出品/聯(lián)商專(zhuān)欄
撰文/范唯鳴
編輯/娜娜
“輕資產(chǎn)管理”是一個(gè)逐漸熱門(mén)起來(lái)的話(huà)題，不僅是開(kāi)發(fā)商設(shè)立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司（簡(jiǎn)稱(chēng)商管公司），接盤(pán)自我開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理，進(jìn)而走向上市，將商管公司轉(zhuǎn)化成可以獨(dú)立見(jiàn)世面的經(jīng)營(yíng)體；而且市場(chǎng)上也逐漸形成了專(zhuān)業(yè)的“輕資產(chǎn)”管理公司，以專(zhuān)業(yè)化的手法接盤(pán)管理非自我開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。
同時(shí)近來(lái)市場(chǎng)上又流行一種說(shuō)法，即所謂的“逆輕資產(chǎn)化”，也就是輕資產(chǎn)管理在逐漸衰敗，有力的證據(jù)似乎是，一些本屬于輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目，紛紛退出，回歸開(kāi)發(fā)商自行管理了。
一正一反，哪個(gè)是趨勢(shì)？
一、輕資產(chǎn)管理的本源和適用場(chǎng)合
輕資產(chǎn)管理是隨著商業(yè)的發(fā)展，商管公司專(zhuān)業(yè)技能的精進(jìn)而逐步發(fā)展起來(lái)的。這里有兩個(gè)要素，輕資產(chǎn)管理的輸出內(nèi)容和適合的項(xiàng)目類(lèi)別及區(qū)域。
第一，輕資產(chǎn)管理輸出什么？
“輕資產(chǎn)”是指非商管公司自身投資開(kāi)發(fā)，而輸出管理的項(xiàng)目。
商業(yè)是一類(lèi)重資產(chǎn)項(xiàng)目，筆者曾經(jīng)比喻過(guò)，若靜態(tài)投資回報(bào)（（租金收益-運(yùn)營(yíng)成本）/（土地獲得成本+建安成本））為10%，則收回投資需要十年，收獲一個(gè)商場(chǎng)投資額的凈利潤(rùn)需要十五年左右。在這個(gè)長(zhǎng)周期內(nèi)，無(wú)時(shí)不刻感到現(xiàn)金流的壓力。從而，若需要滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，要么有“銷(xiāo)售”的內(nèi)容予以支持，要么有合適的退出通路。不具備這兩條之一，就不是誰(shuí)都可以拿起來(lái)就做的。因此，“輕資產(chǎn)”就孕育而生了。如果你的商業(yè)專(zhuān)業(yè)管理能力很強(qiáng)，則可以避開(kāi)重資產(chǎn)的門(mén)檻，直接以管理能力的輸出作為主營(yíng)，達(dá)到較為快速收獲利潤(rùn)的支點(diǎn)。輕資產(chǎn)管理，不以擁有土地為核心或開(kāi)端，而是以運(yùn)營(yíng)過(guò)程帶來(lái)的項(xiàng)目增值來(lái)獲得收益。
第二，哪些項(xiàng)目和城市適用輕資產(chǎn)管理
在一些城市的城市中心型項(xiàng)目上，鮮見(jiàn)（不見(jiàn)）輕資產(chǎn)管理的例子；在三四線(xiàn)以下城市，不分商業(yè)類(lèi)型，也難以見(jiàn)到輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，這是為何？
首先，城市中心型商業(yè)對(duì)于商業(yè)資源和協(xié)同管理的要求甚高，這不是隨便哪個(gè)商管公司可以勝任的；而低線(xiàn)城市的社區(qū)型商業(yè)，主要滿(mǎn)足剛需，開(kāi)發(fā)商又感覺(jué)容易管理。所以，這兩類(lèi)輕資產(chǎn)管理的輸出，要么是不能管理（超出能力邊界），要么是不需要他人管理（自己做也可以）。
其次，三四線(xiàn)以下城市存在大量土地?cái)U(kuò)展速度快、管理效率低的項(xiàng)目，低線(xiàn)城市商場(chǎng)受電商沖擊小，周期敏感性弱，因此在業(yè)態(tài)布局、主題營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)消費(fèi)等增值服務(wù)帶來(lái)的變現(xiàn)能力高。這類(lèi)城市中就難有輕資產(chǎn)管理公司的生存之地。
