影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素大約有12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。

（1） 商情因子：指商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模及覆蓋范圍等。

（2） 客流量：客流量對于商鋪的價值至關重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區的“宏觀”商業狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。

（3） “可視性”因子：商鋪的“可視性”指經過建筑師創造性的設計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。

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