鋪?zhàn)饪駶q 餐飲、零售業(yè)盈利空間被大幅擠壓 廣州白領(lǐng)吳小姐日前去廣州下渡路某川菜館和朋友聚餐，結(jié)果遭遇“最后的午餐”，服務(wù)員告訴她，因鋪?zhàn)馍蠞q，餐館不得已要關(guān)門(mén)了。無(wú)獨(dú)有偶，劉先生到天河廣和路某餐館吃飯也吃了閉門(mén)羹，原因也是鋪?zhàn)馍蠞q，餐館已經(jīng)搬到其他地方了。
受鋪?zhàn)庥绊懜惺艿浇?jīng)營(yíng)壓力的不止餐飲業(yè)，還有百貨keyword/keyword零售業(yè)keyword/keyword。有業(yè)內(nèi)人士抱怨，從2005年到現(xiàn)在，租金漲了幾倍甚至十幾倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在餐飲業(yè)和小零售商鋪，因業(yè)主加租而被迫關(guān)店的明顯增多，但對(duì)于百貨零售業(yè)而言，隨著商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)井噴不斷，他們的談判能力相對(duì)處于優(yōu)勢(shì)，盡管如此，不斷高企的房租成本還是給商家?guī)?lái)很大的壓力。
“賺的錢(qián)基本都用來(lái)交房租了”
隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，很多行業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代。然而，對(duì)于所經(jīng)營(yíng)店面不是自有物業(yè)的餐飲業(yè)及百貨零售業(yè)來(lái)說(shuō)，不斷上漲的租金成本正吃掉原本就不高的利潤(rùn)！一些店鋪因不堪租金之重而被迫關(guān)店撤離。日前，在北京等地已經(jīng)出現(xiàn)多例店方與物業(yè)方租約談不攏而被迫關(guān)閉撤離的情況。而在廣東，餐飲業(yè)和小零售商鋪因業(yè)主加租而被迫關(guān)店的也明顯增多。有業(yè)內(nèi)人士甚至稱(chēng)，“賺的錢(qián)基本都用來(lái)交房租了。”
對(duì)于商鋪漲租問(wèn)題，一位業(yè)內(nèi)人士表示，核心商業(yè)地段一直是商家必爭(zhēng)之地，業(yè)主漲租也是遵循商業(yè)規(guī)律，無(wú)可厚非。然而記者走訪發(fā)現(xiàn)，對(duì)于非核心商業(yè)地段，不少業(yè)主也是獅子大開(kāi)口，成為了不少租戶(hù)的不能承受之重。
在英國(guó)學(xué)過(guò)一年調(diào)酒的李先生今年回國(guó)，他準(zhǔn)備在天河南一路附近開(kāi)一家小酒吧，卻被廣州高企的租金嚇得打了退堂鼓。“即使是老舊居民區(qū)的商鋪，50平米的店鋪也報(bào)價(jià)兩萬(wàn)多一個(gè)月，這樣成本對(duì)一個(gè)私人酒吧來(lái)說(shuō)很難賺回來(lái)。”
記者在“酒吧一條街”走訪后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老板都承認(rèn)營(yíng)收只能勉強(qiáng)維持經(jīng)營(yíng)。一位在此經(jīng)營(yíng)了多年的酒吧老板告訴記者，僅他所經(jīng)營(yíng)的酒吧旁邊的商鋪三年內(nèi)就已經(jīng)換過(guò)了五任老板。
對(duì)于高端餐飲業(yè)來(lái)說(shuō)，從去年底開(kāi)始，晚市keyword/keyword消費(fèi)keyword/keyword就明顯大減，而對(duì)于中低端餐飲業(yè)來(lái)說(shuō)，面臨的困境就是主要來(lái)自租金的壓力。一家在五羊新城經(jīng)營(yíng)多年的菜館老板告訴記者，現(xiàn)在該地段的租金價(jià)格比起2005年已經(jīng)漲了五倍有余，一些臨街的店鋪上漲幅度更大，“對(duì)于小餐館來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)得好勉強(qiáng)能跟上租金上漲的速度，稍有懈怠就只能歇業(yè)走人。”
記者從一位地產(chǎn)中介了解到，近幾年來(lái)，廣州市區(qū)繁華地段和核心商圈的商鋪，租金以每年兩位數(shù)百分比上漲。他坦言，高租金對(duì)新開(kāi)業(yè)或到期續(xù)租的餐飲企業(yè)的確影響最大。“不少續(xù)約的商戶(hù)陷入了兩難選擇：忍受高房租續(xù)租就相當(dāng)于給房東打工；但若換地走人，長(zhǎng)期以來(lái)積累的客源和在裝修宣傳上進(jìn)行的投入就基本打了水漂，換個(gè)地方經(jīng)營(yíng)的客源能否保障也是個(gè)問(wèn)題。”
賣(mài)場(chǎng)百貨“痛苦指數(shù)也很高”
相比小的餐飲商戶(hù)和小商鋪，大型百貨公司和零售賣(mài)場(chǎng)的議價(jià)能力很高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣東近年不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，因此百貨商超類(lèi)企業(yè)受漲租影響較小。然而，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大型百貨和零售賣(mài)場(chǎng)的“痛苦指數(shù)也很高”。