因而，輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目，一般為中等體量，城市級(jí)別位于二線(xiàn)或三線(xiàn)城市，輕資產(chǎn)管理公司的機(jī)會(huì)點(diǎn)在這類(lèi)城市的項(xiàng)目中。
二、輕資產(chǎn)管理是哪些公司在輸出
從純粹的管理學(xué)角度來(lái)講，輕資產(chǎn)管理公司應(yīng)該是獨(dú)立的第三方，且在這個(gè)專(zhuān)業(yè)賽道中其專(zhuān)業(yè)能力無(wú)可挑剔。這與許多專(zhuān)業(yè)外包市場(chǎng)一樣。
從實(shí)踐的角度，中國(guó)的商業(yè)輕資產(chǎn)管理，許多開(kāi)發(fā)商也在做，就是“甲方干了乙方的活”。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商從事商業(yè)多年，逐漸積累了深厚的商業(yè)資源，對(duì)于商業(yè)的認(rèn)知在加深，商業(yè)管理公司也日漸成長(zhǎng)甚至獨(dú)立上市。更重要的，自身開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目是最好的實(shí)踐基地和平臺(tái)，其管理能力在這個(gè)平臺(tái)上展露無(wú)遺，更有說(shuō)服力。那么，在輕資產(chǎn)管理的競(jìng)爭(zhēng)中，“甲方”成立的商管公司比起獨(dú)立的第三方“咨詢(xún)公司”更有施展的天地。
大家熟知的萬(wàn)達(dá)，早在2015年就提出了“要靠品牌賺錢(qián)”的說(shuō)法，以金融+地產(chǎn)的模式，正式開(kāi)啟了輕資產(chǎn)管理的先河。許多耳熟能詳?shù)拈_(kāi)發(fā)商，這些年來(lái)也在輕資產(chǎn)管理的賽道上紛紛出手，并取得了驕人的業(yè)績(jī)，如華潤(rùn)和中糧。
而一些開(kāi)發(fā)商，面對(duì)商業(yè)，這個(gè)比起“賣(mài)、賣(mài)、賣(mài)”復(fù)雜的多的以持有經(jīng)營(yíng)為主的形態(tài)，成立了獨(dú)立的商業(yè)管理公司，用專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。而且，在2019年后，開(kāi)始出現(xiàn)了商管公司的上市，這意味著輕資產(chǎn)管理成為商管公司業(yè)務(wù)第二曲線(xiàn)的正式落地，寶龍和星盛是其中的代表。
所以，國(guó)內(nèi)的輕資產(chǎn)管理，有向開(kāi)發(fā)商成立的商管公司集聚的趨勢(shì)。
不過(guò)，現(xiàn)在有個(gè)說(shuō)法，輕資產(chǎn)管理開(kāi)始出現(xiàn)了倒退的跡象，甚至懷疑輕資產(chǎn)管理是否還成立？典型的問(wèn)題是，某某品牌的商場(chǎng)怎么越開(kāi)越少了？或者，開(kāi)倒車(chē)，輕資產(chǎn)走到頭了？
的確，自2023年以來(lái)，有一部分商業(yè)廣場(chǎng)，從原來(lái)的某某廣場(chǎng)，發(fā)生了“摘牌”，商管公司退出了對(duì)項(xiàng)目的管理，原開(kāi)發(fā)商接手恢復(fù)項(xiàng)目本來(lái)的名字。不過(guò)，這一現(xiàn)象的背后，是該類(lèi)商管公司自有發(fā)展的邏輯被打斷，現(xiàn)金流出現(xiàn)了比較大的問(wèn)題，而不得不退出管理的序列而產(chǎn)生的。
比如，典型的某商業(yè)龍頭企業(yè)，近來(lái)退出了6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而這6個(gè)全部是輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，一摘牌就為市場(chǎng)知曉且矚目。其實(shí)，不能簡(jiǎn)單地從這個(gè)商管公司的退出，得出輕資產(chǎn)不靈了的結(jié)論，因?yàn)檫@不是因?yàn)椤拜p資產(chǎn)”不靈了，或者是該商管公司的輕資產(chǎn)不靈了，而是其本身現(xiàn)金流的問(wèn)題導(dǎo)致。
