上世紀末，上海由傳統(tǒng)市中心帶型商圈（南京東路南京西路淮海路四川北路等），向內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)環(huán)邊圈狀商圈發(fā)展，陸家嘴、徐家匯、中山公園、不夜城、虹橋等副中心紛紛崛起；本世紀初，隨著人口外溢，中外環(huán)附近的商圈紛紛興起，五角場、大寧、金橋、大華、莘莊、周浦、百聯(lián)南方、百聯(lián)中環(huán)、百聯(lián)西郊等商圈紛紛走紅；隨著近幾年來城鎮(zhèn)化的快速擴張，郊區(qū)新城商業(yè)也開始隨著大型購物中心的進駐，再度煥發(fā)出新的朝氣，松江新城、奉賢南橋、青浦趙巷、金山新城、嘉定老城及南翔、川沙、安亭的購物中心紛紛雄起。與此同時，內(nèi)環(huán)內(nèi)的老西門、曹家渡、提籃橋等傳統(tǒng)商圈由于人口外移或沒有大型標志性購物中心項目進入，而暫時陷入衰退過程中。

上海城建重點轉(zhuǎn)向中外環(huán)及郊區(qū)新城 商業(yè)需求增大成新機遇

隨著近幾年來城鎮(zhèn)化的快速擴張，城鎮(zhèn)化建設(shè)一圈圈向外擴散。“后世博”時代，上海的城市建設(shè)重點從中心城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)新城，郊區(qū)成為上海城市空間布局調(diào)整的關(guān)鍵所在。市中心高昂的房價，以及郊區(qū)愈來愈便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的宜居配套設(shè)施，使得越來越多的人口向郊區(qū)新城擴散。而最先出現(xiàn)在人民廣場、徐家匯、南京西路、中山公園等市級商圈的城市綜合體等商業(yè)項目，也開始隨著中心城區(qū)人口外溢的大潮由市區(qū)向外圍區(qū)域延伸，大型商業(yè)項目紛紛跟進，就近便利消費漸趨主流。催進了上海郊區(qū)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。

即使在國際國內(nèi)低迷的經(jīng)濟形勢，加上電商銷售迅猛增長、快銷店鋪迅速興起，導(dǎo)致百貨業(yè)競爭異常激烈，2012年上海百貨業(yè)遭遇銷售“瓶頸期”的時候，上海郊區(qū)百貨表現(xiàn)依然搶眼。2012年上海郊區(qū)百貨前5名全部實現(xiàn)銷售同比正向增長，顯著高于市區(qū)增長水平。

據(jù)搜鋪網(wǎng)記者從上海市商業(yè)信息中心獲得的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市55家百貨店累計實現(xiàn)銷售額305億元，與2011同比下降1.1%，甚至出現(xiàn)了自2011年以來的首次負增長。但上海郊區(qū)百貨增幅明顯，8個郊區(qū)（縣）的零售總額比前年增長19%，高于市區(qū)9個百分點。百貨銷售增幅前10名，有9家位于上海市郊。

另據(jù)搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計的信息，排在2012年度“單體百貨店銷售20強”榜首的上海第一八佰伴百貨，繼續(xù)占據(jù)上海單體百貨銷售冠軍，2012年度銷售額達45個億。該項目位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張楊路501號，商業(yè)面積達10.8萬平方米。強大的人流以及核心商圈位置為其增色不少，但同樣因為是核心商圈，百貨商場扎堆競爭，加之高消費水平，在電商沖擊和國際國內(nèi)經(jīng)濟低迷的情況下，與2011年度銷售額相比大約持平。

相比較，在上海郊區(qū)商業(yè)需求大，商業(yè)發(fā)展跟不上市政建設(shè)速度的契機下，排在郊區(qū)百貨榜首的上海東方商廈奉賢店，同比增長達29.1％，同時繼續(xù)蟬聯(lián)上海單體百貨同比增長第一位。而此前，由于百聯(lián)集團對上海郊區(qū)的前瞻性布局，較早搶占郊區(qū)中心商圈的市場份額，在2012年郊區(qū)百貨銷售前五位的排行榜中，百聯(lián)占了三席，這些郊區(qū)百貨店也逐步成為百聯(lián)旗下重要的盈利門店。

歸總得出，在20強榜單中，12家位于市中心的百貨銷售額排名下跌，2家市中心百貨排名上升，2家中環(huán)百貨上升，4家郊區(qū)百貨上升。其中值得注意的是，上榜的百貨店并不都是老面孔，浦東永安百貨2012年首次進入前二十強榜單，不過在2012年浦東永安百貨由百貨轉(zhuǎn)為黃金珠寶專業(yè)賣場，黃金單價高，這可能也是浦東永安百貨能進入20強榜單的原因之一。

此外，搜鋪網(wǎng)對沒有參與20強排名的外資百貨系統(tǒng)-百盛、新世界巴黎春天、伊勢丹、萬達、浦東商場及全市各大購物中心業(yè)績進行比較，發(fā)現(xiàn)業(yè)績增長的店也主要是中環(huán)和郊區(qū)門店，例如巴黎春天五角場店成山店和大華店、百盛莘莊店、七寶匯寶商城等，而市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)門店大多增長乏力。購物中心方面，業(yè)績增長表現(xiàn)績亮眼的同樣集中在內(nèi)環(huán)外，例如百聯(lián)金山百聯(lián)南橋百聯(lián)南方百聯(lián)中環(huán)購物中心、大寧國際商業(yè)廣場、金橋國際商業(yè)廣場、五角場萬達廣場等，而就2012年上海全市新開業(yè)的30多個大大小小項目來看，中環(huán)外的三大項目，安亭的嘉亭薈城市生活廣場、寶山萬達廣場、百聯(lián)東郊購物中心的表現(xiàn)最理想，而徐匯虹口等區(qū)市中心項目卻表現(xiàn)平平。

