大名鼎鼎的公園前和流行前線地下商場有多大？它們的建筑面積分別僅為3.2萬平方米和8000平方米。而近期廣州市公布的多項規(guī)劃中，金融城、番禺萬博、廣州南站等區(qū)域的地下空間，隨便拎出來一個都是百萬平方米級別。

據(jù)了解，根據(jù)2012年底提交人大審議的《廣州市城市總體規(guī)劃(2011～2020)》，到2020年廣州地下商業(yè)面積將要達到800萬平方米，除去現(xiàn)有的約110萬平方米，等于還要在地下造16個正佳廣場（建筑面積約42萬平方米）。不少專家認為，開發(fā)地下空間對于政府而言擁有不占用地指標的好處，但目前廣州地上商業(yè)仍吃不飽的情況下，地下商業(yè)大規(guī)模開發(fā)運營或將成為一個陷阱。

當前地下商城冷熱不均

在廣州說起地下商場，最早可以追溯到上個世紀的80年代，當時南方大廈的地下商場是第一個經(jīng)營不錯的地下商場。

“隨后的幾十年來，不少地下商場層出不窮，但是做得好的屈指可數(shù)。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰告訴記者，到2000年左右，流行前線成為了廣州第二個經(jīng)營狀況很好的地下商業(yè)，然后就是最近的天河又一城了。黃文杰說，除此之外，廣州還有很多如康王商業(yè)城、東方寶泰、時尚天河、江南新地、動漫星城、花城匯等地下商業(yè)項目，都稱不上是經(jīng)營得很好，尤其是幾個體量較大的項目，難言成功。

南都記者近期走訪了廣州多個地下商場發(fā)現(xiàn)，一些老牌的如流行前線、天河又一城等地下商場人流極為暢旺，而如花城匯等一些新的地下商城則依然經(jīng)受著培育期的寒冷，在2012年初花城匯剛開張之際，甚至被指店員比顧客還多。

“廣州地下商業(yè)租金差異極大，且總體上呈現(xiàn)供應量大，但是經(jīng)營狀況不太理想。”黃文杰介紹，以流行前線為例，最好的鋪租金可以達到2500-3000元/平方米/月，完全可以媲美中華廣場首層的租金，但另外大部分地下商場租金水平還是比較低的，有些甚至招商都困難。

據(jù)此前廣州市國土局相關負責人透露的數(shù)據(jù)顯示，廣州主要地下商場面積總和超過110萬平方米。不過在未來的數(shù)年內(nèi)，這個數(shù)字將被輕松突破數(shù)倍。

規(guī)劃開發(fā)多個百萬m2地下空間

就在數(shù)天前，番禺萬博商務區(qū)規(guī)劃獲得市規(guī)委會審議通過，根據(jù)最新通過的規(guī)劃，萬博商務區(qū)地上建設總量減少6.09萬平方米；地下空間規(guī)劃總量約179.87萬平方米，其中商業(yè)總量約39.24萬平方米。

而就在前不久進行公示的廣州國際金融城起步區(qū)城市設計及控制性詳細規(guī)劃成果中也顯示，金融城的地下空間將達到191.17萬平方米，其中地下商業(yè)建筑面積達到48.4萬平方米。此外在前年公布的廣州南站規(guī)劃當中，該區(qū)域地下規(guī)劃總建筑面積111.1萬平方米，共分4層，商業(yè)和公建配套分布在負一、負二層。

除了這三個已公布規(guī)劃的百萬平方米級別的地下空間之外，13年前就提出的“花園酒店城市廣場方案”，也在最近被重新提上議事日程。廣州規(guī)劃局公布關于淘金地鐵站擬開發(fā)地下空間項目的批前公示。其中地下空間分為地下2層，總建筑面積47758平方米，包括配套商業(yè)14305平方米。

此外早在2011年，廣州新中軸線公司就計劃為六大地塊地下空間項目的可行性研究進行招標，它們分別是白云新城文化中心區(qū)、省機械廠地塊、員村地區(qū)、琶洲會展中心西側、海珠廣場、省紡織博覽中心市政道路地下停車場。

2013年1月14日，廣州市規(guī)劃局局長李明還表示，規(guī)劃局今年將探索規(guī)劃公共政策文件的制定，鼓勵地下空間的開發(fā)利用。其實早在2012年底，提交人大審議的《廣州市城市總體規(guī)劃(2011～2020)》中就提出要大力發(fā)展地下空間，到2020年市域地下空間開發(fā)規(guī)模約為9000萬平方米，其中包括約800萬平方米的地下商業(yè)空間。除去現(xiàn)有的地下商業(yè)面積，如果到2020年廣州要達到800萬平方米地下商業(yè)空間，也就意味著在8年之內(nèi)，廣州還將在地下建約690萬平方米的商場，相當于16個正佳廣場的體量。

