2012年，樓市又走過了不尋常的一年。
這一年，樓市調(diào)控一直未放松，盡管濟(jì)南整體樓市行情大開大合，但是優(yōu)勢項(xiàng)目熱銷勢頭依舊強(qiáng)勁，尤其不受政策影響、不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)更是備受投資者的青睞。值得一提的是，2012年下半年，曾處于尷尬地位的社區(qū)底商悄然崛起，不僅在小區(qū)入住率上頗有貢獻(xiàn)，更搶掉不少大型商業(yè)配套在房價(jià)拉動上的風(fēng)頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前整體市場環(huán)境下，社區(qū)底商有望成為下一個投資的熱點(diǎn)。
商用物業(yè)整體供過于求
與國外涵蓋住宅、商業(yè)、工業(yè)、旅游各個業(yè)態(tài)的“商用物業(yè)”概念相比，我國商業(yè)地產(chǎn)的范疇相對狹窄，主要指以寫字樓和零售商鋪為主的商用物業(yè)。
2012年，隨著住宅市場回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場也開始從低谷中升溫。合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受整體市場環(huán)境影響，2012年商業(yè)市場整體表現(xiàn)供過于求，供應(yīng)量、價(jià)格基本與2011年持平，但成交量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年。
從供應(yīng)量來看，2012年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)總供應(yīng)量約為96萬平方米，月度在售貨量平均在8萬平方米左右。其中，上半年純商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量占據(jù)市場供應(yīng)的主力，基本保持60%以上的比例，下半年，隨著整體市場的逐漸回暖，底商類物業(yè)增量較大。
從成交量來看，2012年濟(jì)南市場上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，含純商業(yè)項(xiàng)目及社區(qū)、寫字樓底商項(xiàng)目，網(wǎng)簽總計(jì)成交約15萬平方米，去化率僅為16%，成交情況并不理想。分析原因，主要在于受整體市場環(huán)境影響，客戶投資熱潮銳減以及開發(fā)商營銷推廣力度減弱。
整體來看，2012年1月—11月份濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交價(jià)格區(qū)間跨度較大，在1.2萬元—12萬元每平方米之間。價(jià)格差距與具體商業(yè)類別、商業(yè)展示面、樓層、商業(yè)物業(yè)地段等因素緊密相關(guān)。底商產(chǎn)品市場整體價(jià)格區(qū)間在1.2萬元—6萬元每平方米左右，其中中部區(qū)域作為濟(jì)南市商業(yè)的核心區(qū)域，銷售價(jià)格最高，約在3萬元—6萬元每平方米之間；東部和南部底商價(jià)格在1.6萬元—4.8萬元每平方米之間；西部和北部區(qū)域底商價(jià)格相對較低，約在1.2萬元—3萬元每平方米左右。純商業(yè)物業(yè)一般位置較好，多處于中心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目單價(jià)普遍較高。
商業(yè)地產(chǎn)多方向發(fā)展
隨著大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，恒隆廣場、世茂國際廣場等商業(yè)巨頭相繼進(jìn)駐濟(jì)南，形成以泉城廣場為中心的市中心商業(yè)圈。與此同時(shí)，不少開發(fā)商也瞅準(zhǔn)了濟(jì)南西站、二環(huán)南路等具有巨大商業(yè)潛力的城市邊緣地帶，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)格局正由單一的市中心商業(yè)圈轉(zhuǎn)為多方向發(fā)展。
就濟(jì)南而言，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布呈現(xiàn)出“多點(diǎn)中心、輻射面擴(kuò)大”的景象。在濟(jì)南東部有海爾綠城全運(yùn)村玉蘭廣場、祥泰匯東國際、魯商國奧城、啟德國際金融中心、中鐵匯展國際、丁豪廣場等高端綜合體；大觀園片區(qū)有綠地中心、萬達(dá)等諸多開發(fā)商進(jìn)駐；在泉城路片區(qū)有恒隆、世茂、萬達(dá)、省府前街|紅尚坊等大量高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在緯十二路沿線有銀座中心、保利中心、綠地盧浮公館商廊；山大路與解放路交匯處有華強(qiáng)廣場。除了這些受矚目的項(xiàng)目外，濟(jì)南各個區(qū)域也有大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)面市。
