上世紀末，上海由傳統市中心帶型商圈（南京東路南京西路淮海路四川北路等），向內環內和內環邊圈狀商圈發展，陸家嘴、徐家匯、中山公園、不夜城、虹橋等副中心紛紛崛起；本世紀初，隨著人口外溢，中外環附近的商圈紛紛興起，五角場、大寧、金橋、大華、莘莊、周浦、百聯南方、百聯中環、百聯西郊等商圈紛紛走紅；隨著近幾年來城鎮化的快速擴張，郊區新城商業也開始隨著大型購物中心的進駐，再度煥發出新的朝氣，松江新城、奉賢南橋、青浦趙巷、金山新城、嘉定老城及南翔、川沙、安亭的購物中心紛紛雄起。與此同時，內環內的老西門、曹家渡、提籃橋等傳統商圈由于人口外移或沒有大型標志性購物中心項目進入，而暫時陷入衰退過程中。

上海城建重點轉向中外環及郊區新城 商業需求增大成新機遇

隨著近幾年來城鎮化的快速擴張，城鎮化建設一圈圈向外擴散�！昂笫啦�”時代，上海的城市建設重點從中心城區轉向郊區新城，郊區成為上海城市空間布局調整的關鍵所在。市中心高昂的房價，以及郊區愈來愈便捷的交通網絡和完善的宜居配套設施，使得越來越多的人口向郊區新城擴散。而最先出現在人民廣場、徐家匯、南京西路、中山公園等市級商圈的城市綜合體等商業項目，也開始隨著中心城區人口外溢的大潮由市區向外圍區域延伸，大型商業項目紛紛跟進，就近便利消費漸趨主流。催進了上海郊區經濟的繁榮發展。

即使在國際國內低迷的經濟形勢，加上電商銷售迅猛增長、快銷店鋪迅速興起，導致百貨業競爭異常激烈，2012年上海百貨業遭遇銷售“瓶頸期”的時候，上海郊區百貨表現依然搶眼。2012年上海郊區百貨前5名全部實現銷售同比正向增長，顯著高于市區增長水平。

據搜鋪網記者從上海市商業信息中心獲得的監測數據顯示，2012年上海市55家百貨店累計實現銷售額305億元，與2011同比下降1.1%，甚至出現了自2011年以來的首次負增長。但上海郊區百貨增幅明顯，8個郊區（縣）的零售總額比前年增長19%，高于市區9個百分點。百貨銷售增幅前10名，有9家位于上海市郊。

另據搜鋪網記者統計的信息，排在2012年度“單體百貨店銷售20強”榜首的上海第一八佰伴百貨，繼續占據上海單體百貨銷售冠軍，2012年度銷售額達45個億。該項目位于上海浦東陸家嘴金融貿易區張楊路501號，商業面積達10.8萬平方米。強大的人流以及核心商圈位置為其增色不少，但同樣因為是核心商圈，百貨商場扎堆競爭，加之高消費水平，在電商沖擊和國際國內經濟低迷的情況下，與2011年度銷售額相比大約持平。

相比較，在上海郊區商業需求大，商業發展跟不上市政建設速度的契機下，排在郊區百貨榜首的上海東方商廈奉賢店，同比增長達29.1％，同時繼續蟬聯上海單體百貨同比增長第一位。而此前，由于百聯集團對上海郊區的前瞻性布局，較早搶占郊區中心商圈的市場份額，在2012年郊區百貨銷售前五位的排行榜中，百聯占了三席，這些郊區百貨店也逐步成為百聯旗下重要的盈利門店。

歸總得出，在20強榜單中，12家位于市中心的百貨銷售額排名下跌，2家市中心百貨排名上升，2家中環百貨上升，4家郊區百貨上升。其中值得注意的是，上榜的百貨店并不都是老面孔，浦東永安百貨2012年首次進入前二十強榜單，不過在2012年浦東永安百貨由百貨轉為黃金珠寶專業賣場，黃金單價高，這可能也是浦東永安百貨能進入20強榜單的原因之一。

此外，搜鋪網對沒有參與20強排名的外資百貨系統-百盛、新世界巴黎春天、伊勢丹、萬達、浦東商場及全市各大購物中心業績進行比較，發現業績增長的店也主要是中環和郊區門店，例如巴黎春天五角場店成山店和大華店、百盛莘莊店、七寶匯寶商城等，而市區內環內門店大多增長乏力。購物中心方面，業績增長表現績亮眼的同樣集中在內環外，例如百聯金山百聯南橋百聯南方百聯中環購物中心、大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場、五角場萬達廣場等，而就2012年上海全市新開業的30多個大大小小項目來看，中環外的三大項目，安亭的嘉亭薈城市生活廣場、寶山萬達廣場、百聯東郊購物中心的表現最理想，而徐匯虹口等區市中心項目卻表現平平。

