主題：安徽宣城敬亭香榭·山景別墅策劃報(bào)告 商業(yè)地產(chǎn)策劃公司
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| 發(fā)表于 2010-03-13 20:44 樓主
目錄前言中國(guó)安徽·宣城簡(jiǎn)介市場(chǎng)研究篇房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目現(xiàn)狀研判項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目整體定位
項(xiàng)目推廣篇項(xiàng)目案名詮釋項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣策略宣傳媒介選擇項(xiàng)目銷售道具項(xiàng)目銷售通路人力資源篇人力資源整合原則銷售現(xiàn)場(chǎng)組織構(gòu)架銷售現(xiàn)場(chǎng)人員職能銷售流程及其說明銷售管理篇銷售價(jià)格策略銷售進(jìn)度控制可售房源管理簽約風(fēng)險(xiǎn)管理附件：案場(chǎng)管理表單銷售流程及說明前 言通過一段時(shí)間對(duì)項(xiàng)目的了解對(duì)她有了初步的認(rèn)識(shí)。雖然宣城的地產(chǎn)市場(chǎng)出于起步階段，市場(chǎng)及消費(fèi)者的消費(fèi)心理還不很成熟給項(xiàng)目推廣帶來一定的困難，但同時(shí)也為我們建立一個(gè)成熟的市場(chǎng)帶來了契機(jī)。只要我們建設(shè)的產(chǎn)品是市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)心理，項(xiàng)目銷售工作完全能夠達(dá)到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。經(jīng)過對(duì)宣城的考察得出我們的產(chǎn)品有較為廣泛的市場(chǎng)空間，這一點(diǎn)為日后項(xiàng)目推廣工作提供了客觀依據(jù)。宣城消費(fèi)者雖然消費(fèi)心理尚處相對(duì)稚嫩階段但部分消費(fèi)者也以開始成熟起來，而這部分消費(fèi)者就是本案的直接消費(fèi)群體。根據(jù)他們的生活習(xí)慣，消費(fèi)心理、思維方式我司撰寫了本簡(jiǎn)報(bào)。本方案針對(duì)諸如房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目研究判斷、推廣策略及銷售管理等項(xiàng)目運(yùn)作的核心問題進(jìn)行深入研究。總結(jié)出一些指導(dǎo)思想，他將做為本案銷售工作的中心思想貫穿整個(gè)銷售過程。為銷售工作的順利開展提供理論指導(dǎo)。宣城，東鄰江浙，西連九華，南倚黃山，北通長(zhǎng)江，是安徽東南門戶，轄郎溪、廣德、涇縣、績(jī)溪、旌德、寧國(guó)五縣一市，另設(shè)宣州區(qū)，為市政府所在地，全市面積12，340平方公里，人口272萬。其中市區(qū)面積15.7平方公里，人口21萬。宣城是上海和南京經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的有機(jī)組成部分，是連接浦東開發(fā)與皖江開發(fā)的陸上紐帶。這里公路四通八達(dá)，青弋江，水陽江與長(zhǎng)江相接，皖贛鐵路復(fù)線和宣杭鐵路，318國(guó)道，205國(guó)道貫穿全境。改革開放以來，宣城致力于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，致力于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，奮力趕超，爭(zhēng)先進(jìn)位，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得了大跨度，跳躍式的發(fā)展。一時(shí)間宣城在全省發(fā)展最快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，農(nóng)民收入全省第一，固定資產(chǎn)增速全省第二，職工年均工資增長(zhǎng)在全省第三，人口自然增長(zhǎng)在全區(qū)最低，宣城地區(qū)步入了發(fā)展快，人民得到實(shí)惠多，實(shí)力強(qiáng)勁，后勁增大的良性循環(huán)路子。宣城，奮發(fā)昂揚(yáng)的崛起，向世人展示自己新的形象，新的氣魄。2003年2月，市政府成立了以方寧市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的總規(guī)修編領(lǐng)導(dǎo)小組，以切實(shí)加強(qiáng)對(duì)總規(guī)修編工作的領(lǐng)導(dǎo)。并召開了兩次研討會(huì)，針對(duì)城市未來發(fā)展以及現(xiàn)行總規(guī)中存在的問題、近期建設(shè)項(xiàng)目安排等進(jìn)行研討，有效地指導(dǎo)了規(guī)劃編制工作。 本次規(guī)劃主要內(nèi)容包括：宣城市城市總體規(guī)劃和宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃。