紅星美凱龍車建新：8年在全國開100個綜合體 王健林與馬云的對賭硝煙未散盡，中國家居業(yè)風云人物車建新又加入這一“賭局”。
近日，紅星美凱龍創(chuàng)始人、董事長車建新在京宣布：10年后如果單純電商在中高檔零售市場的份額超過15%，他愿意輸給王健林和馬云各1個億。
且不論其言行是“叫板”還是“作秀”，車建新這一舉動的背后是其為紅星美凱龍描繪的更宏偉的藍圖——紅星地產業(yè)務版圖全面擴張，未來8年在全國60座城市開設100個城市綜合體，投資額將達1000億元。
“近幾年住宅市場的嚴厲調控直接影響了家居賣場的生存環(huán)境，而家居行業(yè)內部的激烈競爭在攤薄消費力的同時亦壓縮了單個賣場的生存空間。紅星美凱龍亦急需戰(zhàn)略調整，尋求新的利潤增長點。”一位業(yè)內人士接受記者采訪時表示。
在更多的業(yè)界人士看來，對于車建新及其紅星美凱龍來說，100個城市綜合體的布局更像是一場大的“賭局”。因為進軍商業(yè)地產領域，遠不止喊口號那么簡單，紅星美凱龍類似萬達的快速復制模式將要面對的是地從哪里來、錢從哪里來以及人從哪里來等等難題。
紅星野心
在車建新的規(guī)劃中，今后的8年時間內，紅星地產將加快商業(yè)地產投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進行愛琴海購物中心的布局，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心。
事實上，紅星美凱龍涉足商業(yè)地產領域已有3年多時間。車建新介紹，目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市開發(fā)了27個綜合體項目。
紅星國際廣場、愛琴海購物中心是為紅星地產的兩大品牌商業(yè)地產產品。其中，愛琴海購物中心定位于中高端產品，該產品線的首個項目今年將在北京開業(yè)。
按照車建新的設想，8年開設100個購物中心，即使除去目前已經(jīng)公布在建的27座，意味著接下來每年紅星美凱龍都要興建至少9個項目。
“這個速度已經(jīng)相當快，這種快速復制模式對企業(yè)的資本尤其是團隊的要求非常高。”一位接近紅星美凱龍的業(yè)內人士對記者透露，按照紅星地產內部人士解釋，這100個項目并非全為新建，有些是將現(xiàn)有的紅星美凱龍家居廣場改造成商業(yè)綜合體，家居只是作為其中一個主力店業(yè)態(tài)。
“從這個角度來講，紅星美凱龍商業(yè)地產的項目來源應該不成問題。”上述人士表示。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，紅星美凱龍已在全國開設了110多家大型家居商場，總規(guī)模達1000多萬平方米。
更為重要的是，憑借品牌優(yōu)勢，紅星的拿地成本也較低。公開信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍即以5.12億元拿下福州東部新城一幅近百畝的商業(yè)用地，是該地塊的唯一競買人。去年11月，紅星美凱龍又以底價3.01億元競得南京浦口新城一塊商業(yè)用地。
紅星美凱龍房地產有限公司總裁諶俊宇表示，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市受到當?shù)卣臍g迎，紅星在進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區(qū)域，變?yōu)橐粋�消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經(jīng)營的正常盈利以及銀行貸款，這三個部分資金就能夠讓開發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。
雖然紅星美凱龍方面強調，此舉并非公司戰(zhàn)略轉型，也不會因此放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。但全聯(lián)房地產商會商業(yè)不動產專委會主任朱凌波認為，紅星美凱龍大舉進軍商業(yè)地產是企業(yè)轉型的戰(zhàn)略性選擇。
在他看來，在過去的一年多時間內，房地產調控政策導致樓市成交時而低迷，處于行業(yè)下游的家居建材產業(yè)鏈受到不小影響。而受前幾年房地產市場增速過快影響，家居建材行業(yè)在一圈“跑馬圈地”之后亦迎來了行業(yè)惡性競爭加劇的局面，以致于很多家居賣場出現(xiàn)出租率下降、招商困難和租金難收等問題，關門閉店的消息屢見報端。
