青島市膠州空港新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商研究
楊寶民
作者簡介，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授
電話13823509154
前言
2011-2012年深圳新摩爾有限公司服務(wù)青島火車北站交通商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2013年開始關(guān)注膠州城市發(fā)展。
借助投資200億元的青島膠東國際機場建設(shè),膠州市如何借鑒世界空港新城的發(fā)展經(jīng)驗，主動謀劃空港新城的科學(xué)規(guī)劃，合理布局物流和商務(wù)以及高附加值電子產(chǎn)業(yè)等，如何拉動膠州現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要對原有的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行梳理和研究，需要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)龍頭項目，使產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，實現(xiàn)膠州的產(chǎn)業(yè)升級和科學(xué)發(fā)展。
在空港新城核心區(qū)17平方公里左右的規(guī)劃中如何合理劃定用地比例？根據(jù)空港的圈層理論，產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住與商業(yè)配套、公園用地比例如何做到最合理？實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃以及旅游規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃的四結(jié)合？
在空港新城的規(guī)劃中如何實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌？膠東鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)如何優(yōu)化調(diào)整？空間布局如何與空港新城銜接？
借鑒即墨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的好經(jīng)驗，建議投資300萬元對膠州空港新城和膠州產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行研究。
[if !supportLists]一、 [endif]青島空港生態(tài)新城的規(guī)劃思想
“新一輪青島城市總規(guī)2011-2020”結(jié)合 《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》對青島發(fā)展的定位以及城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究成果，對青島市城市性質(zhì)進(jìn)行全面提升，城市性質(zhì)最終表述為 “國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市，國家歷史文化名城。”在城市職能上，新增了“海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺”、“國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家海洋科技城”等。其中，國際職能為東北亞國際航運物流中心、海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺、濱海旅游度假目的地；國家職能為國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家海洋科技城、綜合交通樞紐；區(qū)域職能為山東半島金融商貿(mào)中心、高端產(chǎn)業(yè)集聚中心、濱海宜居幸福城市。新增的城市職能體現(xiàn)了新時期國家海洋戰(zhàn)略的要求，新的總體規(guī)劃需要考慮空港新城的總體規(guī)劃。
[if !supportLists]1. [endif]按照一流的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)與新城結(jié)合的思想建設(shè)空港新城，服務(wù)整個膠東半島和山東省，積極主動調(diào)整膠州城市規(guī)劃布局。
圖1 空港新城位置示意圖
膠州的城市規(guī)劃提出要把膠州市建設(shè)成為半島樞紐、制造基 地、千年商埠、宜居城市。新機場為膠州的交通樞紐地位提供了較大幫助，值得重點研究空港經(jīng)濟(jì)對膠州的影響。
膠州作為山東半島與青島實現(xiàn)一體化的戰(zhàn)略樞紐，汽車零部件 加工和信息電子部件加工制造和高新技術(shù)是主要產(chǎn)業(yè)。