宣城市城市總體規(guī)劃包括城市總體規(guī)劃綱要編制和對(duì)98版宣城市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃進(jìn)行提煉和深化；宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃包括宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃中的強(qiáng)制性內(nèi)容和指導(dǎo)性內(nèi)容。規(guī)劃時(shí)限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，遠(yuǎn)期2011-2020年，遠(yuǎn)景2020年以后。城市擬發(fā)展規(guī)模:2005年25萬人,2010年32萬人，2020年42萬人。為今后城市總體發(fā)展提供了法律依據(jù)。
市場(chǎng)研究宣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段對(duì)市場(chǎng)的研究相對(duì)較簡(jiǎn)單，對(duì)于本案來講主要圍繞類似本項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查即能夠滿足本案的需要。
房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析縱觀宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，總體處于初級(jí)階段。但從宣城立市的時(shí)間和宣城的人口數(shù)量來看發(fā)展速度還是比較合理的。本案在這一時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)還是有良好的市場(chǎng)前景的。宣城的地產(chǎn)市場(chǎng)目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。而對(duì)于別墅的需求卻是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累計(jì)了一部分別墅消費(fèi)群體。商鋪雖然在市場(chǎng)上普遍存在，但是缺乏一種先進(jìn)的商業(yè)模式。現(xiàn)有商鋪多為一些住宅項(xiàng)目的底層商鋪。產(chǎn)品缺乏特色大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。如有一種方形優(yōu)良，外立面豐富的樓盤推向市場(chǎng)極容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。宣傳推廣理念相當(dāng)落后在產(chǎn)品上的落后折射出宣城地區(qū)發(fā)展商整體營(yíng)銷策劃理念的匱乏。一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅。全然沒有感覺到這個(gè)樓盤能為你帶來身份地位的象征和對(duì)生活的享受。小區(qū)物業(yè)管理毫無特色同樣物業(yè)管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務(wù)而僅僅改善了住房條件。項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目在推廣之前必定會(huì)將項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真分析。找出于市場(chǎng)產(chǎn)生共鳴的切入點(diǎn)。同時(shí)也將項(xiàng)目不合理的地方提出進(jìn)行必要的修正，使之能夠被市場(chǎng)認(rèn)同。針對(duì)本案我司通過對(duì)項(xiàng)目自身的一些研判，提出本案市場(chǎng)定位的理論。
項(xiàng)目現(xiàn)狀研判本案目前已進(jìn)入詳細(xì)規(guī)劃階段，通過詳細(xì)規(guī)劃上的設(shè)計(jì)反映了設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思路。但依然存在一些不明確以及一些產(chǎn)品缺陷，通過產(chǎn)品分析能清晰的反映出來。之前我司對(duì)本案進(jìn)行了SOWT分析，找出項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)等問題以便進(jìn)一步優(yōu)化。商業(yè)用房SOWT分析優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品面積合理功能性強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目整體性強(qiáng)功能全每年的旅游季節(jié)能為業(yè)主帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益劣勢(shì)距離市區(qū)較遠(yuǎn)交通不便人氣不足，客源匱乏投資者信心不足