以北京為例，自2011年8月份以來，北京各類家居建材賣場已有超過10家正式關門。僅今年初，曾經(jīng)是中國最大的家居建材連鎖公司東方家園就關閉了其在北京僅有的5家門店。即使是紅星美凱龍也難逃關店厄運，因此轉向商業(yè)地產尋找新的贏利點亦在意料之中。
復制萬達？
除了100座綜合體之外，車建新還表示，到2020年整個紅星美凱龍體系要進入世界500強，打造中華民族的世界商業(yè)品牌，其中家居購物中心要達到200座。
在過去的幾年中，紅星美凱龍旗下的門店數(shù)量以平均每年約10家的速度增長。如此快速的擴張速度引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔憂，而未來商業(yè)綜合體的建設和土地的開發(fā)均需要龐大的資金支持。
據(jù)公開信息披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計融資15億元。
對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面解釋稱是用于補充運營資金或歸還銀行貸款。
“紅星美凱龍面對的更大的問題不是前期投資的問題，而是后期的退出問題。因為僅靠租金回報將是非常漫長的，它未來最大的壓力是退出以及資產變現(xiàn)。”朱凌波說。
即便是萬達，租金收益亦不理想。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，萬達累計持有經(jīng)營性物業(yè)1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達去年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%。另外，早先以散售為主的SOHO中國，2012年投資物業(yè)的租金收入亦僅為1.48億元，不及全年營業(yè)額的1%。
據(jù)蘭德咨詢的一項調查數(shù)據(jù)顯示，內地上市房企中持有商業(yè)地產的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的也才達到7%；相對于持有性物業(yè)資產，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營利潤則大都為負。
車建新似乎對資金并不擔心，他表示，未來紅星地產愛琴海購物中心將采取自持與銷售相結合的開發(fā)模式，其中50%~80%的成本由地產開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。由于具有成本優(yōu)勢和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢，有充足的資金投入營銷，以營銷迎戰(zhàn)市場。
同時，項目開發(fā)前期有開發(fā)貸款，建成之后也有固定資產抵押貸款。車建新認為，當產品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經(jīng)營的管理團隊。
紅星美凱龍相關負責人還稱，商業(yè)地產未來的資金募集方式不排除票據(jù)等形式，而公司一半左右項目是與當?shù)亻_發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本。以地產銷售收入反哺商業(yè)，這與商業(yè)地產龍頭企業(yè)萬達集團類似。諶俊宇亦直言：“紅星商業(yè)的模式和萬達模式基本一樣。”據(jù)前述知情人士透露，目前紅星商業(yè)的管理團隊有相當一部分是從萬達挖角而來，包括紅星商業(yè)副董事長張華容、總經(jīng)理賈濤在內的多位高管此前曾在萬達集團內部任職。
然而，即使是在商業(yè)地產領域浸淫多年的萬達，其快速擴張的模式帶來的資金、人才短板等種種隱患也逐漸浮出水面，以致于近年也一直在探索以文化旅游、電商等項目作為突破口進行轉型。
“萬達現(xiàn)在已經(jīng)提出轉型，紅星美凱龍此時還要復制萬達模式，我想這是值得思考的問題。”朱凌波表示，對于紅星美凱龍來說，提出100個綜合體的宏偉目標更要考慮是否具備可實操性的資源配置。“以萬科和萬達為例，它們在選項目的時候，理性因素在于，萬科在拿一個新地塊、新項目時會先問人力資源部，能不能找到操盤手，有沒有團隊配置；而萬達是拿到地之后逼著人力資源部必須找到人。”北京市商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽亦指出，作為沒有城市綜合體運營經(jīng)驗的紅星商業(yè)來說，其項目的定位、招商、建筑形態(tài)乃至營銷模式都是決定其未來是否能成功的關鍵，而現(xiàn)在研判其能否成功還為時尚早。
（來源：中國房地產報 作者：劉晨）
