；

而同期的少數(shù)股東收益占比卻始終少于權(quán)益占比，僅從12.3%增長(zhǎng)到27.5%；而在今年上半年，占總權(quán)益額48.9%的少數(shù)股東權(quán)益僅分到11.61億元的凈利潤(rùn)，僅占凈利潤(rùn)總額的23.86%。

少數(shù)股東權(quán)益占比與收益占比的長(zhǎng)期不匹配，也印證了外界對(duì)“明股實(shí)債”的猜測(cè)；這也是外界對(duì)金科股份迅速達(dá)到綠檔房企質(zhì)疑不斷的原因之一；

此外，一號(hào)君還發(fā)現(xiàn)，金科股份降負(fù)債的“騷操作”還有永續(xù)債和商票。今年上半年金科股份的永續(xù)債暴增168%，從2020年底的21.42億元增加到42.63億元，這部分永續(xù)債反而增厚了金科股份的凈資產(chǎn)，為金科股份的負(fù)債率下調(diào)做了貢獻(xiàn)。

今年上半年末金科股份的應(yīng)付票據(jù)高達(dá)120.75億元，較年初時(shí)的56.95億元增長(zhǎng)112%，且均為商業(yè)承兌匯票。

因?yàn)樯唐辈挥?jì)入有息負(fù)債，僅作為應(yīng)付票據(jù)存在，也成為調(diào)節(jié)負(fù)債率的有效手段。

而在今年上半年，監(jiān)管層面對(duì)頻頻發(fā)生的房企商票違約事件，也已將房企商票規(guī)模納入到監(jiān)管之中。目前，商票規(guī)模超百億元的，僅有7家房企，而金科股份是其中之一。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加：現(xiàn)金流入減少，擔(dān)保金額高企

一號(hào)君看了200多頁(yè)的財(cái)報(bào)之后發(fā)現(xiàn)，金科股份除了在今年上半年業(yè)績(jī)質(zhì)量變差，在三道紅線達(dá)標(biāo)方面運(yùn)用永續(xù)債、商票，以及做大少數(shù)股東權(quán)益等手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，其自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較以往也增加了。

從現(xiàn)金流指標(biāo)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額雖然從去年同期的-24.5億元增加到今年上半年的25.14億元，相較2020年底的145.08億元足足減少了120億元；

其中銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金今年上半年僅為539.92億元，較去年同期的584.98億元減少45億元，同比下降7.7%。這說(shuō)明金科股份今年上半年的銷(xiāo)售回款效率較去年降低了，金科股份通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售獲得現(xiàn)金的“造血能力”在弱化，這是一個(gè)值得警惕的信號(hào)。

其次是籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也在惡化，今年上半年該值為-65.36億元，相較去年同期的114.84億元減少了156.91%，這說(shuō)明金科股份今年上半年的融資能力在弱化，融資渠道不暢。

一號(hào)君發(fā)現(xiàn)，上半年吸收投資收到的現(xiàn)金同比減少51.5%至19.88億元；取得借款收到的現(xiàn)金347.72億元，同比減少25.32%。

可見(jiàn)金科股份今年上半年的融資情況。

與此同時(shí)，金科股份上半年在售的現(xiàn)金及等價(jià)物較期初的427億元減少至364億元，減少了63億元。

此外，金科股份今年上半年對(duì)參股公司和子公司的高擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也讓市場(chǎng)有所忌憚。據(jù)金科股份的公告顯示，上半年金科股份為參股公司提供的擔(dān)保金額為173.24億元，為子公司提供的擔(dān)保余額692.87億元，合計(jì)擔(dān)保余額866億元，占公司最近一期審計(jì)凈資產(chǎn)的234.6%。

如此高比例的凈資產(chǎn)擔(dān)保額，如何不增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？尤其是在銷(xiāo)售回款下降、現(xiàn)金流入減少，融資現(xiàn)金不佳的情況之下。

金科股份又如何能負(fù)重奔向4500億？