向下開發(fā)成國內(nèi)城市潮流

其實大興開發(fā)地下空間的城市并不止廣州一個，在2012年《沈陽市地下空間開發(fā)利用總體規(guī)劃》顯示，到2020年，沈陽地下空間總建筑面積將達5000萬平方米，相當于113個天安門廣場。

北京在目前地下空間已經(jīng)達到3000萬平方米的基礎上，近年來每年增加300萬平方米，規(guī)劃到2020年北京市地下空間建成面積將達到9000萬平方米。而在上海，目前已建成的地下工程31037個，總建筑面積已經(jīng)達到5699萬平方米。深圳同樣有大舉進軍地下空間的意思，如深圳前海地下空間的開發(fā)規(guī)模達780萬平方米，其中地下商業(yè)、文化、娛樂等建設規(guī)模約120萬平方米。

為何熱衷開發(fā)地下空間？

廣州大名鼎鼎的公園前和流行前線地下商場，建筑面積僅3.2萬平方米和8000平方米。在花城廣場建成以前，廣州最大地下空間是體育中心地下空間，建筑面積也不過20萬平方米。而近幾年來規(guī)劃設計幾十萬、上百萬平方米的地下空間開始頻頻出現(xiàn)。

對于出現(xiàn)開發(fā)地下空間熱潮的問題，不少業(yè)內(nèi)人士認為，除了廣州地鐵網(wǎng)絡越來越密集，樞紐站點越來越多，可供開發(fā)的地下空間越來越大之外，更重要的原因是廣州現(xiàn)有土地資源已高度緊張，集約利用土地資源、向下挖地已成政府經(jīng)營城市的新思路。

“如今地下空間大規(guī)模規(guī)劃遍地開發(fā)，很大原因是地方政府的熱衷，因為地下空間的開發(fā)不算土地開發(fā)的面積，不占用用地指標。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同如是說。而廣州市社科院高級研究員彭澎也稱，廣州建設用地面臨緊張狀態(tài)，據(jù)說只夠開發(fā)16年，今后就可能將無地可用，因此向地下要空間也就順理成章了。

單建經(jīng)營性地下項目要招拍掛

黃文杰介紹，目前廣州地下商場主要都是人防工程為主，此外有一些是有業(yè)主單位的，比如時尚天河的業(yè)主是深圳時尚集團，花城匯、還有未來的萬博地下空間，則是由城投集團來開發(fā)。

按照2012年2月1日起施行的《廣州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，地下空間分為結建和單建兩種，其中已經(jīng)取得地塊使用權并開發(fā)地塊下空間時，應當隨地面建筑一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請、并與地面建設工程合并辦理規(guī)劃審批和許可手續(xù)。而利用市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地和政府儲備用地建設經(jīng)營性單建地下空間項目的，應當通過招標、拍賣或者掛牌的方式出讓地下建設用地使用權。

值得注意的是，管理辦法規(guī)定，地下空間建筑物不得辦理預售，應當經(jīng)初始登記確認權屬后方可銷售、出租。

觀點

“地下空間看似餡餅，運營起來可能是陷阱”

省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰提醒，規(guī)劃可先做，但開發(fā)建設和推出市場的節(jié)奏要控制好。

據(jù)了解，目前廣州地下空間開發(fā)總量約為1900萬平方米，地下商業(yè)總量約為110平方米，占比遠不及10%。然而在萬博和金融城的地下空間規(guī)劃中，地下商場占整個地下空間的比例均超過24%。

“廣州目前運營得好的地下商業(yè)有幾個共性，首先位于地鐵的重要節(jié)點，而不僅是地鐵站點；其次是地面上已經(jīng)形成重要商圈，才往地下走的，比如流行前線上面有中華廣場；三是處于必要的通道，比如天河又一城是天河城、廣百中怡、購書中心等大型商業(yè)來回穿梭的必經(jīng)之路。”黃文杰表示，而就大型的地下商業(yè)而言，在廣州還屬于一個新的課題，特別是8萬-10萬平方米以上的地下商業(yè)，還需要探索成功的經(jīng)驗。

此外記者了解到，地下商場昂貴的成本也是運營中的一大難題，如地下項目工程造價比地上項目至少要高40%～50%，其中地下商場裝修用的防火耐熱材料造價就比地上項目高上三四成。另外，地下商場的通風、采光用電遠比地上商場高，地下商場的管理費也會比地面商場高一倍。

黃文杰告訴記者，他在亞運時曾做過一個調查，近年廣州會有41個購物中心面市，而這兩年期間又增加了不少，在地面商業(yè)供應量尚難消化的情況下，大規(guī)模開發(fā)地下商業(yè)應該慎重。“規(guī)劃可以先做，但是開發(fā)建設和推出市場的節(jié)奏要控制好。地下商業(yè)表面上是美好的餡餅，運營起來可能是陷阱。”

韓世同也認為，地下空間的開發(fā)應該重點用于停車、公共交通等，而不應發(fā)展太多的商業(yè)。

（來源：南方都市報）