延續(xù)商埠文化和海運文化，區(qū)域性的物流中心和商貿(mào)中心 ， 說明膠州今后商貿(mào)物流也是重要的輔助性產(chǎn)業(yè)。只有通過良好的規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，才能形成生態(tài)良好、功能完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文 化濃郁、充滿活力的沿海城市。
膠州城市發(fā)展總策略建議
以少海新城的建設(shè)為龍頭，加快行政文化中心和南部區(qū)的建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化舊城，高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展空港新城，形成帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域。
區(qū)用地功能：加大城中村改造力度，強化城區(qū)綜合服務(wù)功能 ，增強聚集效益，建設(shè)以外向型工業(yè)為主導(dǎo)的園林城市。
膠州的空間發(fā)展策略
向南、向東發(fā)展為主，西部、北部優(yōu)化完善。
1）、東部 ：強化少海新城的建設(shè)，依托膠州灣工業(yè)園建設(shè)現(xiàn)代化的制造業(yè)基地 。
2）、南部 ：結(jié)合行政中心的完善和三里河文化中心的建設(shè) ， 形成設(shè)施齊全的居住區(qū)和教育科研區(qū) 、集中的商務(wù)型和休閑娛樂區(qū)。 城市生活服務(wù)功能向南部延伸 。
3）、西部 : 圍繞西部商貿(mào)區(qū)，建設(shè)形成區(qū)域性商貿(mào)中心。
4）、北部 : 依托膠州新機場和現(xiàn)狀物流企業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和航空服務(wù)業(yè)。整合現(xiàn)狀工業(yè)園，發(fā)展加工制造業(yè)。
5）、中部 : 調(diào)整優(yōu)化用地布局，搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，加快 城中村改造步伐。完善舊城區(qū)綜合服務(wù)功能，改善人居環(huán)境。
[if !supportLists]2. [endif]依托海陸空立體化交通 膠州要發(fā)展大物流產(chǎn)業(yè)
目前，“三高四鐵兩站”（青銀、青蘭、沈海三條高速公路，膠濟(jì)、膠黃、膠新、膠濟(jì)客運專線四條鐵路，中鐵集裝箱中心站、膠濟(jì)客運專線膠州北站兩站）匯集于此，形成了強大的區(qū)域輻射能力，境內(nèi)年集裝箱流量近340萬標(biāo)準(zhǔn)箱。
圖2 膠州火車北站
建議借鑒青島火車北站經(jīng)驗，建議膠州北站規(guī)劃長途汽車客運站，與膠州各鎮(zhèn)相通。
實現(xiàn)青島膠東國際機場和青島火車北站的空鐵聯(lián)運，通過鐵路連接膠東半島，通過地鐵和輕軌連接青島市各區(qū)。
圖3 青島新機場選址將塵埃落定
膠州在迎接空港時代之前，需要提前謀劃做強物流產(chǎn)業(yè)，做好物流產(chǎn)業(yè)升級的準(zhǔn)備，目前物流服務(wù)設(shè)施停留的初級水平上，不適合大型航空物流企業(yè)入駐。
圖4 膠州灣國際物流大廈
建議及早布局物流綜合體大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，包括五星酒店、辦公樓，公寓，商場，配置金融服務(wù)中心和物流服務(wù)中心等，滿足大型物流企業(yè)區(qū)域性總部進(jìn)駐膠州空港新城的要求。
圖5 膠州國際物流服務(wù)中心綜合體意向圖
[if !supportLists]二、 [endif]空港新城規(guī)劃特點及其對膠州的啟發(fā)
空港經(jīng)濟(jì)區(qū)往往由多個功能區(qū)組成，根據(jù)國內(nèi)外航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)功能組織經(jīng)驗，一般空港經(jīng)濟(jì)區(qū)包含了物流園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、功能組織經(jīng)驗區(qū)、臨空型制造業(yè)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)和生活居住區(qū)等多個園區(qū)。主要內(nèi)容包括：民航運輸、倉儲加工、技術(shù)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)、綜合貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、生活居住等功能。
不同類型產(chǎn)業(yè)和航空交通的關(guān)系，通過專業(yè)分析，達(dá)到合理安排產(chǎn)業(yè)布局。
圖6 不同企業(yè)與航空交通的關(guān)系圖
