面對新型城鎮化，中國最大的商品住宅開發商萬科集團公開了一個“PIE”模型，這會成為萬科是否去一個新興地區投資開發的部分決策依據。經過研究多種數據，萬科已作出了中長期仍堅持住宅地產主業的決策。

“我們仍對商業(地產)持保留態度。”1月21日，萬科總裁郁亮對本報記者說，萬科做商業是為了更好地做住宅，僅在社區商業上著力。而對待新興項目的決策，萬科不以傳統的“一二三四線”去劃分城市，而是采納這種“PIE”模型。

萬科董秘譚華杰透露，在這個投資模型中，P(population)是人口，I(investment)是基礎設施投資，E(employment)是就業、產業發展。萬科認為在城鎮化過程中，最為關鍵的指標是人口持續凈流入，以上三者缺一不可。

而在產品結構上，萬科認為住宅剛需仍然強烈。但郁亮認為，目前商業地產在個別城市出現了一些過快發展的勢頭，“如果住宅發展勢頭過快，有可能通過降價來解決，但商業地產降價賣不出去就只能閑置，這是一個危險的事情。”他說。

但是近年以來，樓市調控和財政增長需求，影響著地方政府的供地結構和節奏。“現在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商業，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海綠地集團一商業部門高管無奈地稱。各地的商業綜合體因此蜂擁而起。

業界普遍關注，地方政府引進大型商業地產項目，迅速帶動周邊土地價值。這種策略是否會在新城鎮化戰略中延續？萬科高管在內的一些業內人士認為，城鎮化并不意味著大量的商業地產開發，尤其是在二、三線城市，電商對于購物中心和零售商業的替代效應可能非常明顯。

萬科內部對三、四線城市的大型商業地產項目提示風險。但這一領域目前有不同看法。媒體報道顯示，萬科至2012年也在52個城市中獲取了約600萬平方米商用項目，其中包括18個購物中心項目，面積達到150萬平方米。

世聯地產數據監測顯示，從2009年開始的商業地產開發熱潮，將在2013年達到一個開業的高峰。中國7大城市的購物中心每年增量數據表明，未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

世聯地產商業部總經理宋春生指出，一般而言，商業地產的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、廣州的空置率都在8%以上；而沈陽、天津已經超過15%；其中，恒隆、中糧等知名發展商在沈陽開發的大型購物中心，都出現不同程度的開業難或空置率較高。

過去兩三年出現的多個綜合體，亦是商業地產泡沫的另一表現。數據顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”(無人口、無產業、無交通)新城。

住建部亦在關注這一問題。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城鎮化不取決于能不能把房子和寫字樓、商場蓋起來，而是取決于它有沒有大量的人流、交通條件的支持，住宅、商業布局是否合理。她對各地方政府是否具備此協調能力持懷疑態度。

秦虹表示，在調研溫州等地的基礎上，住建部門得出結論，對于樓市尤其是住宅的投資投機需求，要長期限制。這也是目前房地產調控仍然限購、限貸的依據。

郁亮說，萬科的商業(地產項目)是在拿地的過程中帶來的，萬科必須將之管理起來，主要還是在社區商業(地產項目)上著力。

雖然萬科并未公開宣稱將轉型主攻三四線城市。但郁亮建議，中國要解決城鎮化過程中的住房問題，建議要有一個部門來統籌協調。制定一個住房目標，然后提供相應的土地計劃去完成它，以及落實建設計劃和建立合理的保障房分配制度。

（來源：21世紀經濟報道）