以北京路商圈的百佳超市為例，去年百佳超市中旅店退出了經(jīng)營(yíng)了十多年的北京路商圈，今年又在該商圈另尋新址，“五一”即將開(kāi)業(yè)，但消息人士稱(chēng)，新百佳超市店面面積要“縮水”約三分之二。據(jù)悉，“五一”開(kāi)業(yè)后新的百佳超市所處地段每平方米110元-120元，是此處物業(yè)租金的“合理水平”，而百佳超市在歇業(yè)前租金據(jù)說(shuō)只需要每平方米70元左右，這意味著，新的百佳中旅店單位租金上漲了至少30%～50%。業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為，此次百佳超市面積縮水，就是為了對(duì)抗高企的租金壓力。百佳面臨的情況在其他大型超市身上也可以找到問(wèn)題的影子，盡管關(guān)門(mén)歇業(yè)的極端情況并沒(méi)有出現(xiàn)，但從眾多的江湖傳言來(lái)看，以前的幾個(gè)市場(chǎng)大佬現(xiàn)在的日子都不好過(guò)。
第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，業(yè)主在百貨做起來(lái)之后，以鋪?zhàn)庥喌土说雀鞣N理由加租，甚至把進(jìn)駐商戶(hù)趕走的情況的確發(fā)生過(guò)。不過(guò)現(xiàn)在，鋪?zhàn)獬杀镜纳蠞q，更多的是讓不少百貨不敢盲目擴(kuò)張。
東山百貨宣傳推廣主管戴崇業(yè)在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)坦言，房租上漲及物業(yè)的使用和維護(hù)成本的確是給傳統(tǒng)百貨帶來(lái)不小的壓力。“我們東山百貨大樓是自有物業(yè)，花地灣店是租的，不過(guò)與合作方簽了一個(gè)相對(duì)比較長(zhǎng)的租約，每年的房租漲幅控制在一定范圍內(nèi)。不過(guò)聽(tīng)說(shuō)業(yè)內(nèi)的一些百貨龍頭企業(yè)因?yàn)榉孔馍蠞q，痛苦指數(shù)很高。”
雖然不少百貨公司的負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示不方便透露租金成本，但廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰卻談到了這樣一個(gè)數(shù)據(jù)：在3年前廣州市區(qū)超市的平均租金可能只需要30元—40元/平方米，而到去年年底，平均租金已經(jīng)到了70元—80元/平方米。
記者還了解到，沃爾瑪位于深圳的十年老店園嶺店將于4月20日起關(guān)閉。雖然沃爾瑪相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示是正常的戰(zhàn)略調(diào)整，然而有分析人士指出，外資在選址和稅收上的“超國(guó)民待遇”已經(jīng)終結(jié)，租約到期后續(xù)租成本面臨成倍上漲，是外資超市擴(kuò)張放緩的最主要原因。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶在接受媒體采訪時(shí)也表示，國(guó)內(nèi)大賣(mài)場(chǎng)跑馬圈地時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，中國(guó)核心城市中心城區(qū)的大型超市將會(huì)陸續(xù)撤出核心商圈。隨著城市發(fā)展，這些商圈的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)成本提升，像沃爾瑪?shù)冉?jīng)營(yíng)日常用品的大型超市利潤(rùn)較低，將無(wú)法生存。
也有專(zhuān)家警示，隨著租賃成本水漲船高，百貨零售業(yè)以往以“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)喪失，房租或許會(huì)成為壓垮百貨零售業(yè)的最后一根稻草。
供應(yīng)增加或帶來(lái)利好
在租金馬不停蹄上漲的同時(shí)，也有專(zhuān)家推斷，今年內(nèi)大型購(gòu)物中心租金可能面臨下行壓力。
高力國(guó)際日前發(fā)布的報(bào)告顯示，今年廣州全年將有約63萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，預(yù)期年內(nèi)租金有下滑壓力，這種形勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了苗頭，或?yàn)楹械牧闶蹣I(yè)商家?guī)ヒ唤z暖意。第一太平戴維斯近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，廣州市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均月租金為701.8元/平方米，環(huán)比下降1.9%，同比下降1.0%。分析指出，零售物業(yè)供應(yīng)集中放量明顯加劇了廣州市零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，可能將持續(xù)壓抑優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金的上升勢(shì)頭。由于供應(yīng)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，業(yè)主的議價(jià)資本減少，而零售業(yè)兩年來(lái)的萎靡也減少了商家的擴(kuò)張意愿，因此新增購(gòu)物中心的租價(jià)和空置率都?jí)毫薮蟆?/P>
