無論是從純銷售到租售結合，再到只租不售的產權租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運作模式，開發商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區分清楚，才能在找到適合的投資目標時，控制好相應的風險。因而，辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關心的一個問題。

　　如何讓自己的投資回報有所保證，獲得相對穩定且可觀的收益呢?開發商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區分清楚，才能在找到適合的投資目標時，控制好相應的風險。

　　投資商業地產，怎樣獲得可觀的回報無疑是開發商和投資者雙方都最為關注的問題。如何讓自己的投資回報有所保證，獲得相對穩定且可觀的收益率呢?無論是從純銷售到租售結合，再到只租不售的產權租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運作模式，開發商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區分清楚，才能在找到適合的投資目標時，控制好相應的風險。因而，辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關心的一個問題。

　　三大類主要模式

　　粗略來看，商業地產的租售模式可以先簡單劃分成三大類。

　　全部銷售：商鋪蓋好了就全部進入銷售環節，全部推向市場進行銷售。一些純住宅小區的社區商業一般會采取這種做法，由于體量不大，商鋪的銷售壓力也不大。對于投資者來說，各自為戰、各顯神通是這類商業地產比較常見的情況。

　　租售結合：租售結合的商業地產開發模式是市場上較多見的模式，這種模式最大的特點就是開發商持有主體商業，銷售部分商鋪，直接參與主體商業經營。在這種模式下，開發商對于整個商圈的定位、規劃往往有自己的策略，也會有相應的主力店入駐，對于其余自主招商的投資者來說，符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。

　　只租不售：商業項目自持比例的高低一般與開放商的資金實力有關，商業自持比例達到100%時，也就是只租不售模式了。這種模式下開發商對于整個商業項目的發展全權把握，但在運營能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰。

　　另外，在傳統的租售比模式創造不同的商業盈利模式的同時，商業地產的運作模式也在醞釀全新的升級變化，比如業內比較看好的資本運作模式。資本運作模式在國內剛剛起步，國內一線房企正在探索的商業地產資本運作模式包括分拆上市模式、房地產與證券業相結合的REITs模式、銀行貸款證券化模式等。

　　對于個人投資者而言，由于商業地產對規模要求、經營管理要求、商戶經營持續性要求、團隊要求都是比較高，沒有一定的物業規模和物業條件、沒有一定的成熟穩定的商業管理團隊是很難獲得穩定租金收益的。因而，在租售模式的選取上，首要的方向就是關注開發商對于整體商業項目的態度、投入的資本、相應模式下的不同特點和優劣，區分清楚在今后收益方面開發商和投資者個人會起到的影響作用，以便制訂合適的方案。

　　八種細分模式

　　進一步而言，隨著商業地產的逐步普及和越來越多投資者的進入，在不同城市、不同區域和不同時期出現了多種多樣細分的不同租售模式。面對這些層出不窮的租售模式，投資者一是要詳細比較相互間的優劣和差異，另一個也要注意其中可能存在的風險。

　　1.普通租售模式

　　按照平常一般的租售模式進行商業物業的租賃或銷售，即整個商鋪按每平方米銷售，可按銀行規定提供貸款按歇，同時一般只提供租賃服務，但不擔保租賃。

　　2.承諾一定年限固定回報率

　　“包租”模式，指在客戶購買商鋪產權時，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從購房款中扣除，但在未來若干年內經營權歸商城所有。“包租”概念宣傳重點在租金提前預支，保證投資回報得到實現，對于樹立市場信心具有相當重要的作用。

　　“保租”模式，指在客戶購買商鋪產權時，商城約定每月一個固定的高租金(一般高于供貸)。在未來若干年內經營權由商城所有。“保租”概念宣傳重點在“以租代供”，“讓品牌商家為你打工”，以高回報率打動消費者。

　　需要提醒的是，這類模式由于受到政策和風險提示的限制而存在許多換湯不換藥的類似做法，但都有著不小的風險，面對這類“打包票”的行為投資者要多加小心。

　　3.“以租代售”銷售方式

　　主要針對經營性商家，存在兩種情況。一是新商場還沒旺場或經營性商家對旺場信心不太足，既先把商鋪租給經營性商家若干年后，商家可優先認購，以前租金可以充當購鋪款。目的在于快速促進商場旺場，給經營商保障。二是老商場(經營不太久)打算快速銷售，目前經營性商家可以以前租金可以充當購鋪款(一般以前租金來計算進售價)。

　　4.“銀企聯貸”銷售模式(非產權)

　　一般非產權式商業物業，銀行不提供貸款服務。“銀企聯貸”銷售模式則是開發商和銀行，并以開發商做擔保人為買家提供貸款，而與銀行協商通過銀行統一按月收取貸款，目的是快速回籠資金，減輕資金鏈壓力。

　　5.“預購合同”銷售模式

　　專門針對目前即將建設或在建的商場，通過預購合同約定，由于是期房形式，客戶確定預購就可以得到10%以上的增值回報。比如客戶購買10萬元的房產，只需要支付9.09萬元，其余作為前期投資回報，同時后期經營權由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城給予業主固定年回報。目的是在前期的銷售過程中，通過預購優惠的實質而開展激勵性銷售。

　　6.“產權式”銷售模式

　　針對投資型客戶，根據各地的經濟水平，以“每1萬元”、“每1平方米”(商鋪或寫字樓)或“每1年”、“每半年”(度假酒店)等為單位進行銷售，在辦理產權證時，通過公證等手段進行“組合產權人”。目的是降低投資門檻。

　　7.物業回購服務銷售模式

　　商業戶購買了商鋪的投資者假如日后經營不好，可以在一定時限后再以原價將商鋪退給開發商，以保證投資者的利益不受損失�；刭彆r限定在8年至10年。

　　不過，推出“回購”服務看上去是給了投資者一個安全出口，把風險留給開發商自己，但其實一個商鋪如果能堅持經營8年至10年，一般來說不會肯定會升值，如果虧損，則往往堅持不到可以回購的年限。

　　8.“商鋪銀行”概念銷售模式

　　本質就是虛擬銀行活期存款，存本取息。一般投資客戶交首付，然后辦理銀行按揭，10年貸款的月供由開發商來供，開發商則以投資客首付為本返利;10年后，開發商必須收回商鋪的產權，并返還給投資客戶的首付款。

　　這樣，整個銷售過程投資者僅需付首付，原則上不承擔其他費用，類比銀行存款。而開發商可以迅速回籠資金，并擁有絕對控制權。但考慮到商鋪經營不善等情況，則仍有資金被套牢的危險。