出品/聯(lián)商專欄
撰文/方湖
前言
農(nóng)村包圍城市
從毛澤東《星星之火，可以燎原》初步確立了農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略思想，是以毛澤東為代表的共產(chǎn)黨人在革命實(shí)踐中逐步摸索出來(lái)的具有中國(guó)特色的革命發(fā)展道路。
農(nóng)村包圍城市這一戰(zhàn)略原則起源于中國(guó)古代兵書(shū)中的避實(shí)擊虛，對(duì)于今天經(jīng)濟(jì)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理有一定指導(dǎo)意義。一二線城市商業(yè)供給量過(guò)大、已經(jīng)過(guò)度飽和，進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)下沉市場(chǎng)走向縣城可能是個(gè)比較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
縣城新使命
縣始于春秋時(shí)期，秦始皇統(tǒng)一中國(guó)時(shí)，推行郡縣制，是縣制正式設(shè)置的開(kāi)端。“郡縣治則天下安，縣域強(qiáng)則國(guó)家富。”
縣城如今是中國(guó)城鎮(zhèn)體系的重要組成部分，在我國(guó)縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期扮演著一種承上啟下的角色，它是城鄉(xiāng)人口、社會(huì)資源等要素集聚的空間樞紐。
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)2800多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)劃單位占據(jù)了近900萬(wàn)平方公里的土地，超過(guò)全國(guó)國(guó)土面積的九成，縣域人口超過(guò)9億人，占全國(guó)總?cè)丝诩s70%。
一、縣城發(fā)展現(xiàn)狀：人口、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)供給等差異較大
中國(guó)幅員遼闊，縣域分布極廣。同時(shí)因?yàn)橹袊?guó)人口和經(jīng)濟(jì)二元化結(jié)構(gòu)，中國(guó)縣域發(fā)展東西差異大、南北差異大，深刻理解胡煥庸線，大致可以梳理中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展邏輯。
第一方面，以人口邏輯來(lái)區(qū)分縣城分類。
中國(guó)有1866個(gè)縣市區(qū)，平均人口為每縣50多萬(wàn)人，因此一般把人口規(guī)模在40-70萬(wàn)的縣成為中等縣，真實(shí)情況人口規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)以上的縣，被稱為人口大縣。根據(jù)商業(yè)發(fā)展邏輯，以縣城人口為參考，大致將縣分為三類：
1、人口超百萬(wàn)的大縣：合計(jì)91個(gè)。
胡煥庸線以南區(qū)域，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多。主要有長(zhǎng)三角、珠三角為代表經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，也有京津冀北方地區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈為代表的中西部地區(qū)。
根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)有91個(gè)縣的人口超過(guò)100萬(wàn)，第91個(gè)縣閩南地區(qū)的山區(qū)縣安溪縣，人口100.36萬(wàn)人，以生產(chǎn)鐵觀音茶和藤鐵工藝而聞名。91個(gè)縣中，有十個(gè)縣的省份共計(jì)達(dá)到了五個(gè)，分別是江蘇12個(gè)、浙江11個(gè)、廣東10個(gè)、山東10個(gè)、河南10個(gè)、安徽8個(gè)、湖南7個(gè)、福建和廣西各5個(gè)、湖北江西各3個(gè)、云南和貴州各2個(gè)，四川、河北和遼寧各1個(gè)。
這些人口大縣，也是經(jīng)濟(jì)大縣，同時(shí)具備人口和產(chǎn)業(yè)要素，同樣具有可持續(xù)的消費(fèi)市場(chǎng)，為購(gòu)物中心發(fā)展提供較好的基礎(chǔ)人口和消費(fèi)力保障。