讓我們看一個(gè)該商業(yè)企業(yè)的半年報(bào)：
截至2024年6月末，發(fā)行人合并口徑有息負(fù)債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債302.69億元。
按披露數(shù)據(jù)得出，上半年的凈利潤(rùn)率是17.6%；若下半年凈利潤(rùn)率保持不變，則可以得出全年凈利潤(rùn)為94.51億，其一年內(nèi)有息負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋，所以把商業(yè)廣場(chǎng)放在貨架上賣(mài)是大概率事件。
所以，當(dāng)我們看到其退出原輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，就不奇怪了。
因而，對(duì)于輕資產(chǎn)管理的進(jìn)和退，本身就是商業(yè)發(fā)展過(guò)程中的正常現(xiàn)象，我們不能因?yàn)榭吹酵耍偷贸稣麄�(gè)商業(yè)模式就不靈了的結(jié)論。這有點(diǎn)粗暴。就如對(duì)于商業(yè)“消費(fèi)降級(jí)”（其實(shí)是分層），就提出了商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是“去商業(yè)化”的結(jié)論；看到利潤(rùn)下降就得出了要“去服飾化”的結(jié)論，等等。如果真這么簡(jiǎn)單，其實(shí)連成立商管公司的理由都找不到，更何論輕資產(chǎn)管理輸出了。
三、輕資產(chǎn)管理的痛點(diǎn)和難點(diǎn)
輕資產(chǎn)管理的難點(diǎn)，在于解決信任和利益分配兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
有一個(gè)調(diào)侃的說(shuō)法，說(shuō)輕資產(chǎn)管理公司對(duì)于所管理的項(xiàng)目不能做得太好，因?yàn)槿绻麡I(yè)績(jī)太好，若管理費(fèi)與業(yè)績(jī)掛鉤，委托方（業(yè)主方）會(huì)感到“心疼”，萌生出還不如自己做，不如把支付的服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的想法，結(jié)果就是提前解約；
輕資產(chǎn)管理公司又不能把管理的項(xiàng)目做得太差，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致非但服務(wù)費(fèi)不能全額收取，還會(huì)被提前解約。
總之，輕資產(chǎn)管理既不能做得太好，又不能做得太差，里外不是人。
這里的關(guān)鍵在于信任！
委托方（業(yè)主）需要信任受托方（輕資產(chǎn)管理公司）的專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)操守。這里的專(zhuān)業(yè)能力，在于輕資產(chǎn)管理合同規(guī)定的管理職能輸出的質(zhì)量。
例如，如果委托合同是包含招商、運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)的全部主要內(nèi)容，則需要相信受托方對(duì)于商場(chǎng)的定位、業(yè)態(tài)配比和品牌級(jí)次的安排是合理且能夠?qū)嵤┑模瑹o(wú)論從三個(gè)GMV的哪一個(gè)維度，最后的結(jié)果是會(huì)令人滿(mǎn)意的。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，其運(yùn)營(yíng)能力是保證可以做出適當(dāng)調(diào)整的（二次招調(diào)方面）；
如果合同僅包含運(yùn)營(yíng)，而招商是開(kāi)發(fā)商自有的商管公司來(lái)執(zhí)行，則需要相信無(wú)論何種業(yè)態(tài)或品牌，輕資產(chǎn)管理公司都能專(zhuān)業(yè)地予以配合，且在運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮其效能，使得商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量有保障。
