一、商業物業和商業地產的具體特征

現代商業物業是指長期以租賃收益為目的的商業經營性用房，包括單體式或綜合體商業建筑物。一般基本租金越高，物業的市場價值越高。一般資產估值是其年租金收益的10-15倍，三、四線城市還出現更高的倒掛現象。

商業地產就是對商業物業的開發、經營、管理和投資，是房地產開發、商業經營、投資管理的復合性運作，其基本特征表現在運作周期長、高資金投入、高利潤與高投資風險。

因此，商業地產的關鍵是“以需定產的訂單式模式”，從而減輕商業地產的“投資”風險。其顯著特征包括：

（1）、首先要著眼于城市規劃。商業地產項目重要的是著眼于符合未來城市商業網點的布局、生活的配套、便民等等，進行綜合匹配。商業地產項目要創造的是人流、車流、商流、物流、信息流在一個特定區域和位置上的集合，帶動相關服務產業的進駐和換代升級。關注社會民生，才能得到地方政府的持續支持，更多地解決社會人員的就業問題，較大地拉動當地的消費，促進當地經濟增長、擴大地方內需和財政與稅收。

（2）、其次是嚴格的管控市場定位。通過嚴格的市場調查和商業規劃，確保商業行業資源（主力店、次主力店、品牌商鋪）有組織的定位、銜接和整合，帶來零售業物業經營平臺的組合與互動效應。

（3）、再次是帶動旅游、文化、地產和城市生活品味的顯著提升。

商業地產項目必須立足于物質文明和精神文明的內涵和外延，促使一個城市行成一個健康向上的的社區文化、誠信經營的消費文化、新型的人文和諧環境、城市品味的提升。它在成為居民生活、投資、消費的中心聚集地的同時，還能帶動旅游人口和流動人口的消費，極大的提高了物業出租率及區域內物業的租金，使政府土地增值和商業物業增值明顯。

（4）、最后是城市功能價值的體現。大型商業地產項目是城市土地利用中的“稀缺資源”，需要注重項目周邊的商圈營造，能夠直接有效推動一個城市商業整體升級和一個商圈的成熟，有利于整個城市的形象和品質、城市運營及功能的完善。

商業地產與住宅地產不同，商業地產其價值依賴于商業要求的實現，一般開發企業是以持有物業來追求其長期使用價值，而住宅直接追求的是銷售價值與快速回款。商業地產項目如對市場需要沒有做好明確的定位，對周邊商業環境及發展趨勢缺乏分析和認識，將使商業物業難以實現價值，反之，則商業價值越大，物業價值越大。一般而言，同位置的商業地產相當于住宅地產售價的5倍左右，但與住宅項目開發相比，商業地產對開發企業的資金組織能力、對項目定位的判斷把握、對經營管理團隊的運作水平均提出了更加嚴格的要求。