2、人口低于30萬(wàn)的小縣，全國(guó)有364個(gè)。
根據(jù)2020全國(guó)普查，中國(guó)民政部信息統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，全國(guó)戶籍人口不足30萬(wàn)縣城364個(gè)。主要集中在新疆，甘肅，青海，陜北，山西、內(nèi)蒙、西藏等西北地區(qū)。
因?yàn)榭h域人口較少，縣城人口聚集低，縣城常駐人口更少，難以支撐大型購(gòu)物中心消費(fèi)。多數(shù)縣城，以小體量的百貨和商超為主，解決老百姓的基礎(chǔ)消費(fèi)。
3、人口在50-100萬(wàn)的中等縣，這個(gè)占比最高。
對(duì)于人口不多的中等縣，多數(shù)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，且城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，多數(shù)城區(qū)人口不超20萬(wàn)。對(duì)于城區(qū)人口不超過(guò)10萬(wàn)，建議以商超為主；人口超過(guò)15-20萬(wàn)的，可以做些中小型購(gòu)物中心，體量控制在5-8萬(wàn)方。
第二方面，從供給側(cè)來(lái)分析縣城商業(yè)狀況。
按照國(guó)內(nèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，一線城市人均商業(yè)面積1平米，二線城市人均商業(yè)面積0.75平米，縣城人均商業(yè)面積0.5平米。
縣城商業(yè)能不能做？
從宏觀角度來(lái)說(shuō)，一方面從需求側(cè)來(lái)說(shuō)，縣城的常駐人口和GDP是衡量縣城消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求的重要指標(biāo)；另一方面，現(xiàn)有商業(yè)供給水平也決定商業(yè)需求。商業(yè)供給分兩塊，一塊增量需求，就是需求有缺口；另一方面是存量更新，就是原有供給跟不上消費(fèi)需求變化。
正常來(lái)說(shuō)一個(gè)60萬(wàn)以上人口的中等縣，縣城常駐人口按20萬(wàn)計(jì)算，按人均0.5平米計(jì)算，可以容納10萬(wàn)平米大型商業(yè)。也就意味，60萬(wàn)人口中等縣城，只能容納一家大型購(gòu)物中心，而且可以活得比較滋潤(rùn)；如果有兩家大型購(gòu)物中心，那么大家可能都吃不飽、活不好，導(dǎo)致大量空鋪、租金下降、投資回報(bào)降低。
二、縣城購(gòu)物中心的定義
購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。換個(gè)角度，購(gòu)物中心是以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。
購(gòu)物中心，至于我理解，大概有這么幾個(gè)層次：
第一是消費(fèi)平臺(tái)，是為目標(biāo)消費(fèi)客群提供商品購(gòu)買(mǎi)和服務(wù)體驗(yàn)，滿足人們對(duì)美好生活的追求。
第二是供應(yīng)鏈平臺(tái)，商管經(jīng)營(yíng)方需要整合優(yōu)質(zhì)消費(fèi)資源和品牌商家進(jìn)駐線下購(gòu)物中心，并根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整品牌組合，強(qiáng)化標(biāo)桿品牌和首店引進(jìn)。
第三是個(gè)商業(yè)交易空間，更是公益化的公共空間。消費(fèi)者不僅可以來(lái)吃喝玩樂(lè)購(gòu)，也可以不做任何消費(fèi)就能享受到一些基本服務(wù)，如空調(diào)、休息區(qū)、洗手間、停車場(chǎng)、網(wǎng)紅打卡點(diǎn)、主題空間體驗(yàn)、戶外廣場(chǎng)舞等等，甚至還會(huì)舉辦一些公益性文化展覽和論壇。
第四是城市的文化中心。購(gòu)物中心是文化交流的窗口，外部引進(jìn)各種知名品牌可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)落地展示，尤其首店、首進(jìn)品牌的展示，也包括外部一些文化品牌展示和交流。可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)把本地化的優(yōu)秀文化和商品展示交流出來(lái)，也可以將這個(gè)平臺(tái)作為城市文化活動(dòng)、公益活動(dòng)的窗口。
縣城購(gòu)物中心有什么特殊之處?