空港的規(guī)劃需要考慮圈層特征。綜觀國際上臨空經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)模式，可以大體劃分為空港區(qū)、緊鄰空港區(qū)、空港相鄰地區(qū)和外圍輻射區(qū)四個空間層次。
圖7 空港經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃布局圈層示意圖
空港區(qū)：在機場周邊1公里范圍內(nèi)，提供機場設(shè)施機構(gòu)和與空港運營相關(guān)的行業(yè)。
緊鄰空港區(qū)：在機場周邊1～5公里范圍，主要為空港運營、旅客及航空公司員工提供相關(guān)商業(yè)服務(wù)。建議在膠州空港的第二圈子規(guī)劃2000畝作為綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市場，鼓勵優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口。法國巴黎的漢吉思市場就是在巴黎機場附近規(guī)劃的。深圳新摩爾公司幫助規(guī)劃的長沙農(nóng)產(chǎn)品市場就選址在長沙高鐵和空港之間的合理位置，得到了投資企業(yè)的認(rèn)同。
空港相鄰區(qū)：通往相鄰地區(qū)和空港交通走廊沿線地區(qū)，在機場周邊5～10公里范圍，主要發(fā)展“附屬產(chǎn)業(yè)”和“吸引產(chǎn)業(yè)”。綠色農(nóng)產(chǎn)品加工，水產(chǎn)品加工，電子產(chǎn)品加工比較適合。此外，空港濱水總部基地項目比較適合落實在本區(qū)域，滿足需要經(jīng)常對外交流類型的企業(yè)辦公。
外圍輻射區(qū)：在機場周邊10～15公里范圍空間形態(tài)產(chǎn)生變形，但圈層結(jié)構(gòu)不會改變。
適合為膠州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、汽車零部件加工制造基地和信息電子部件加工制造基地服務(wù)，增強在該領(lǐng)域的優(yōu)勢。
良好的生態(tài)環(huán)境是城市健康發(fā)展的基本前提，我們需要從北京等地的空氣污染中吸取教訓(xùn)。
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圖8 青島新機場空港新城規(guī)劃圖（12萬畝范圍）
機場設(shè)計需要考慮節(jié)能環(huán)境保護(hù)措施，對排放的廢水進(jìn)行處理，減少廢氣排放。
青島膠州空港新城規(guī)劃參考的重要標(biāo)桿是韓國仁川機場，仁川空港新城是一個面積為209平方公里的空港新城，仁川空港新城的免稅區(qū)是99萬平方米。建議青島膠東國際機場外圍空港新城考慮設(shè)置3平方公里的綜合保稅區(qū)，與加工區(qū)一起配合，積極發(fā)展國際貿(mào)易，服務(wù)山東和周邊區(qū)域。
仁川國際機場擁有全面而完善的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，里面有商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、臨時居住、文化娛樂、加工制造、物流、會展等7大產(chǎn)業(yè)功能。
仁川國際空港公社將實現(xiàn)“五角空港”（空港airport, 海港seaport, 商務(wù)港business-port,休閑港 leisure-port,電子港口 teleport）。
圖9仁川國際機場
空港：仁川國際機場——東北亞核心機場，松島信息技術(shù)新城。
海港：仁川港——國際商貿(mào)和物流中心。
信息港：松島信息技術(shù)新城——國際商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)中心。
商業(yè)港：西北國際金融區(qū)。
休閑港：龍游島、舞衣島、永宗島等游覽勝地，人們可以欣賞到豐富的美景，品嘗到各種美食，還包括西北休閑區(qū)和西海岸的上百座小島景觀。
圖10 仁川空港新城核心區(qū)規(guī)劃布局
青島膠東空港新城不求在規(guī)模上超越仁川機場，而要借鑒其科學(xué)的規(guī)劃和合理的招商政策，提升未來青島膠東空港新城的開發(fā)和管理水平。
空港新城的生態(tài)規(guī)劃需要科學(xué)合理考慮生態(tài)綠地面積，建議15平方公里的生態(tài)新城，公園和綠地面積占25%，物流行航空服務(wù)產(chǎn)業(yè)用地50%，商務(wù)辦公和商業(yè)用地占據(jù)15%，居住10%。
膠州生態(tài)建設(shè)策略
以區(qū)域生態(tài)“綠心”和少海新城生態(tài)“綠水”為核心 ，以膠州空港新城為北部支點，構(gòu)筑生態(tài)基質(zhì)、生態(tài)斑塊和生態(tài)廊道三位一體的生態(tài)景觀系統(tǒng)。
1 、保護(hù)以農(nóng)田山林為主體的基質(zhì)環(huán)境。
2 、構(gòu)筑以湖泊、濕地為主體的斑塊體系。
