據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的近80家
購(gòu)物中心共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890.1億元，同比增長(zhǎng)7.4％，保持了實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度領(lǐng)先勢(shì)頭。從發(fā)展速度來(lái)看，本市購(gòu)物中心正從快速大幅增長(zhǎng)向穩(wěn)步上升轉(zhuǎn)變。
總體優(yōu)勢(shì)
實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度保持領(lǐng)先
2012年，在嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上海的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)揮了零售、服務(wù)業(yè)種、業(yè)態(tài)集聚，優(yōu)質(zhì)品牌資源薈萃，體驗(yàn)消費(fèi)功能齊全的優(yōu)勢(shì)，保持了實(shí)體商業(yè)中發(fā)展速度領(lǐng)先勢(shì)頭。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的近80家購(gòu)物中心共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%;其中零售業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入729.4億元，餐飲業(yè)122.4億元，服務(wù)業(yè)38.3億元，分別占總營(yíng)收的81.9%、13.7%、4.3%。
據(jù)了解，2012年上半年本市已開(kāi)業(yè)的84家購(gòu)物中心總營(yíng)收達(dá)478.77億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增幅略低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅。其中一、二季營(yíng)收分別為261.75億和217.21億元，同比增長(zhǎng)9%和9.4%，表明本市購(gòu)物中心正從快速大幅增長(zhǎng)向穩(wěn)步上升轉(zhuǎn)變。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2012年年末，上海購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到近90家，其發(fā)展規(guī)模和速度保持全國(guó)領(lǐng)先;2012年當(dāng)年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)10家，與前兩年開(kāi)業(yè)規(guī)模相當(dāng)。
目前，上海在建的購(gòu)物中心項(xiàng)目建筑面積達(dá)93萬(wàn)平方米，在全球在建購(gòu)物中心面積前十強(qiáng)城市中排名第八位，在中國(guó)城市中排名第六位。
細(xì)分比較
專業(yè)專賣(mài)店?duì)I收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大
在百貨店、超市等實(shí)體商業(yè)業(yè)態(tài)受到電商咄咄逼人的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的情況下，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好。2012年上半年，近年來(lái)成為增長(zhǎng)主力的專業(yè)專賣(mài)店勢(shì)頭猛進(jìn)，同比增長(zhǎng)15.8%，餐飲業(yè)增長(zhǎng)26.9%，服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)9.6%。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測(cè)，上海市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的近80家購(gòu)物中心中，各主力店，專業(yè)、專賣(mài)店已成為購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的最大貢獻(xiàn)者。購(gòu)物中心內(nèi)各專業(yè)、專賣(mài)店(不包括電子電器專賣(mài)店)全年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入486.5億元，占營(yíng)收總額54.7%;百貨店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.6億元，占10%，前者比后者的營(yíng)收高出近400億元。
從2012年上半年都市型、區(qū)域型、社區(qū)型三大類型購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)增幅來(lái)看，都市型購(gòu)物中心在專業(yè)、專賣(mài)店強(qiáng)勁勢(shì)頭的推動(dòng)下，營(yíng)業(yè)收入增幅達(dá)到10.8%，區(qū)域型增幅為3.9%，社區(qū)型受社區(qū)固定消費(fèi)者支撐，增幅為12.6%。
發(fā)展亮點(diǎn)
近郊成為購(gòu)物中心發(fā)展新空間