雖為一縣之城，與大城市對(duì)比，總體人口相對(duì)較少，大型基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)相對(duì)匱乏，現(xiàn)代化購(gòu)物中心是提升縣城商業(yè)時(shí)尚化、提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段，成為各地提升縣城形象和縣城競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)政府業(yè)績(jī)重要武器。具體來(lái)說(shuō)：
首先，大型購(gòu)物中心是縣城的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。
中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利說(shuō)過(guò)，讓商業(yè)成為社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施。
大型購(gòu)物中心在縣城來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿丝诘膯?wèn)題，相對(duì)于大城市來(lái)講有稀缺性。所以縣城都非常重視標(biāo)桿性大型購(gòu)物中心的引進(jìn)，在很多蘇北縣城都被列入縣政府年度工作報(bào)告，成為當(dāng)年招商引資的重要工作。政府通過(guò)引進(jìn)大型購(gòu)物中心，打造政府工程，實(shí)現(xiàn)稅收、就業(yè)雙豐收，為縣城打造區(qū)域消費(fèi)中心和升級(jí)商圈，推動(dòng)縣城消費(fèi)、創(chuàng)造高品質(zhì)生活。
其次，大型購(gòu)物中心是縣城家庭的品質(zhì)生活場(chǎng)。
大型購(gòu)物中心，有10-15萬(wàn)基礎(chǔ)規(guī)模，可以實(shí)現(xiàn)從零售、兒童、體驗(yàn)、餐飲、娛樂(lè)、文化等多業(yè)態(tài)的品牌組合，提供更加豐富多樣化的消費(fèi)選擇。一方面，通過(guò)更好供應(yīng)鏈和品牌商家選擇，為縣城提供更優(yōu)化的基礎(chǔ)消費(fèi)需求；另一方面，引進(jìn)更多縣城沒(méi)有的首進(jìn)品牌，縣城消費(fèi)和大城市沒(méi)有代際差。
再次，大型購(gòu)物中心是小鎮(zhèn)青年的歡聚娛樂(lè)場(chǎng)。
經(jīng)歷三年疫情和線上替代的反復(fù)考驗(yàn)，購(gòu)物中心也在不斷自我否定中調(diào)整優(yōu)化，現(xiàn)在走向下沉市場(chǎng)，普遍增加娛樂(lè)和體驗(yàn)類服務(wù)業(yè)態(tài)占比，提升線下消費(fèi)的互動(dòng)性和消費(fèi)粘性。尤其對(duì)于中小縣城，現(xiàn)代化大型商業(yè)設(shè)施還是比較稀缺，因此小鎮(zhèn)青年對(duì)此更加期待，希望購(gòu)物中心能夠滿足其個(gè)人和全家一站式消費(fèi)和娛樂(lè)需求，成為縣城的歡聚娛樂(lè)場(chǎng)。
三、縣城需要什么樣的購(gòu)物中心？
縣城迫切希望引進(jìn)高品質(zhì)購(gòu)物中心，從十幾年前大城市希望引進(jìn)購(gòu)物中心的迫切心情一樣，不管是政府還是老百姓。
商業(yè)，是一個(gè)城市繁華場(chǎng)景的縮影，也是衡量一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的量尺。對(duì)標(biāo)一二線城市的購(gòu)物中心，與大城市沒(méi)有代際差的時(shí)尚品牌和網(wǎng)紅品牌，都是縣城政府和老百姓的迫切期盼的。在縣城用商業(yè)造“城市生活夢(mèng)”，是縣城表達(dá)城市繁華最快速最直接的方式。
1、符合縣城商圈升級(jí)，打造縣城繁華商業(yè)中心。
但凡有追求的縣政府，都是極力發(fā)展縣城的核心產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，通過(guò)“造城”打造繁華都市。在造城運(yùn)動(dòng)促進(jìn)下，促進(jìn)知名品牌和首進(jìn)品牌的引進(jìn)和落地，打造縣城自己的特色消費(fèi)中心，促進(jìn)縣城商業(yè)繁華。
2、符合縣城消費(fèi)升級(jí)。
不同縣城商業(yè)處于不同發(fā)展階段，與人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等多要素有關(guān)。新進(jìn)的購(gòu)物中心，不管是在規(guī)模硬件、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、空間體驗(yàn)，還是業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位、首店引進(jìn)，需要對(duì)原有商業(yè)進(jìn)行替代和升級(jí)，給消費(fèi)者帶來(lái)更多驚喜，同時(shí)也帶來(lái)縣城商業(yè)的消費(fèi)升級(jí)。