西部新城是2012年濟(jì)南發(fā)展最快、潛力最大的區(qū)域，作為大型的批發(fā)及零售集散地，特別是高鐵的開通，引來了眾多大型企業(yè)、公司的入駐。隨之而來的，綠地繽紛城、恒大國際金融中心等超大型商業(yè)綜合體成為其不可或缺的硬件配套。新項(xiàng)目的落成不僅能滿足西部商務(wù)辦公和酒店公寓以及商業(yè)消費(fèi)于一體的功能，同時(shí)也填補(bǔ)了西部商業(yè)的區(qū)域盲點(diǎn)，形成西部全新的商業(yè)格局。南部區(qū)域，受華潤中央公園、魯能領(lǐng)秀城、中海國際社區(qū)等大型社區(qū)竣工交付的影響，大商圈也在逐步形成，祥泰廣場等商業(yè)項(xiàng)目的面世滿足了南部區(qū)域的商業(yè)需求，也兼顧了居住、娛樂、社交等功能。
社區(qū)底商持續(xù)升溫
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年下半年，隨著住宅市場的逐漸回暖，底商類物業(yè)增量較大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年以來，受利率上漲、樓市政策調(diào)控等多方面原因的影響，部分中小型投資者投資住宅的欲望被澆滅，同時(shí)，間接引燃了商業(yè)地產(chǎn)市場。面對種類繁多的商業(yè)地產(chǎn)，如何投資、投資什么品類，成為眾多投資者關(guān)注的重要問題，其中，社區(qū)底商以投資小、風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)相對穩(wěn)定而備受青睞。尤其對于大盤住宅來說，社區(qū)底商的成功打造不僅能使商鋪價(jià)值提升，同時(shí)可以使整個樓盤的價(jià)值得到進(jìn)一步提升。一些品質(zhì)樓盤社區(qū)底商一經(jīng)推出便受到了購房者特別是投資者的關(guān)注，這讓區(qū)域社區(qū)商業(yè)開始呈現(xiàn)出持續(xù)升溫的態(tài)勢。
從投資者角度來看，在住宅市場遭到調(diào)控的情況下，大量資金急需尋找新的投資渠道，社區(qū)商鋪相對寫字樓、商業(yè)綜合體來說，由于投資總價(jià)較低，自然成為中小投資者關(guān)注的對象。“社區(qū)商鋪的消費(fèi)者主要來自于社區(qū)內(nèi)部，因此對整個小區(qū)居住氛圍的依賴比較強(qiáng)�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)定的客群是社區(qū)商鋪吸引投資的一個重要砝碼，其中大盤社區(qū)和商圈周圍的項(xiàng)目則因?yàn)槊芗娜巳壕奂瘋涫芮嗖A，這也是大型成熟社區(qū)的商鋪成為搶手貨的原因。
城鎮(zhèn)化促商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展
數(shù)據(jù)指出，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上，這對樓市發(fā)展顯然會提供動力。有業(yè)內(nèi)人士分析，純粹的住宅開發(fā)時(shí)代已經(jīng)過去，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的消費(fèi)市場擴(kuò)大，將是未來商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大發(fā)展機(jī)會。
隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市的版圖不斷改變和擴(kuò)充，為城市特別是中小城鎮(zhèn)帶來了一個發(fā)展的契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)商也看到了城鎮(zhèn)化所帶來的需求量的增加，紛紛把目光投向了二、三線城市。而城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為解決不斷增加的城市常住人口的消費(fèi)與文化需求，相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，這迎合了中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動型的大趨勢。目前中國人均商業(yè)面積與國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，還有很大的增長空間。從趨勢上看，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢相對穩(wěn)定和寬松，商業(yè)地產(chǎn)市場大有可為。
（來源：濟(jì)南日報(bào)）
