頻繁亮相

　　從4月中旬開始，各地房展相繼舉辦，新變化也隨之產生。記者了解到，今年房展中的商業項目比例大幅提升，業態從幾十平方米的商鋪到數十萬平方米的綜合體應有盡有。

　　商業地產服務商RET睿意德高級董事王玉珂表示，商業地產成房展會“新主角”的背后無疑是眾多房企增加銷售型商業供應的事實。此前高調宣布在2013年加碼商業地產的龍湖地產年報顯示，其去年全年銷售額的1/3多來自商業地產領域。

　　中購聯在日前召開的《租售型商業房地產開發管理論壇》上發布的研究結果顯示，中國約有78%的開發商采用租售結合型的商業房地產開發模式，而由于租售型商業房地產所有權與使用權分離，加之中國部分商業房地產開發商只重開發和商鋪銷售，忽視運營和管理，從而導致非專業和不規范操作時有發生，甚至給社會帶來諸多不和諧因素。

　　雖然購物中心只是商業地產中的一部分，但在業界普遍認可住宅底商等業態的出售可行后，體量相對較大的購物中心就成為影響問題走向的核心。

　　模式之殤？

　　雖然租售型購物中心可以在短時間內積累現金流、緩解資金鏈緊繃的狀況，但哥倫布商業股份有限公司董事長、總裁孫旭東坦言，租售型商業地產最容易突發矛盾，“因為現在大部分的租售型商業地產賣出去后經營不起來，賣的時候給小業主3萬-4萬元/平方米，賣出三五年后卻有可能一分錢都收不到”。

　　此前，位于北京中關村的中關村e世界就因為散售“后遺癥”陷入客流稀少、商戶出逃的窘境。據北京商報當時報道，中關村e世界中大量商戶出逃，月租金千元無人問津，其根本原因是項目此前散售給1800多個小業主，續租時一直難統一千家業主，因此影響出租。

　　因此，“賣后返租”成為租售型商業地產商解決“模式之殤”的主要途徑之一。據介紹，目前大多數租售并舉型商業地產會采取“五年返租”的方法進行養傷，但在返租期到期后，上述問題仍頻繁出現。

　　發展之道

　　記者了解到，目前以租售型購物中心為主要業務的哥倫布商業，已在無錫等地開發多家租售并舉的購物中心。

　　孫旭東表示，為破解購物中心產權割裂帶來的負面影響，商場要堅持統一管理、統一定位和統一招商。“我們提出將所有權與經營權相對分離，在銷售時引入股份制公司的經營理念，通過統一委托經營管理的模式，讓項目不會因為分散銷售而面臨分散經營的巨大風險。”

　　但記者同時了解到，目前商鋪進行統一委托經營管理仍存在法律風險及漏洞。如此前中關村e世界事發時，有業主表示當時向他們收取費用的億世界（北京）電子市場有限公司和中關村億世界物業管理有限責任公司均不是此前委托的物業管理公司。有律師坦言，在商鋪買賣過程中，委托管理沒有相關條例的前提下，一旦出現問題，小業主的權益仍難以保障。
　　（北京商報 記者 崇曉萌）