3、匹配小鎮(zhèn)青年的品質(zhì)消費(fèi)。
年輕人希望不用去大城市，就可以買(mǎi)到或體驗(yàn)到和大城市一樣的品牌。可以去萬(wàn)達(dá)影城看一場(chǎng)最新上演大片，可以很方便和閨蜜去喝一杯星巴克，可以去屈臣氏買(mǎi)點(diǎn)化妝品，去李寧安踏的國(guó)潮運(yùn)動(dòng)館去體驗(yàn)最新運(yùn)動(dòng)科技，可以和朋友去小菜園聚個(gè)餐。這些都是身邊看得見(jiàn)的消費(fèi)，不用跑到大城市，也不必憋屈只能逛縣城的大超市。
那么縣城購(gòu)物中心具體需符合哪些要求？
1、建筑有特色有亮點(diǎn)，能夠成為縣城商業(yè)地標(biāo)性，代表縣城人的驕傲。
2、有場(chǎng)景有空間，與一二線大城市媲美、沒(méi)有代差，能夠代表縣城最高水平的城市級(jí)客廳。
3、時(shí)尚品牌發(fā)布場(chǎng)，時(shí)尚消費(fèi)類標(biāo)桿品牌和首店品牌落地，能夠激發(fā)和促進(jìn)小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)。
4、時(shí)尚歡樂(lè)場(chǎng)，融合多樣化娛樂(lè)、歡樂(lè)、游樂(lè)、玩樂(lè)，通過(guò)場(chǎng)景和互動(dòng)營(yíng)銷，提升縣城的歡樂(lè)氛圍。
5、家庭親子娛樂(lè)場(chǎng)，成為縣城乃至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老百姓家庭親子互動(dòng)、歡樂(lè)互動(dòng)、娛樂(lè)互動(dòng)的體驗(yàn)場(chǎng)。
總體來(lái)說(shuō)，縣城需要一個(gè)高緯度商業(yè)，來(lái)替代、改造、升級(jí)現(xiàn)有商業(yè)，滿足和刺激縣城的商業(yè)消費(fèi)，提升縣城商業(yè)發(fā)展。
五、縣城購(gòu)物中心選址與規(guī)劃邏輯
1、位置選址
當(dāng)前縣城之間的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等差異較大，大致可以分為三類，
第一類是人口超百萬(wàn)、千億GDP的縣城，屬于商業(yè)較為發(fā)達(dá)縣城；類似昆山、常熟等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，主城區(qū)人口突破100萬(wàn)，其實(shí)一個(gè)等同地級(jí)市水平，可以容納多個(gè)購(gòu)物中心。
第二類是人口50萬(wàn)-100萬(wàn)的中等縣城，可以根據(jù)縣城實(shí)際情況，在縣城核心商圈選址；這種類型縣城，縣城的面積普遍不大，繁華的地方也就那么幾個(gè)。所以說(shuō)。縣城的商圈特征是向心聚集型，圍繞縣政府周邊打造傳統(tǒng)核心商圈，半徑通常不超過(guò)500米，縣城購(gòu)物中心項(xiàng)目必須要在核心商圈內(nèi)才能保證日常所需的客流量。
第三類是人口低于50萬(wàn)，縣城不足15萬(wàn)，不建議開(kāi)設(shè)大型購(gòu)物中心。
所以縣城商業(yè)選址核心是位置。人口大縣，優(yōu)先選擇縣城核心位置，其次選擇次級(jí)商圈。人口中等縣，只能選擇核心位置，沒(méi)有第二選項(xiàng)目。人口小縣，不建議開(kāi)設(shè)大型購(gòu)物中心。
2、體量配置
縣城購(gòu)物中心物業(yè)體量可大可小，正常來(lái)說(shuō)購(gòu)物中心達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，大約在8-15萬(wàn)方之間。對(duì)于人口規(guī)模不同縣城，購(gòu)物中心體量配置可以有差異化。人口大縣的城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目，可以做到12-15萬(wàn)方；次級(jí)商圈，建議做到8-12萬(wàn)方。人口中等縣，只能選址核心位置，體量根據(jù)人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)力設(shè)置8-12萬(wàn)方。對(duì)于中小型體量購(gòu)物中心，經(jīng)濟(jì)性、競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)性不是很好，不做重點(diǎn)推薦。
3、商業(yè)配套