隨著上海中心城區(qū)常住人口向郊區(qū)大量轉(zhuǎn)移，且中心區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所密集，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)高企，加上城際交通逐步完善，私家車(chē)保有量快速增長(zhǎng)，距離已不再是購(gòu)物的主要障礙，大型商業(yè)設(shè)施也開(kāi)始由中央城區(qū)向城市近郊發(fā)展。2012年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心中就有寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)、嘉定馬陸永潤(rùn)星辰休閑廣場(chǎng)、弘基時(shí)尚等多家購(gòu)物中心開(kāi)在了近郊或市郊結(jié)合部。
據(jù)了解，2012年本市外環(huán)線附近及外環(huán)線以外地區(qū)的購(gòu)物中心營(yíng)收同比增長(zhǎng)情況特別喜人。2012年上半年，嘉定區(qū)的購(gòu)物中心營(yíng)收增長(zhǎng)高達(dá)289.8%，松江區(qū)的增長(zhǎng)93.5%，奉賢區(qū)的增長(zhǎng)36.9%。
在本市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的近80家購(gòu)物中心中，約兩成分布在上海近郊。由于近郊購(gòu)物中心擁有更大的面積和更多的商品品種，可以充分利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造齊全的業(yè)態(tài)組合，相較于位于市中心的購(gòu)物中心，往往更需要依靠主力店帶動(dòng)商業(yè)氛圍和吸引客流。
業(yè)態(tài)趨勢(shì)
餐飲娛樂(lè)業(yè)占比將超過(guò)百貨業(yè)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的建筑面積配比為5∶2∶3，然而，這個(gè)比例正被逐漸打破，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)并駕齊驅(qū)的配比并不少見(jiàn)。
隨著商業(yè)發(fā)展，消費(fèi)者越來(lái)越重視購(gòu)物的體驗(yàn)，觀影、用餐、KTV等餐飲、娛樂(lè)已成為消費(fèi)者光顧購(gòu)物中心的日常消費(fèi)項(xiàng)目。就本市購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀而言，目前購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)的比重為6.2∶1.6∶2.2，其中購(gòu)物比重過(guò)大，這一現(xiàn)狀與部分購(gòu)物中心為百貨型購(gòu)物中心有關(guān)。
對(duì)于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，由于服裝等零售實(shí)體店受網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物影響較大，適量增加餐飲、娛樂(lè)的占比無(wú)疑已成為購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷和延長(zhǎng)顧客在購(gòu)物中心滯留時(shí)間的不二選擇。最典型的案例是位于打浦橋的日月光中心，該購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，服裝百貨、餐飲食品、數(shù)碼電子三大類商品的營(yíng)業(yè)面積之比已從原先的4∶3∶3，調(diào)整為4.5∶4.5∶1;最新數(shù)據(jù)表明，其購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)的比例為4∶5∶1。
餐飲、娛樂(lè)企業(yè)具有市場(chǎng)培育期短和迅速積聚大量客流的優(yōu)點(diǎn)，在購(gòu)物中心的初期招商過(guò)程中，餐飲、娛樂(lè)往往成為購(gòu)物中心招商進(jìn)展較快的兩大板塊，因此，預(yù)期未來(lái)上海購(gòu)物中心的發(fā)展過(guò)程中，購(gòu)物比重將呈逐漸下行趨勢(shì)。
比較電商
電商對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展影響不大
2010年以來(lái)，我國(guó)電商業(yè)呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)趨勢(shì)。近幾年，雖然增速明顯下降，但仍然保持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)超過(guò)40%;據(jù)預(yù)測(cè)，到2015年末，本市網(wǎng)絡(luò)零售總額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重將達(dá)到15%。
據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，雖然電商已對(duì)實(shí)體店鋪的銷售產(chǎn)生了一定影響，但暫時(shí)還無(wú)法對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展產(chǎn)生太大的影響。