3 、建立大沽河、膠萊河、膠河、洋河、墨水河為主的五大生 態(tài)廊道。結(jié)合大沽河的水景和機場區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)以獨棟多層樓房為主的研發(fā)中心基地，服務(wù)膠州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是合理的選址。
三、膠州空港新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位
膠州“空港新城”重點發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，建設(shè)成現(xiàn)代物流中心、通用飛機制造和飛機維修中心、高端人才生活中心，發(fā)展國際航展中心，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，成為發(fā)展藍(lán)色高端經(jīng)濟(jì)的重要載體，努力建成山東半島區(qū)域經(jīng)濟(jì)動力中心。
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圖11膠州空港新城和周邊路網(wǎng)
要考慮空港新城的規(guī)劃和膠州市規(guī)劃的對接，要專題考慮和少海濕地公園區(qū)域的對接。
膠州空港新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) | 對外貿(mào)易與現(xiàn)代商務(wù) | |
航空物流 | 發(fā)展機場保稅區(qū)，建設(shè)物流綜合體和保稅倉庫 |
電子加工產(chǎn)業(yè) | 鼓勵自主品牌電子產(chǎn)品入駐 |
輔助產(chǎn)業(yè) | 商貿(mào)業(yè) | 免稅商品 |
| 建議空港商貿(mào)區(qū)布局有機食品和綠色農(nóng)產(chǎn)品大市場，服務(wù)山東特色綠色產(chǎn)品包括壽光等蔬菜基地 |
培育產(chǎn)業(yè) | 通用飛機制造業(yè) | 電腦軟件產(chǎn)業(yè) |
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圖12 膠州產(chǎn)業(yè)布局圖
圖13 膠州少海新城規(guī)劃總平面
少海區(qū)域是青島的RBD，目前是膠州重點發(fā)展的新城區(qū),可以考慮適當(dāng)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)獨棟總部辦公樓。
圖14 結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要招商的龍頭項目空間布局建議
利用青島膠東空港的區(qū)位優(yōu)勢，增加青島至日韓的國際航線，發(fā)揮直航臺灣的優(yōu)勢，提高空港貨運中轉(zhuǎn)量。同時加強聯(lián)程航線培育，大力發(fā)展青島中轉(zhuǎn)至歐美的聯(lián)程航線，為開通直飛歐美貨運航線奠定基礎(chǔ)。吸引龍頭貨運公司和快遞公司進(jìn)駐，將青島膠東機場建設(shè)成為中國山東國際貨運轉(zhuǎn)運中心。
保稅倉庫和出口加工區(qū)可以互相配合，服務(wù)出口加工產(chǎn)品和進(jìn)口航空零部件，吸引高附加值電子產(chǎn)品和高科技產(chǎn)品等項目落戶。
通用航空區(qū)適合發(fā)展中高端公務(wù)飛機等通用飛機，建議吸引外國先進(jìn)公務(wù)飛機制造公司和我國公務(wù)飛機公司，形成通用航空制造產(chǎn)業(yè)鏈條，為青島制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級打好基礎(chǔ)。
圖15 舊金山漁人碼頭的標(biāo)志
由于膠州水產(chǎn)品養(yǎng)殖和黃海海產(chǎn)品非常豐富，建議設(shè)立空港漁人碼頭綜合體，將酒店、游客服務(wù)中心、水產(chǎn)品活鮮市場和餐飲街區(qū)一體化規(guī)劃和建設(shè)。
四、膠東鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)想
膠州市膠東鎮(zhèn)位于山東半島西南部，膠州灣西北岸，西與膠州市區(qū)相接，東臨青島。全鎮(zhèn)總面積約50平方公里，轄32個行政村，人口36000多人。膠東鎮(zhèn)現(xiàn)為山東省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)，并列入市區(qū)規(guī)劃，成為膠州市區(qū)建設(shè)的一部分，是膠州市經(jīng)濟(jì)強鎮(zhèn)和環(huán)膠州灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點鎮(zhèn)。
建議膠東鎮(zhèn)積極開展城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究，吸收周邊村民集中到膠東鎮(zhèn)居住，擴(kuò)大鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模，騰出土地發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)。