縣城購(gòu)物中心要充分考慮到老百姓出行需要，比如縣城雖然不大但是多數(shù)人群更愛(ài)開(kāi)車，所以停車位配比要到位；并且隨著新能源汽車下沉到縣城，最好停車場(chǎng)配備上新能源汽車充電樁。同時(shí)還有周邊老百姓的電動(dòng)車的便利出行，電動(dòng)車停車棚也是不可或缺的。既要考慮周全，增加便利性，還要出彩。
4、場(chǎng)景創(chuàng)新
建筑風(fēng)格、空間場(chǎng)景，小鎮(zhèn)青年見(jiàn)多識(shí)廣，一般標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制的商業(yè)是得不到小鎮(zhèn)青年的青睞。建筑創(chuàng)新有特色，中庭設(shè)置不同主題，公共空間有記憶點(diǎn)，一系列個(gè)性化場(chǎng)景有辨識(shí)度成為商業(yè)符號(hào)，才能被小鎮(zhèn)青年津津樂(lè)道。
5、業(yè)態(tài)創(chuàng)新
之前只能一二線城市的購(gòu)物中心才能看到品牌、體驗(yàn)到服務(wù)，下沉縣城，對(duì)消費(fèi)者也是個(gè)興奮傳播點(diǎn)和莫大消費(fèi)刺激。比如把溜冰場(chǎng)開(kāi)到縣城，把屬于城里孩子的擊劍、機(jī)器人各類素質(zhì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落地到縣城，把瑜伽館開(kāi)到縣城，把美妝集合店開(kāi)到縣城，把很多大型美食餐廳開(kāi)到縣城，通過(guò)業(yè)態(tài)創(chuàng)新落地將縣城從最初的吃飽穿暖提升到一個(gè)全新的消費(fèi)高度。
六、走向下沉市場(chǎng)，縣城商業(yè)機(jī)會(huì)與困難并存。
第一、走向下沉市場(chǎng)，必須具備幾個(gè)能力。開(kāi)發(fā)縣城購(gòu)物中心必須具備的幾個(gè)能力，大致分為四個(gè)層次：
第一是入門(mén)能力：能夠拿到商業(yè)項(xiàng)目，包括重資產(chǎn)項(xiàng)目和輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目。“拿項(xiàng)目”。
第二是初級(jí)能力：在拿到項(xiàng)目同時(shí)，要求具備搭建體系化團(tuán)隊(duì)，能夠按時(shí)滿鋪開(kāi)業(yè)。“開(kāi)項(xiàng)目”。
第三是中級(jí)能力：具備體系化運(yùn)營(yíng)能力，引進(jìn)標(biāo)桿品牌和首店品牌，成為縣城生活中心。“運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目”，如江都萬(wàn)達(dá)、泰興吾悅。
第四是高級(jí)能力：項(xiàng)目對(duì)縣城商圈升級(jí)，打造縣城文化中心、消費(fèi)中心、潮流中心，對(duì)周邊商業(yè)形成降維打擊。“造文化”，如昆山萬(wàn)象匯。
第二、走向下沉市場(chǎng)，必須面對(duì)的幾個(gè)問(wèn)題。
目前一二線市場(chǎng)商業(yè)供給相對(duì)飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。更多商業(yè)開(kāi)發(fā)商把目光聚焦到下沉市場(chǎng)，聚焦到縣城市場(chǎng)。前有萬(wàn)達(dá)在縣城版圖攻城拔寨，后有萬(wàn)象匯落地昆山提升昆山商業(yè)高度，更有后來(lái)者吾悅、愛(ài)琴海、星盛緊隨其后，下沉縣城市場(chǎng)成為大家不約而同的選擇。雖然大家看好縣城商業(yè)，但是真正落地操盤(pán)，卻遭遇比較大的困境。主要大致有個(gè)問(wèn)題：
第一是商管方的三個(gè)能力問(wèn)題。三個(gè)能力，包括自身的品牌力，自身標(biāo)準(zhǔn)化能力，以及品牌資源體系。商業(yè)品牌下沉到縣城，能夠經(jīng)得起縣城市場(chǎng)和小鎮(zhèn)青年的檢驗(yàn)。自身標(biāo)準(zhǔn)化能力，包括模塊化、網(wǎng)格化的開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)管理體系，同時(shí)具備支撐下沉開(kāi)店強(qiáng)大的品牌庫(kù)資源體系。
第二是縣城市場(chǎng)的局限問(wèn)題，人才資源和品牌資源相對(duì)匱乏。
人才資源匱乏的問(wèn)題：縣城商業(yè)人才稀缺，不管是商管經(jīng)營(yíng)類專業(yè)人才，還是品牌所需要銷售、服務(wù)等專業(yè)化、年輕化人才。因?yàn)槭袌?chǎng)狹小，容量小，專業(yè)人才引進(jìn)難留住更難。