根據搜鋪網記者統計，上海綜合性購物中心年業績過8億的達28家（含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心），其中傳統市中心5家，內環7家，中環9家，外環4家，郊區3家。其中8-20億15家，20-30億2家，30億以上10家。 而上海百貨單店超過8億的僅12家，其中超過20億的僅有3家。

相關數據顯示，目前上海市已有各類購物中心百余家，人均商業面積達到3平方米，已超過國際人均商業面積1-2平方米的標準，處于飽和狀態，但區域分布失衡�？傮w而言，市中心商業扎堆競爭，市郊商業分布零星。在市郊隨著城鎮化進程加速發展的情況下，商業發展卻跟不上市政建設速度。近郊將成為購物中心發展新空間。2012年上海市外環線附近及外環線以外地區的購物中心營收同比增長情況特別喜人。2012年上半年，嘉定區的購物中心營收增長高達289.8%，松江區的增長93.5%，奉賢區的增長36.9%。在上海市重點監測的近80家購物中心中，約兩成分布在上海近郊。

上海近年來也加快了對郊區商業的布局，零售企業也紛紛加快“進郊步伐”。商業擴張應該抓住這個機遇。

上海市商務委表示，“十二五”期間將成為上海市郊商業的爆發期。除了百聯集團友誼股份等大型商業集團外，蘇寧、國美、家樂福等中外零售巨頭和知名品牌都將加快在郊區的商業設施布局。而大體量一站式購物中心也將是未來市郊商業發展的重點業態，崇明、松江大學城、嘉定新城、寶山共康、寶鋼、青浦、顓橋都將出現一批新的購物中心項目。

據搜鋪網記者整理獲悉，上海最大商業集團百聯集團計劃未來五年的重點增長區域移到郊區市場和中外環。同樣，在“十二五”期間，友誼股份將以上海市郊和中外環為發展中心，形成約24家購物中心的連鎖規模。萬達集團、凱德集團、崇邦集團、華潤集團、萬科集團、協信集團、龍湖集團、羅賓森集團、永旺集團等大鱷也紛紛在上海中外環及郊區布局多個購物中心項目。

另外據搜鋪網記者統計的上海電影院票房26強分析結果，市中心商圈5家電影院票房占全市26強影院的19.1%，內環邊8家影院票房占全市19.8%，內環外13家影院票房占比高達60.1%,其中中外環的占比最高10家影城占比38.9%，郊區占比最低3家影院僅占8.8%，但隨著金山百聯嘉定羅賓森的影院票房不斷升高及崇明百聯購物中心等郊區新項目的建設，郊區票房占比有望緩慢提升。隨著人口外溢，上海郊區商業需要勢必愈來愈大。

有關上海電影院26強單店票房具體數據及分析，請參見下篇 上海商圈外移(下)—電影院票房解碼人口外溢效應

（搜鋪網商業地產研究部/文，轉載請注明出處！）

上海市中心核心商圈南京路淮海路徐家匯四川路零售額都在下降，看25強百貨里面市區只有2家同比上升十多家一律下跌，中外環5家和郊區5家同比一律上升，但看總業績還是失市區的高。

看購物中心，綜合性購物中心年業績過8億的去年達28家（含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心），其中市中心8家（且含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心不含的話只是4家），內環邊4家中環8家外環5家郊區3家。其中8-20億16家，20-30億2家，30億以上10家。 而上海百貨超過8億僅12家，其中超過20億的僅有3家。雖然購物中心大賣場和餐飲娛樂業績占比高，服飾類難以簡單比較，但這些購物中心至少擁有大量客流擠占了再去傳統百貨逛的時間。去年下半年新開業的嘉亭薈等3家新購物中心業績表現很好加上今年新開的IAPM靜安嘉里3家新貓，年業績上8億的購物中心將達到34-36家今年，上海中小百貨單店日子將更難過。   僅就消費者有限的時間來看

就電影院26強單店來看，市中心商圈5家電影院票房占全市26強影院的19.1%，內環邊8家影院票房占全市19.8%，內環外13家影院票房占比高達60.1%,其中中外環的占比最高10家影城占比38.9%，郊區占比最低3家影院進展8.8%但上升速度最快。