大名鼎鼎的公園前和流行前線地下商場(chǎng)有多大？它們的建筑面積分別僅為3.2萬(wàn)平方米和8000平方米。而近期廣州市公布的多項(xiàng)規(guī)劃中，金融城、番禺萬(wàn)博、廣州南站等區(qū)域的地下空間，隨便拎出來(lái)一個(gè)都是百萬(wàn)平方米級(jí)別。
據(jù)了解，根據(jù)2012年底提交人大審議的《廣州市城市總體規(guī)劃(2011～2020)》，到2020年廣州地下商業(yè)面積將要達(dá)到800萬(wàn)平方米，除去現(xiàn)有的約110萬(wàn)平方米，等于還要在地下造16個(gè)正佳廣場(chǎng)（建筑面積約42萬(wàn)平方米）。不少專家認(rèn)為，開發(fā)地下空間對(duì)于政府而言擁有不占用地指標(biāo)的好處，但目前廣州地上商業(yè)仍吃不飽的情況下，地下商業(yè)大規(guī)模開發(fā)運(yùn)營(yíng)或?qū)⒊蔀橐粋�(gè)陷阱。
當(dāng)前地下商城冷熱不均
在廣州說(shuō)起地下商場(chǎng)，最早可以追溯到上個(gè)世紀(jì)的80年代，當(dāng)時(shí)南方大廈的地下商場(chǎng)是第一個(gè)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的地下商場(chǎng)。
“隨后的幾十年來(lái)，不少地下商場(chǎng)層出不窮，但是做得好的屈指可數(shù)。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰告訴記者，到2000年左右，流行前線成為了廣州第二個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況很好的地下商業(yè)，然后就是最近的天河又一城了。黃文杰說(shuō)，除此之外，廣州還有很多如康王商業(yè)城、東方寶泰、時(shí)尚天河、江南新地、動(dòng)漫星城、花城匯等地下商業(yè)項(xiàng)目，都稱不上是經(jīng)營(yíng)得很好，尤其是幾個(gè)體量較大的項(xiàng)目，難言成功。
南都記者近期走訪了廣州多個(gè)地下商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一些老牌的如流行前線、天河又一城等地下商場(chǎng)人流極為暢旺，而如花城匯等一些新的地下商城則依然經(jīng)受著培育期的寒冷，在2012年初花城匯剛開張之際，甚至被指店員比顧客還多。
“廣州地下商業(yè)租金差異極大，且總體上呈現(xiàn)供應(yīng)量大，但是經(jīng)營(yíng)狀況不太理想。”黃文杰介紹，以流行前線為例，最好的鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到2500-3000元/平方米/月，完全可以媲美中華廣場(chǎng)首層的租金，但另外大部分地下商場(chǎng)租金水平還是比較低的，有些甚至招商都困難。
據(jù)此前廣州市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露的數(shù)據(jù)顯示，廣州主要地下商場(chǎng)面積總和超過(guò)110萬(wàn)平方米。不過(guò)在未來(lái)的數(shù)年內(nèi)，這個(gè)數(shù)字將被輕松突破數(shù)倍。
規(guī)劃開發(fā)多個(gè)百萬(wàn)m2地下空間
就在數(shù)天前，番禺萬(wàn)博商務(wù)區(qū)規(guī)劃獲得市規(guī)委會(huì)審議通過(guò)，根據(jù)最新通過(guò)的規(guī)劃，萬(wàn)博商務(wù)區(qū)地上建設(shè)總量減少6.09萬(wàn)平方米；地下空間規(guī)劃總量約179.87萬(wàn)平方米，其中商業(yè)總量約39.24萬(wàn)平方米。
而就在前不久進(jìn)行公示的廣州國(guó)際金融城起步區(qū)城市設(shè)計(jì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃成果中也顯示，金融城的地下空間將達(dá)到191.17萬(wàn)平方米，其中地下商業(yè)建筑面積達(dá)到48.4萬(wàn)平方米。此外在前年公布的廣州南站規(guī)劃當(dāng)中，該區(qū)域地下規(guī)劃總建筑面積111.1萬(wàn)平方米，共分4層，商業(yè)和公建配套分布在負(fù)一、負(fù)二層。