風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案區(qū)位的認(rèn)同度較低本案所處地區(qū)難以在段時(shí)間內(nèi)形成商業(yè)濃厚的商業(yè)氛圍機(jī)會(huì)通過創(chuàng)造一種新興的商業(yè)模式來引領(lǐng)消費(fèi)隨著敬亭山旅游資源開發(fā)力度的加大必將為本案帶來良好的投資前景
別墅社區(qū)SOWT分析優(yōu)勢(shì)小區(qū)依山傍水，社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境極為優(yōu)越產(chǎn)品相對(duì)其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進(jìn)許多小區(qū)物業(yè)管理十分成熟，是現(xiàn)有周邊別墅無可比擬的劣勢(shì)小區(qū)周邊生活機(jī)能不完善，生活不十分便捷小區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，消費(fèi)者存在區(qū)位抗性個(gè)別單體別墅面積偏大會(huì)導(dǎo)致總價(jià)過高市場(chǎng)難以接受風(fēng)險(xiǎn)別墅作為市場(chǎng)空白點(diǎn)，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)過高的價(jià)格會(huì)扼殺大部分消費(fèi)者機(jī)會(huì)市場(chǎng)缺乏別墅產(chǎn)品為本案贏得市場(chǎng)空間敬亭山附近不存在同等品質(zhì)的別墅與之競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)存一定量消費(fèi)者存在別墅消費(fèi)需求敬亭山土地停止批租，本案成為不可替代性的產(chǎn)品
項(xiàng)目產(chǎn)品分析房型分析外立面： 使用功能： 房型B 房型E： 面積控制：
項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格：
環(huán)境建議配套設(shè)施建議做為高品質(zhì)的別墅社區(qū)來講，完善的配套設(shè)施對(duì)于業(yè)主還是社區(qū)來講都是很重要的。本案地勢(shì)對(duì)小區(qū)景觀起到了決定性作用，但也為小區(qū)的安全帶來一定隱患，因此加強(qiáng)對(duì)小區(qū)保安設(shè)施的投入。第一重保安系統(tǒng)加強(qiáng)小區(qū)周邊紅外線警戒系統(tǒng)，確保一些保安人員難以涉足區(qū)域的安全第二重保安系統(tǒng)設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)將危險(xiǎn)拒絕在門外第三重保安系統(tǒng)對(duì)門窗加裝窗磁門磁系統(tǒng)，以防止不安全因素入侵。第四重保安系統(tǒng)在室內(nèi)安裝報(bào)警系統(tǒng)，同時(shí)與小區(qū)物業(yè)相連接做到層層把關(guān)施工建議為了方便消費(fèi)者看房以及提升社區(qū)品質(zhì)的需要，建議對(duì)別墅類產(chǎn)品進(jìn)行分段施工。局部施工完畢，可將景觀同時(shí)施工形成樣板段便于看房。
房型建議根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及特點(diǎn)，我司推薦幾種優(yōu)良房型以對(duì)目前的房型進(jìn)行調(diào)整。
外立面建議方案一
點(diǎn)評(píng) 該物業(yè)采用典型的美式鄉(xiāng)村風(fēng)格，立面層次鮮明色澤搭配和諧2門廳上方的陽臺(tái)不僅起到較好的裝飾作用，同時(shí)也是一個(gè)不錯(cuò)的功能性陽臺(tái)方案二、
點(diǎn)評(píng)該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質(zhì)，色澤搭配非常協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)角處理既活潑又大方方案三、點(diǎn)評(píng)該物業(yè)的外立面有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息與本案的自然環(huán)境融為一體外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨(dú)有的氣質(zhì)房型建議方案一點(diǎn)評(píng)該房型面積控制在300平方米左右極大的優(yōu)化了物業(yè)的功能性恰到好處的中庭體現(xiàn)了該戶型的氣質(zhì)方案二、評(píng)會(huì)客室、起居室一應(yīng)俱全家庭餐廳、正餐廳強(qiáng)化了該物業(yè)的功能兩套主臥室方便主人招待重要客人轉(zhuǎn)角陽光房采光充分點(diǎn)評(píng)該房型面積控制相當(dāng)合理，279平方米的面積做到主衛(wèi)18平方米交通動(dòng)線清晰，不浪費(fèi)面積功能性良好，可變性強(qiáng)
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