中國(guó)房地產(chǎn)、零售、文化業(yè)巨頭個(gè)個(gè)出手商業(yè)地產(chǎn)，購(gòu)物中心的供應(yīng)高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3200萬(wàn)平方米，為歷史最高水平，其中中國(guó)在建購(gòu)物中心面積為1680萬(wàn)平方米，占全球的一半以上。
“但以此就擔(dān)心‘過(guò)剩’危機(jī)，其實(shí)是低估了中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及人均GDP增長(zhǎng)，釋放出來(lái)的老百姓商業(yè)消費(fèi)能量，也高估了房產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)的投入和決心。”昨日，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇接受記者專訪時(shí)透露，紅星商業(yè)正在動(dòng)工建設(shè)的“愛(ài)琴海”購(gòu)物中心達(dá)到27個(gè)，開(kāi)山之作北京愛(ài)琴海購(gòu)物中心，將于今年8、9月份開(kāi)業(yè)。
開(kāi)業(yè)名單將越來(lái)越長(zhǎng)：無(wú)錫、上海、天津、重慶……按照紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新布下的棋局，未來(lái)8年，紅星地產(chǎn)在全國(guó)60座城市開(kāi)設(shè)100個(gè)“愛(ài)琴海”城市綜合體，投資額將達(dá)1000億元。而這背后，隱現(xiàn)紅星的商業(yè)地產(chǎn)圈地之路。
造MALL的拿地秘笈
6月12日上午，位于北京東北三環(huán)的愛(ài)琴海購(gòu)物中心正在緊鑼密鼓施工，它是由原來(lái)的紅星美凱龍家居賣場(chǎng)改造而來(lái)的純商業(yè)項(xiàng)目，將于今年8、9月份開(kāi)業(yè)。
這幾年，紅星美凱龍新增的家居門(mén)店數(shù)約10家/年，穩(wěn)坐國(guó)內(nèi)家居賣場(chǎng)零售份額之首。憑借品牌優(yōu)勢(shì)，紅星的拿地成本頗低。公開(kāi)信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍以“唯一競(jìng)買(mǎi)人”的身份輕松拿下福州東部新城一幅近百畝的商業(yè)用地，作價(jià)5.12億元。
紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇將“地價(jià)”定義為一個(gè)有可能改變中國(guó)商業(yè)格局的“變量”，“部分商業(yè)用地升值獲得的收益已經(jīng)可以平衡購(gòu)物中心的建設(shè)成本。”諶俊宇告訴南都記者，紅星真正批量拿地是在2009年逆市抄底，“當(dāng)時(shí)拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之間。而且這些地塊都處于城市核心區(qū)，位置很好。現(xiàn)在我們的土地儲(chǔ)備達(dá)到了1000多萬(wàn)平方米，這是一個(gè)中大型房地產(chǎn)的儲(chǔ)備量。”
在拿地模型上，紅星美凱龍其實(shí)是與宜家相似的。“自建物業(yè)能夠減少‘建筑硬傷’，從而拉動(dòng)賣場(chǎng)銷售額，而銷售額的增長(zhǎng)又反過(guò)來(lái)提升商場(chǎng)的品牌價(jià)值，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)繁榮，有利于公司以較低價(jià)格拿地。”宜家(中國(guó))內(nèi)部管理人員沈芹對(duì)南都記者說(shuō)，拿地要點(diǎn)有三個(gè)：一是地價(jià)不高；二是跟著地方政府的發(fā)展規(guī)劃布局，開(kāi)發(fā)具備后市崛起潛力的土地；三是交通便利。
雙MALL”模式的危與機(jī)
對(duì)于這種貌似完美的投資鏈條，外界質(zhì)疑，紅星美凱龍可能是在騰挪資產(chǎn)，做大財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，為紅星家居沖刺IPO鋪路。
對(duì)此，諶俊宇回應(yīng)稱，“早在2011年11月，紅星美凱龍已經(jīng)將家居和地產(chǎn)拆分成兩個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的公司，不僅財(cái)務(wù)報(bào)表，就連購(gòu)物中心我們都是完全分開(kāi)操盤(pán)的，比如家居MALL的地塊是紅星家居股份拿的，商業(yè)MALL是紅星地產(chǎn)拿的。”
“雙MALL”模式是紅星美凱龍?zhí)赜械膭?chuàng)新，“將家居MALL和商業(yè)MALL嫁接到一起，最直接的好處是，停車場(chǎng)可以翻倍擴(kuò)容。”諶俊宇告訴南都記者，每天下午四點(diǎn)鐘以后，家居MALL的車庫(kù)全部騰空，數(shù)以千計(jì)的停車位全部提供給商業(yè)MALL，車位優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的是巨大的客流涌入。
疑問(wèn)隨之浮起。大連萬(wàn)達(dá)浸淫商業(yè)地產(chǎn)多年，至今仍無(wú)法突破“共生模式”的局限，萬(wàn)達(dá)百貨與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)難以避免“招商重疊”的矛盾。紅星美凱龍的家居MALL和商業(yè)MALL又如何能錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部商業(yè)生態(tài)的良性運(yùn)作呢？
諶俊宇直言不諱地說(shuō)，“兩者確實(shí)有重疊，但重疊的是客戶群，紅星家居的優(yōu)質(zhì)客戶動(dòng)輒購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)/套家具，我們的商業(yè)MALL就是圍繞這些目標(biāo)客戶來(lái)創(chuàng)新、組合業(yè)態(tài)的。例如北京愛(ài)琴海購(gòu)物中心要打造2萬(wàn)多平方米的餐飲，還有自有品牌的云尚部落(高爾夫會(huì)所)，天合婚典婚慶主題廣場(chǎng)，小小樂(lè)園(兒童體驗(yàn)中心)等。”
這就是紅星的商業(yè)圖景。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。今后8年，紅星地產(chǎn)擬將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一、二線城市建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心。
業(yè)界觀點(diǎn)
紅星地產(chǎn)董事長(zhǎng)車建新
愛(ài)琴海購(gòu)物中心50％-80％的成本，由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售來(lái)獲得補(bǔ)貼。憑借成本優(yōu)勢(shì)，愛(ài)琴海購(gòu)物中心將20％以上的租金收入用于補(bǔ)貼消費(fèi)者，降低毛利率，以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
蘭德咨詢總裁宋延慶
萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、龍湖等做商業(yè)都是采取BSH(B，building，自建；S，seling，銷售；H，Hloding，持有)模式，這個(gè)模式核心就在地價(jià)上。若土地成本低，便可繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，為后期根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整開(kāi)發(fā)速度留出余地。
（來(lái)源：南方都市報(bào) 作者：肖昕）
