出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

近年來各大開發商紛紛調整發展重心，加速轉型輕資產，企業經營策略傾向于通過輕資產運營保持規模增長，優化利潤結構。盡管賽道一片繁榮， 但是一股逆輕資產的暗流正在悄悄涌動。

輕資產開倒車？

進入2024年，商業地產領域出現一個特別的現象就是：一面是輕資產繼續高歌猛進，基本上囊括了主流連鎖商業如萬達、華潤萬象、凱德、龍湖、新城等；一面是逆輕資產，部分項目退出委托管理合作，回歸業主方重資產經營。

最近，作為商業地產扛把子和輕資產資深玩家，萬達合作輕資產項目頻暴退出事件，包括順德美的萬達廣場、福州高新萬達廣場等在內不少于6個項目退出輕資產合作。

其他退出項目也不乏案例，愛琴海的蘇州尹山湖項目和常州愛琴海奧萊退出合作，新城的北國東尚項目退出合作，益田的佛山坤山項目和獅山項目退出管理，星盛商業的深圳龍崗項目和揭陽普寧項目終止合作，其他包括金鷹、王府井、世紀金源等都有案例，一股逆輕資產暗流靜悄悄涌現。
輕資產停止合作的原因，據相關專業人士分析：

一方面，經營業績未達到預期，招商和運營與業主方期望差異較大；另一方面，項目經營開業或運營調整后，進入穩定運營階段，后期提升空間不大。一般解除輕資產合作后，均由業主方接手。

輕資產為何而來？

輕資產概念，最早由麥肯錫公司于2001年提出。

輕資產戰略是指一種以價值驅動的資本戰略。輕資產是奠定企業競爭基礎的各種資產，包括企業的經驗、規范的流程管理、企業品牌、客戶關系和人力資源等。 

輕資產模式下，商管公司通過品牌及管理輸出服務或委托管理服務的模式為業主方提供商業運營、物業管理服務，進而收取一定的管理服務費。

輕資產和重資產兩種模式，最大的不同在于收入來源，以及是否承擔在管項目全部的運營成本。往下延伸，是否承擔物業建造成本、掌握物業所有權，是判斷輕重資產模式的主要依據。

輕資產主要優點：

1、對于品牌方來說：

第一個優勢就是輕資產是個好生意，投資回報率相對較高。

第二個優勢就是利用輕資產，快速低成本擴張，迅速擴大規模構建護城河。

第三個優勢就是取重就輕，只經營不投資，能夠規避房產下行周期之下的債務資金風險。

2、對于業主方來說：

第一個優勢就是省心。品牌方提供的一籃子解決方案可以極大將購物中心的開發經營門檻降至“傻瓜”模式。

第二個優勢就是借牌出海，提升配套價值。利用知名標桿品牌引進，借船出海，提升商業價值和商業影響力。

第三個優勢少走彎路、節約時間和資金成本，快速讓項目進入正軌。不管是半路經營不下去的商業項目，還是新籌建的商業地產項目，看起來是要把企業利潤分出去，甚至為更高標建造和經營標準付出一些更高成本，其實這都是在避免走彎路、走死路。

輕資產大行其道

這是有一定時代背景的：

其一，房地產進入下行周期。中國一二線城市的城鎮化進入尾聲階段，新生代的人口出生率持續下滑，房產供給量和存量遠超預警值。

其二，商業地產進入存量階段。過度開發帶動了商業地產的過度規劃審批，商業存量規模很大，增量也在加大。

其三，消費遭遇天花板。伴隨人口出生率下降、人口結構老齡化，消費也在發生調整；同時，中國經濟進入下行周期，投資、出口、就業等各方面受到較大影響，居民可支配收入和消費意愿也在下降。

最核心的供需面，發生了深刻變化。中小型開發商在遭遇房地產開發資金困難，甚至遭遇購物中心籌建與經營的困境之后，借船出海，順勢而為，通過輕資產引進，達到房地產開發和商業經營的雙重突圍。

能否合作，最重要是看，是否1+1>2。其次，業主方的綜合收益是否得到提升？如果這筆帳能算過來，在經濟大周期與房地產下行之下，業主方老板何樂而不為呢！

2024年計劃開業的24座萬達廣場，除了漢街萬達廣場由電影樂園改造外，其余基本為輕資產。據相關數據，截至2023年底的萬達廣場輕資產數量204個，輕資產占比約40%。

商業巨頭華潤萬象生活也在加碼輕資產。2023年，華潤萬象生活簽約14個輕資產外拓項目，均為一二線城市大型TOD項目。今年9月28日與武漢城建集團發布公告，以輕資產運營該項目商業。其中蘭州萬象城和南昌紅谷灘萬象天地的成功開業，意味著華潤萬象生活的商業輕資產實現三大產品線全覆蓋（重奢、中高端和非標項目），競爭優勢逐漸凸顯。

紅谷灘萬象天地，華潤萬象首座輕資產萬象天地，圖源：官網

逆輕資產操作又是為何？

輕資產合作的實質，是甲方資產與乙方的品牌管理的整合聯動，雙方其實也是一個博弈合作的過程，如果實現1+1>2，也就實現正和博弈，雙方各取所需得到好處，是個雙贏結果。如果雙方的合作未能實現1+1>2，或者未達到雙方預期，一方獲得的收益變成另一方的損失時，就會形成零和博弈。

輕資產合作解除的點，我想大致有幾個：

一是品牌方覺得當初誤讀項目。

可能是先天方面，項目位置、規模、物業結構或周邊達不到選址標準，或是后天方面業主方改造或運營配合不到位，經過一段時間招商運營和反復調改，仍然達不到運營標準和產出要求，覺得項目持續合作價值不大。

品牌方擺脫一些老大難項目，不管從運營角度還是財務收益角度，都是甩掉包袱，優化資產包，提升投資回報率。

二是業主方理解的輕資產結果沒有達到預期。

輕資產合作，從品牌方考慮：

首先達到基本穩定三角：周邊人口、項目位置、項目體量和結構三個核心要素達標。以某購物中心選址邏輯，城市人口≥50萬，周邊3公里人口≥20萬，項目體量≥8萬方。當然也有其他要素，比如市場競爭、可支配收入、核心支柱產業、交通配套、城市發展規劃等等。

其次項目資管測算達到雙方基本預期，這是彈性的變動項，在于雙方談判博弈。

再次業主方對項目合作的基本投入要求是否達標。如合作相關費用、建造裝修費用、招商開業費用等資金投入。

作為業主方來說，考慮要素可能如下：

一是合作方品牌影響力；

二是運營分成財務測算；

三是招商與運營水平預判。

如果是業主方考慮退出合作的話，大概率是財務指標沒有達到預期，或是預判未來增長空間不大，沒有太大的期待。

三是對項目主動權的爭奪，尤其是進入運營穩定期，或是瓶頸期。

多是因為錢、因為權，因為預期，而最終逆輕資產，選擇分手，回歸自主經營。

輕資產如同婚姻，可和可離

輕資產就像年輕的婚姻一樣，也許因為相互愛慕走到一起，也許是因為“柴米油鹽”選擇分開，分手的時候多數選擇了默默地悄悄地離開。

輕資產合作是“自由戀愛結婚”的過程，逆輕資產也是雙方婚姻經歷磨合走到盡頭“解除婚姻”，重新回歸自由身的結果。目前，輕資產的發展仍是一種優勢重組的資源整合方式，就像年輕人談戀愛；同時，逆輕資產也如同離婚一樣，是資源回歸市場，解除內耗的一種方式，雙方回歸到自己想要的位置，皆大歡喜。