值得注意的是，這種租金下跌壓力的出現(xiàn)主要還是集中在新建的購(gòu)物中心項(xiàng)目和尚未成熟的新商圈，這為零售商進(jìn)軍番禺增城等發(fā)展中的新商圈提供了機(jī)會(huì)。但另一方面，在北京路、珠江新城和天河的一些老牌商圈內(nèi)租金仍是只增不減，老牌的購(gòu)物中心和百貨項(xiàng)目還是面臨巨大的租金壓力。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)武瑞玲在剛剛舉辦的第八屆商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)年會(huì)上表示，近年來(lái)購(gòu)物中心在一二三四線(xiàn)線(xiàn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的共存量超過(guò)商業(yè)需求增長(zhǎng)的速度。她認(rèn)為租金的上漲導(dǎo)致購(gòu)物中心出現(xiàn)了恐懼癥：“購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)度，租金不斷上漲，租期短，運(yùn)營(yíng)管理水平滯后，服務(wù)水平不高，導(dǎo)致購(gòu)物中心有恐懼癥。”
她還表示，盡管環(huán)境不容樂(lè)觀，但購(gòu)物中心仍有發(fā)展機(jī)會(huì)。她認(rèn)為影響購(gòu)物中心發(fā)展的另一個(gè)變化是有很多大型的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)建設(shè)，從原來(lái)重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，重招商輕管理的思維發(fā)生改變，從原來(lái)簡(jiǎn)單向商戶(hù)提供賣(mài)場(chǎng)的模式，簡(jiǎn)單租賃被租賃的關(guān)系正在向商家管家和服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變；從重視租金，重視租金收繳率開(kāi)始向把商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等核心指標(biāo)作為購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)核心考核指標(biāo)。開(kāi)發(fā)商心態(tài)的轉(zhuǎn)變對(duì)零售商來(lái)說(shuō)無(wú)疑也是一個(gè)利好。
零售商自持物業(yè)是出路？
面對(duì)利潤(rùn)跑不過(guò)租金的現(xiàn)狀，一些零售商開(kāi)始選擇自持物業(yè)。資料顯示，如果企業(yè)自有物業(yè)，運(yùn)營(yíng)成本會(huì)比租賃物業(yè)低30%-40%。華潤(rùn)萬(wàn)家此前宣布，其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性項(xiàng)目“歡樂(lè)頌”將加大開(kāi)發(fā)力度，計(jì)劃未來(lái)5年內(nèi)拓展到15-20家的規(guī)模。此外，廣百股份、茂業(yè)百貨也都宣布今年將增加商業(yè)物業(yè)持有比例。
專(zhuān)家分析，假如零售商自己能持有物業(yè)，那么就不會(huì)面臨租約到期、租金漲價(jià)甚至搬場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且物業(yè)本身具有增值和保值的作用。目前在國(guó)內(nèi)，包括萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)等，都在做自持物業(yè)，它的價(jià)值體現(xiàn)在土地物業(yè)的增值部分，其次有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值提升，三是有keyword/keyword金融keyword/keyword的杠桿作用，可以利用它來(lái)融資。一位商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家就指出：“零售商會(huì)選擇拿地之后，自己做購(gòu)物中心這塊用來(lái)自用或者出租，再在購(gòu)物中心上建寫(xiě)字樓直接售賣(mài)，可以迅速回款，比單純做零售來(lái)錢(qián)更快。”
然而，自持物業(yè)雖然看上去很美，但做起來(lái)也不是一件容易的事，零售商自持物業(yè)實(shí)際就是化身地產(chǎn)商，在一個(gè)全新的領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟一開(kāi)始都是很難的，首當(dāng)其沖面臨的問(wèn)題就是資金鏈，自持物業(yè)拿地等階段需要極大的資金投入，而零售商較弱的資金實(shí)力可能將成為掣肘。
普華永道發(fā)布的報(bào)告指出，中國(guó)零售企業(yè)的資金來(lái)源在相當(dāng)程度上依賴(lài)負(fù)債，特別是短期負(fù)債，其中，包括各類(lèi)供應(yīng)商的應(yīng)付貨款、消費(fèi)卡預(yù)收款等運(yùn)營(yíng)負(fù)債。目前中國(guó)零售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)60%，中國(guó)零售企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付賬款占45%，預(yù)收賬款占17%，短期keyword/keyword銀行keyword/keyword借款及融資債券占比為19%，其他占19%。從數(shù)據(jù)中可以看出，零售商可用的流動(dòng)資金普遍非常少，這樣的現(xiàn)金流實(shí)力要在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)拼殺，除了廣百等大佬級(jí)別的零售商之外，大部分零售商仍顯得底氣不足。
戴崇業(yè)也感慨，從事自有物業(yè)開(kāi)發(fā)只是看上去很美，并不是所有的企業(yè)都有這樣的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的。
（南方日?qǐng)?bào) 記者 蔣哲 于冬雪）