除了這三個(gè)已公布規(guī)劃的百萬(wàn)平方米級(jí)別的地下空間之外，13年前就提出的“花園酒店城市廣場(chǎng)方案”，也在最近被重新提上議事日程。廣州規(guī)劃局公布關(guān)于淘金地鐵站擬開發(fā)地下空間項(xiàng)目的批前公示。其中地下空間分為地下2層，總建筑面積47758平方米，包括配套商業(yè)14305平方米。
此外早在2011年，廣州新中軸線公司就計(jì)劃為六大地塊地下空間項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行招標(biāo)，它們分別是白云新城文化中心區(qū)、省機(jī)械廠地塊、員村地區(qū)、琶洲會(huì)展中心西側(cè)、海珠廣場(chǎng)、省紡織博覽中心市政道路地下停車場(chǎng)。
2013年1月14日，廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)李明還表示，規(guī)劃局今年將探索規(guī)劃公共政策文件的制定，鼓勵(lì)地下空間的開發(fā)利用。其實(shí)早在2012年底，提交人大審議的《廣州市城市總體規(guī)劃(2011～2020)》中就提出要大力發(fā)展地下空間，到2020年市域地下空間開發(fā)規(guī)模約為9000萬(wàn)平方米，其中包括約800萬(wàn)平方米的地下商業(yè)空間。除去現(xiàn)有的地下商業(yè)面積，如果到2020年廣州要達(dá)到800萬(wàn)平方米地下商業(yè)空間，也就意味著在8年之內(nèi)，廣州還將在地下建約690萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，相當(dāng)于16個(gè)正佳廣場(chǎng)的體量。
向下開發(fā)成國(guó)內(nèi)城市潮流
其實(shí)大興開發(fā)地下空間的城市并不止廣州一個(gè)，在2012年《沈陽(yáng)市地下空間開發(fā)利用總體規(guī)劃》顯示，到2020年，沈陽(yáng)地下空間總建筑面積將達(dá)5000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于113個(gè)天安門廣場(chǎng)。
北京在目前地下空間已經(jīng)達(dá)到3000萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，近年來(lái)每年增加300萬(wàn)平方米，規(guī)劃到2020年北京市地下空間建成面積將達(dá)到9000萬(wàn)平方米。而在上海，目前已建成的地下工程31037個(gè)，總建筑面積已經(jīng)達(dá)到5699萬(wàn)平方米。深圳同樣有大舉進(jìn)軍地下空間的意思，如深圳前海地下空間的開發(fā)規(guī)模達(dá)780萬(wàn)平方米，其中地下商業(yè)、文化、娛樂(lè)等建設(shè)規(guī)模約120萬(wàn)平方米。
為何熱衷開發(fā)地下空間？
廣州大名鼎鼎的公園前和流行前線地下商場(chǎng)，建筑面積僅3.2萬(wàn)平方米和8000平方米。在花城廣場(chǎng)建成以前，廣州最大地下空間是體育中心地下空間，建筑面積也不過(guò)20萬(wàn)平方米。而近幾年來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米的地下空間開始頻頻出現(xiàn)。
對(duì)于出現(xiàn)開發(fā)地下空間熱潮的問(wèn)題，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了廣州地鐵網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越密集，樞紐站點(diǎn)越來(lái)越多，可供開發(fā)的地下空間越來(lái)越大之外，更重要的原因是廣州現(xiàn)有土地資源已高度緊張，集約利用土地資源、向下挖地已成政府經(jīng)營(yíng)城市的新思路。
“如今地下空間大規(guī)模規(guī)劃遍地開發(fā)，很大原因是地方政府的熱衷，因?yàn)榈叵驴臻g的開發(fā)不算土地開發(fā)的面積，不占用用地指標(biāo)。”廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同如是說(shuō)。而廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎也稱，廣州建設(shè)用地面臨緊張狀態(tài)，據(jù)說(shuō)只夠開發(fā)16年，今后就可能將無(wú)地可用，因此向地下要空間也就順理成章了。