品牌資源匱乏的問(wèn)題：項(xiàng)目下沉帶來(lái)的矛盾就是，小鎮(zhèn)青年對(duì)標(biāo)一二線城市高線市場(chǎng)品牌的迫切消費(fèi)需求，與首進(jìn)品牌落地操作難的問(wèn)題。很多品牌沒(méi)有下沉該區(qū)域，物流配送、品牌宣傳、人才儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面都存在較大問(wèn)題。
第三是政府規(guī)劃問(wèn)題。有些地方政府商業(yè)規(guī)劃的專業(yè)性不強(qiáng)，存在隨意性、不合理性，商業(yè)遍地開(kāi)花而導(dǎo)致商業(yè)過(guò)量供給，包括沒(méi)有尊重市場(chǎng)規(guī)律導(dǎo)致商業(yè)硬傷和先天性問(wèn)題，體量過(guò)大或過(guò)小、位置不合理、外部交通動(dòng)線不合理等，都會(huì)給商業(yè)帶來(lái)較大傷害。
七、縣城購(gòu)物中心成功案例。
華潤(rùn)商管：昆山萬(wàn)象匯
縣城選擇：落地昆山，200萬(wàn)+人口大縣+千億GDP經(jīng)濟(jì)大縣。
選址位置：位于昆山主干道前進(jìn)路和鹿城路交匯處、昆山城西板塊核心地帶，是昆山首個(gè)地鐵上蓋商業(yè)綜合體。
建筑創(chuàng)新：采用“可漫步街區(qū)+Mall”，是集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等多種業(yè)態(tài)的“一站式生活”購(gòu)物中心。
規(guī)模配套：項(xiàng)目總體量23.5萬(wàn)平米，商業(yè)總建筑面積18.18萬(wàn)平米；規(guī)劃地下2層，地上4層，店鋪數(shù)量300余家，停車位約1500多個(gè)。
業(yè)態(tài)創(chuàng)新：打造了兩大情景式創(chuàng)新主題區(qū)牙蜜集市和昆寶樂(lè)園。美食主題區(qū)——以“陽(yáng)光+綠色+食物”為主題，整個(gè)區(qū)域升級(jí)融合了江南元素，引進(jìn)你撈我燙、米制米鮮、好人民間小吃、來(lái)伊份、桃花源記、花花卷卷、剪花娘子、阿香米線、憶時(shí)光.古早味、小楊生煎等特色餐飲。
兒童主題區(qū)昆寶樂(lè)園——這是超3500平方米的高顏值主題區(qū)，集合了meland、金寶貝、番茄田、慧魚(yú)機(jī)器人培訓(xùn)、樂(lè)寧少兒英語(yǔ)、find鋼琴、jnby by JNBY、Adidas kids等商家。
品牌創(chuàng)新：
引入逾300個(gè)品牌，其中主力店品牌有萬(wàn)象影城、西西弗書(shū)店、盒馬鮮生2.0版、星聚會(huì)KTV、MUJI、波司登、愛(ài)嬰室、Adidas、全棉時(shí)代、MELAND等。
首進(jìn)昆山品牌100余家，超過(guò)30%，其中包括主力店萬(wàn)象影城、西西弗書(shū)店，以及湊湊、本家、電臺(tái)巷火鍋、星記豬骨、外婆家、吉祥春餅、滬小二、MaKi壽司、功夫貓酸菜魚(yú)、八合里海記、爐魚(yú)、火地、Ginger Farm Kitchen（中國(guó)首店）、LuLualways、apm、EVISU、LEGO、雜木社、狗道、墨格、GIMI、MO&Co.、Dazzle、JNBY、DR、INXX、EVISU 、UGG等品牌。
結(jié)果：昆山萬(wàn)象匯2021年銷售突破15億，已成為昆山行業(yè)第一名。通過(guò)業(yè)態(tài)品牌調(diào)整，首店引進(jìn)，品牌煥新，已經(jīng)成為昆山品質(zhì)消費(fèi)的首選目的地。
結(jié)束語(yǔ)
縣城希望通過(guò)引進(jìn)購(gòu)物中心來(lái)繁榮城市、促進(jìn)消費(fèi)、打造現(xiàn)代化消費(fèi)中心，縣城老百姓和小鎮(zhèn)青年對(duì)落地縣城購(gòu)物中心有太多的期待，通過(guò)場(chǎng)景創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新和首進(jìn)品牌落地，對(duì)原有商業(yè)形成替代性的降維打擊，不斷刺激小鎮(zhèn)青年，給他們帶來(lái)驚喜、滿足和歡樂(lè)，那么這個(gè)商業(yè)很有機(jī)會(huì)走向成功，昆山萬(wàn)象匯可能就是個(gè)不錯(cuò)的踐行案例。
走向下沉市場(chǎng)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，需要具備從拿項(xiàng)目到開(kāi)項(xiàng)目、從運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目到運(yùn)營(yíng)文化的多維度能力提升，才能走得更好更穩(wěn)。
參考文章：
黑蟻資本《2022年縣域市場(chǎng)中青年消費(fèi)需求趨勢(shì)研究》
吳曉波頻道《2022年，“縣域”是個(gè)讓人抓心撓肝的詞》
延伸閱讀：