膠東鎮(zhèn)工業(yè)園是青島市政府批準(zhǔn)的“沿三線鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園”，開發(fā)面積約6平方公里。現(xiàn)有內(nèi)資企業(yè)310家，外資企業(yè)20多家，初步形成了以建材、輕工、發(fā)電、橡膠、制鞋、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)為主的工業(yè)體系。這些企業(yè)在自身發(fā)展的同時，也都在不同程度上帶動了該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、教育及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了人民生活水平的提高。
空港新城建設(shè)啟動后，膠東鎮(zhèn)需要選擇最有前景的部分做主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于有污染的和發(fā)展前景不好的產(chǎn)品進(jìn)行淘汰。
建議膠東鎮(zhèn)努力興辦職業(yè)教育培訓(xùn)，為物流產(chǎn)業(yè)和服裝產(chǎn)業(yè)以及航空制造和電子加工業(yè)提供合格技能型人才。
圖16膠東鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀
膠東鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)處于我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的普通水平，布局不夠合理，缺乏酒店、辦公樓等現(xiàn)代化設(shè)施，急需向現(xiàn)代化空港新城轉(zhuǎn)型發(fā)展，加速城市化進(jìn)程。
在城市規(guī)劃建設(shè)上，膠東鎮(zhèn)需要做好城市規(guī)劃，向現(xiàn)代化的主題文化城市轉(zhuǎn)型，規(guī)劃好區(qū)域性商圈，設(shè)置小型城市廣場，對街道辦事處辦公樓附近進(jìn)行城市改造，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)與文化綜合體，規(guī)劃和建設(shè)水平要超越膠州市區(qū)的水平，加速城市的一體化進(jìn)程。
[endif]
圖17 現(xiàn)代城市綜合體的意向圖
大型綜合體可以借鑒森大廈社長森稔 首次執(zhí)筆創(chuàng)作的 《Hills垂直花園城市 未來城市的整體構(gòu)想設(shè)計》，對現(xiàn)代綜合體向商業(yè)與文化結(jié)合方向有了深度的認(rèn)識，在新一代的城市綜合體，我們能夠有效利用有限的土地資源，合理地將電影院和音樂廳等放在地下空間，配備寫字樓和公寓，吸引物流和商貿(mào)以及金融企業(yè)總部入駐膠東鎮(zhèn)。
我們需要合理組織立體景觀，在空中花園不僅做好景觀和農(nóng)田，而且能夠感受四季的變化，在同一季節(jié)對花卉開發(fā)的深淺色彩和色調(diào)進(jìn)行有效的組合，空中花園也是立體動線的組織中心，空中花園要和周邊的農(nóng)田景色結(jié)合。
作為現(xiàn)代化的空港新城，膠州迫切需要精細(xì)化的城市綜合體作品。
五、關(guān)于青島膠州空港新城管委會的組織架構(gòu)和運營思路
建議以膠州市為主組建空港管委會，建議副廳級行政級別，從青島市外貿(mào)部門，機場集團(tuán)公司和交通部門和市規(guī)劃局等抽調(diào)干部組成專業(yè)知識結(jié)構(gòu)合理的管委會領(lǐng)導(dǎo)班子。
管委會相當(dāng)于青島區(qū)級政府，行使行政管轄權(quán)力，重點使命是發(fā)展好空港新城，不過分謀求速度，以可持續(xù)發(fā)展作為主要出發(fā)點。
建議在青島新城管委會之下，組建空港新城運營管理公司，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)土地一級開發(fā)和招商運營，采用市場化機制運作。
總結(jié)
青島空港新城是服務(wù)山東的重大基礎(chǔ)設(shè)施，對于整個膠東半島的發(fā)展意義重大，我們需要以國際化視野，結(jié)合青島市和膠州區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，發(fā)揮新機場對經(jīng)濟(jì)的帶動作用，增強膠州和青島發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活力，加速膠州城市化進(jìn)程，帶動更多居民就業(yè)，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和居民增加收入的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)。
本文所有資料和圖片均來自公開網(wǎng)站和現(xiàn)場考察。