根據(jù)搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計，上海綜合性購物中心年業(yè)績過8億的達28家（含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心），其中傳統(tǒng)市中心5家，內(nèi)環(huán)7家，中環(huán)9家，外環(huán)4家，郊區(qū)3家。其中8-20億15家，20-30億2家，30億以上10家。 而上海百貨單店超過8億的僅12家，其中超過20億的僅有3家。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前上海市已有各類購物中心百余家，人均商業(yè)面積達到3平方米，已超過國際人均商業(yè)面積1-2平方米的標準，處于飽和狀態(tài)，但區(qū)域分布失衡。總體而言，市中心商業(yè)扎堆競爭，市郊商業(yè)分布零星。在市郊隨著城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展的情況下，商業(yè)發(fā)展卻跟不上市政建設(shè)速度。近郊將成為購物中心發(fā)展新空間。2012年上海市外環(huán)線附近及外環(huán)線以外地區(qū)的購物中心營收同比增長情況特別喜人。2012年上半年，嘉定區(qū)的購物中心營收增長高達289.8%，松江區(qū)的增長93.5%，奉賢區(qū)的增長36.9%。在上海市重點監(jiān)測的近80家購物中心中，約兩成分布在上海近郊。

上海近年來也加快了對郊區(qū)商業(yè)的布局，零售企業(yè)也紛紛加快“進郊步伐”。商業(yè)擴張應(yīng)該抓住這個機遇。

上海市商務(wù)委表示，“十二五”期間將成為上海市郊商業(yè)的爆發(fā)期。除了百聯(lián)集團友誼股份等大型商業(yè)集團外，蘇寧、國美、家樂福等中外零售巨頭和知名品牌都將加快在郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施布局。而大體量一站式購物中心也將是未來市郊商業(yè)發(fā)展的重點業(yè)態(tài)，崇明、松江大學城、嘉定新城、寶山共康、寶鋼、青浦、顓橋都將出現(xiàn)一批新的購物中心項目。

據(jù)搜鋪網(wǎng)記者整理獲悉，上海最大商業(yè)集團百聯(lián)集團計劃未來五年的重點增長區(qū)域移到郊區(qū)市場和中外環(huán)。同樣，在“十二五”期間，友誼股份將以上海市郊和中外環(huán)為發(fā)展中心，形成約24家購物中心的連鎖規(guī)模。萬達集團、凱德集團、崇邦集團、華潤集團、萬科集團、協(xié)信集團、龍湖集團、羅賓森集團、永旺集團等大鱷也紛紛在上海中外環(huán)及郊區(qū)布局多個購物中心項目。

另外據(jù)搜鋪網(wǎng)記者統(tǒng)計的上海電影院票房26強分析結(jié)果，市中心商圈5家電影院票房占全市26強影院的19.1%，內(nèi)環(huán)邊8家影院票房占全市19.8%，內(nèi)環(huán)外13家影院票房占比高達60.1%,其中中外環(huán)的占比最高10家影城占比38.9%，郊區(qū)占比最低3家影院僅占8.8%，但隨著金山百聯(lián)嘉定羅賓森的影院票房不斷升高及崇明百聯(lián)購物中心等郊區(qū)新項目的建設(shè)，郊區(qū)票房占比有望緩慢提升。隨著人口外溢，上海郊區(qū)商業(yè)需要勢必愈來愈大。

有關(guān)上海電影院26強單店票房具體數(shù)據(jù)及分析，請參見下篇 上海商圈外移(下)—電影院票房解碼人口外溢效應(yīng)

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部/文，轉(zhuǎn)載請注明出處�。�

上海市中心核心商圈南京路淮海路徐家匯四川路零售額都在下降，看25強百貨里面市區(qū)只有2家同比上升十多家一律下跌，中外環(huán)5家和郊區(qū)5家同比一律上升，但看總業(yè)績還是失市區(qū)的高。

看購物中心，綜合性購物中心年業(yè)績過8億的去年達28家（含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心），其中市中心8家（且含八佰伴久光新世界城三大百貨型購物中心不含的話只是4家），內(nèi)環(huán)邊4家中環(huán)8家外環(huán)5家郊區(qū)3家。其中8-20億16家，20-30億2家，30億以上10家。 而上海百貨超過8億僅12家，其中超過20億的僅有3家。雖然購物中心大賣場和餐飲娛樂業(yè)績占比高，服飾類難以簡單比較，但這些購物中心至少擁有大量客流擠占了再去傳統(tǒng)百貨逛的時間。去年下半年新開業(yè)的嘉亭薈等3家新購物中心業(yè)績表現(xiàn)很好加上今年新開的IAPM靜安嘉里3家新貓，年業(yè)績上8億的購物中心將達到34-36家今年，上海中小百貨單店日子將更難過。   僅就消費者有限的時間來看

就電影院26強單店來看，市中心商圈5家電影院票房占全市26強影院的19.1%，內(nèi)環(huán)邊8家影院票房占全市19.8%，內(nèi)環(huán)外13家影院票房占比高達60.1%,其中中外環(huán)的占比最高10家影城占比38.9%，郊區(qū)占比最低3家影院進展8.8%但上升速度最快。