單建經(jīng)營(yíng)性地下項(xiàng)目要招拍掛
黃文杰介紹，目前廣州地下商場(chǎng)主要都是人防工程為主，此外有一些是有業(yè)主單位的，比如時(shí)尚天河的業(yè)主是深圳時(shí)尚集團(tuán)，花城匯、還有未來(lái)的萬(wàn)博地下空間，則是由城投集團(tuán)來(lái)開發(fā)。
按照2012年2月1日起施行的《廣州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，地下空間分為結(jié)建和單建兩種，其中已經(jīng)取得地塊使用權(quán)并開發(fā)地塊下空間時(shí)，應(yīng)當(dāng)隨地面建筑一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)、并與地面建設(shè)工程合并辦理規(guī)劃審批和許可手續(xù)。而利用市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等公共用地和政府儲(chǔ)備用地建設(shè)經(jīng)營(yíng)性單建地下空間項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)。
值得注意的是，管理辦法規(guī)定，地下空間建筑物不得辦理預(yù)售，應(yīng)當(dāng)經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬后方可銷售、出租。
觀點(diǎn)
“地下空間看似餡餅，運(yùn)營(yíng)起來(lái)可能是陷阱”
省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰提醒，規(guī)劃可先做，但開發(fā)建設(shè)和推出市場(chǎng)的節(jié)奏要控制好。
據(jù)了解，目前廣州地下空間開發(fā)總量約為1900萬(wàn)平方米，地下商業(yè)總量約為110平方米，占比遠(yuǎn)不及10%。然而在萬(wàn)博和金融城的地下空間規(guī)劃中，地下商場(chǎng)占整個(gè)地下空間的比例均超過(guò)24%。
“廣州目前運(yùn)營(yíng)得好的地下商業(yè)有幾個(gè)共性，首先位于地鐵的重要節(jié)點(diǎn)，而不僅是地鐵站點(diǎn)；其次是地面上已經(jīng)形成重要商圈，才往地下走的，比如流行前線上面有中華廣場(chǎng)；三是處于必要的通道，比如天河又一城是天河城、廣百中怡、購(gòu)書中心等大型商業(yè)來(lái)回穿梭的必經(jīng)之路。”黃文杰表示，而就大型的地下商業(yè)而言，在廣州還屬于一個(gè)新的課題，特別是8萬(wàn)-10萬(wàn)平方米以上的地下商業(yè)，還需要探索成功的經(jīng)驗(yàn)。
此外記者了解到，地下商場(chǎng)昂貴的成本也是運(yùn)營(yíng)中的一大難題，如地下項(xiàng)目工程造價(jià)比地上項(xiàng)目至少要高40%～50%，其中地下商場(chǎng)裝修用的防火耐熱材料造價(jià)就比地上項(xiàng)目高上三四成。另外，地下商場(chǎng)的通風(fēng)、采光用電遠(yuǎn)比地上商場(chǎng)高，地下商場(chǎng)的管理費(fèi)也會(huì)比地面商場(chǎng)高一倍。
黃文杰告訴記者，他在亞運(yùn)時(shí)曾做過(guò)一個(gè)調(diào)查，近年廣州會(huì)有41個(gè)購(gòu)物中心面市，而這兩年期間又增加了不少，在地面商業(yè)供應(yīng)量尚難消化的情況下，大規(guī)模開發(fā)地下商業(yè)應(yīng)該慎重。“規(guī)劃可以先做，但是開發(fā)建設(shè)和推出市場(chǎng)的節(jié)奏要控制好。地下商業(yè)表面上是美好的餡餅，運(yùn)營(yíng)起來(lái)可能是陷阱。”
韓世同也認(rèn)為，地下空間的開發(fā)應(yīng)該重點(diǎn)用于停車、公共交通等，而不應(yīng)發(fā)展太多的商業(yè)。
（來(lái)源：南方都市報(bào)）