再如，如果合同規(guī)定在被管理項(xiàng)目最終REITs成功發(fā)行或者項(xiàng)目上市，則委托方會(huì)支付除合同管理費(fèi)以外的一筆專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)的。
等等……
這個(gè)過(guò)程委托方不能“眼紅”，項(xiàng)目做好時(shí)看到服務(wù)費(fèi)高就摳摳搜搜，以各種理由（借口）遞延或折扣支付，或干脆提前解約，一了百了。
信任極難建立，尤其是與利益掛鉤時(shí)！信任又是合作無(wú)間的基石，保證了在任何艱難時(shí)刻的共度時(shí)艱。
三年“口罩”，輕資產(chǎn)管理公司該付出怎樣的努力，才使一個(gè)商場(chǎng)保持不關(guān)門(mén)，除受影響業(yè)態(tài)外，其余不掉鋪（少掉鋪），依然維持一個(gè)可以活下去的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。受托方需要全心全意，將受托管理的項(xiàng)目當(dāng)作自己開(kāi)發(fā)的一樣，用專(zhuān)業(yè)能力“征服”委托方的心。合作的本質(zhì)，是讓對(duì)方（委托方）獲勝，而讓自己（受托方）受益。
其次是利益的分配。
照道理來(lái)說(shuō)，這不應(yīng)該是個(gè)問(wèn)題，因?yàn)殡p方簽有合同，而合同是雙方真實(shí)意思的表達(dá)。但真實(shí)的情況是，合同是用來(lái)簽字的，不是用來(lái)遵守的。那種簽約前花好桃好，簽約后就再說(shuō)了。這樣的案例比比皆是，會(huì)毀壞合作的基礎(chǔ)。
輕資產(chǎn)管理有四種模式，除了整租模式比較清晰互不牽扯之外，其余三種都比較容易引起“歧見(jiàn)”，如果要想“不付”（甲方不付服務(wù)費(fèi)）或者“不負(fù)”（乙方不負(fù)責(zé)任）總能找到似是而非的理由。但若凡事都利益當(dāng)前，則一定無(wú)法讓雙方都滿(mǎn)意，也做不到讓輕資產(chǎn)管理公司全身心付出，最終，受損的是雙方。
在輕資產(chǎn)管理的操作方面，由于項(xiàng)目的歸屬（產(chǎn)權(quán)）在甲乙不同的公司，因而，總會(huì)有利益交織或者重疊的部分，這就需要以事情的本源和市場(chǎng)的規(guī)律來(lái)劃分，有時(shí)各退一步是雙贏，互不相讓是雙輸。
當(dāng)然，利益分配是比較難以平衡的，一個(gè)解決之道是，先行將輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，以業(yè)主的身份進(jìn)行改造，進(jìn)而提升商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和價(jià)值，然后出售，以獲取比原來(lái)高得多的收益。其實(shí)本質(zhì)上是基金公司的做法，而項(xiàng)目只是輕資產(chǎn)管理的一個(gè)“變形”，也就是在一個(gè)周期內(nèi)的“持有”。國(guó)內(nèi)某地產(chǎn)公司與銀行的合作就是采用這個(gè)模式，并且取得相當(dāng)好的成績(jī)，目前一些項(xiàng)目還在持有經(jīng)營(yíng)中，有一些已經(jīng)在商業(yè)升值后整體銷(xiāo)售掉。
總之，對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)而言，輕資產(chǎn)管理還是一門(mén)新的課題，還是一個(gè)只有十年左右沉淀的管理模式。過(guò)程中發(fā)生各種問(wèn)題或者傾向，本質(zhì)上是難免的。作為業(yè)內(nèi)人士，不能輕易地否定管理輸出的積極意義，也要正視存在的問(wèn)題，以專(zhuān)業(yè)的精神看待，用專(zhuān)業(yè)的手法提供解決方案。
輕資產(chǎn)管理還遠(yuǎn)未到“倒車(chē)接人”的時(shí)刻，而是乘車(chē)人需要緊跑幾步，才能跟上發(fā)展的節(jié)奏，因?yàn)槟阒挥胁粩啾寂埽拍芰粼谌?nèi)。
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