首先，購(gòu)物中心的部分商品品牌，特別是中高端品牌沒(méi)有選擇電商作為其銷售渠道;消費(fèi)者選擇中高檔品牌商品，考量的重點(diǎn)在于商品的質(zhì)量和信譽(yù)度，其次才是價(jià)格，而購(gòu)物中心的實(shí)體店銷售模式比網(wǎng)店模式更能夠取得消費(fèi)者對(duì)商品品質(zhì)的信任;中高檔商品品牌商家更傾向于開(kāi)實(shí)體店，培育其品牌忠實(shí)客戶;而不去涉足電商銷售渠道，主要擔(dān)心電商的低價(jià)傾銷影響其品牌的美譽(yù)度及形象。
其次，有不少品牌商品的網(wǎng)絡(luò)定價(jià)與實(shí)體店定價(jià)幾乎沒(méi)有差異，由此，電商對(duì)實(shí)體店的銷售影響也就不大;消費(fèi)者選擇網(wǎng)購(gòu)的主要驅(qū)動(dòng)因素正是低價(jià)，與對(duì)品牌商品失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)的網(wǎng)店比較，消費(fèi)者更傾向于選擇在購(gòu)物中心的實(shí)體店里購(gòu)買(mǎi)。
第三，電商無(wú)法觸及的體驗(yàn)式消費(fèi)是購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于消費(fèi)者無(wú)法在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行包括餐飲、休閑、娛樂(lè)等在內(nèi)的體驗(yàn)式消費(fèi)，由此，隨著中國(guó)居民收入增長(zhǎng)，對(duì)精神消費(fèi)的需求逐步提升，美容SPA、健身、觀看電影、唱歌聚會(huì)等已成為日常聚會(huì)約會(huì)、健身康體等活動(dòng)的主要方式，具有體驗(yàn)特點(diǎn)的消費(fèi)業(yè)種將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)繼續(xù)得以豐富和增加。
招商優(yōu)質(zhì)品牌與電商錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)
隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，都市型的大型購(gòu)物中心開(kāi)始崛起，其體量通常在15萬(wàn)甚至20萬(wàn)平方米以上，總體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)較佳。但是，由于區(qū)域型的購(gòu)物中心和社區(qū)型的購(gòu)物中心迅速發(fā)展，都市型的購(gòu)物中心的聚客能力被稀釋，其定位、招商的難度和來(lái)自營(yíng)運(yùn)的挑戰(zhàn)也將愈來(lái)愈大。
據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，本市未來(lái)幾年購(gòu)物中心的發(fā)展將呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
首先，單個(gè)購(gòu)物中心的商家品牌數(shù)量呈減少趨勢(shì)。現(xiàn)代購(gòu)物中心講究綜合業(yè)態(tài)組合，包含了大型超市、百貨店、多廳電影院等占用面積較大的主力店，因此，商鋪數(shù)量并不隨著建筑面積的增大而增加;為了更加滿足消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心環(huán)境舒適性的追求，開(kāi)發(fā)商將在現(xiàn)代購(gòu)物中心商場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)上，犧牲一定的建筑面積，使得購(gòu)物中心項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)使用率只能達(dá)到50%-65%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)80%以上的比例。
其次，業(yè)態(tài)多元化成為主流趨勢(shì)。消費(fèi)者正處于從滿足物質(zhì)需求為主的消費(fèi)方式向滿足精神文化等多方面的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多元化將成為主要趨勢(shì)，同時(shí)體驗(yàn)式消費(fèi)的業(yè)種、業(yè)態(tài)比例將繼續(xù)放大。
第三，引入優(yōu)質(zhì)零售品牌將是避免電商沖擊實(shí)體零售店的重要手段。購(gòu)物中心將積極主動(dòng)引進(jìn)不走電商銷售渠道的商品品牌，這些品牌講究品牌的維護(hù)，通過(guò)店面設(shè)計(jì)、精致陳列、內(nèi)部裝修等營(yíng)造品牌影響力，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知;對(duì)于同時(shí)通過(guò)電商銷售的商品，盡量選取電商折扣力度不大或無(wú)折扣的品牌，以避免消費(fèi)者在實(shí)體店體驗(yàn)后到線上下單購(gòu)買(mǎi)的狀況。因此，購(gòu)物中心引進(jìn)國(guó)際流行、時(shí)尚的商品品牌也是一個(gè)重要選擇。
第四，快時(shí)尚品牌空間巨大，將成為引領(lǐng)購(gòu)物中心發(fā)展的重要品類。風(fēng)靡全球的快時(shí)尚品牌ZARA、H&M等，2005年左右才進(jìn)入中國(guó)，目前在上海市場(chǎng)上門(mén)店數(shù)量已超過(guò)100家。這些分布在各個(gè)購(gòu)物中心的快時(shí)尚品牌門(mén)店，已成為購(gòu)物中心集聚客流的重要窗口。
（來(lái)源：上海商報(bào) 作者：葉松 李現(xiàn)偉 夏文錚）
