蘇州陽澄食街案例分析

一直以來好奇于陽澄食街的在蘇州商業地產界的傳奇，也糾結于陽澄食街運營失敗的原因，趁五一假期特地去現場考察了一番，初步得到一點點的感觸，下面把筆者的一點薄見寫下來，以便能夠更好地與行業同仁進行交流，為以后運營同類項目的開發商和運營商們提供一點啟發。

一、項目簡介

    陽澄食街項目位于陽澄半島蓮花支路東南側，臨湖而筑，占地面積82500平方米，規劃總建筑面積4萬平方米，其中一期占地面積為40000平方米，建筑面積1.83萬平方米，一期工程總投資1.1億元，于2007年9月竣工。該工程由蘇州圓融發展集團有限公司投資興建，英國阿特金斯顧問公司設計，上海興宇建筑安裝工程有限公司總承包施工。

二、項目招商情況

自2008年起，項目共引進萬家燈火、蘇州人家、城市之光大酒樓、陽澄半島花園酒店、陽澄紫陽大酒店、陽澄水岸度假酒店等6家大型客戶，其中兩家度假酒店，其余的商鋪到目前為止仍然是毛坯空鋪。

三、項目運營現狀

目前除了兩家度假酒店還微弱有零星客人之外，其余的餐飲已經全部停業至少兩年

四、項目運營分析

筆者認為、該項目運營的失敗有多方面的原因，筆者準備有以下幾點;

1、項目的盲目開發，陽澄半島范圍內開發的酒店不下10家，加上度假村和農家樂園等旅游休閑項目等過度的開發導致政府無力管轄和支持。

2、陽澄半島的配套服務沒有跟上、旅游類項目的開發必將伴隨著大量的旅游團或是自駕游的營銷理念的支持，而在這方面，陽澄半島甚至都沒有走出蘇州工業園區，何況是針對整個蘇州甚至輻射長三角了

3、陽澄旅游概念太短，紅遍全國的陽澄湖大閘蟹其正常旺季10-1月，一年的四分之一而已，一年當中四分之三的時間幾乎是空置，那么對于推出陽澄旅游這個概念，將是最為知名的缺陷。

五、項目運營的出路

  筆者認為、現階段陽澄食街要想盤活，政府和企業都不要好高騖遠，應該從以下幾個方面進行探索和常識。

一、縮小概念，將項目輻射全國改為輻射工業園區，憑借約3萬方的體量，工業園區的消費力足以支撐項目的消化

二、可以在陽澄湖釣魚及相關產業鏈上做點文章，釣魚可以貫穿四季、通過釣魚活動來撬動項目的運作

三、項目的目標客群調整為短途和周末游的家庭游。

以上是筆者的一點凌亂的想法，見諸文章，希望行業同仁給予指點和批判。