進行商業項目調研時，我們通常要對市場典型項目經營狀況好壞進行定性判斷。經營狀況好，需總結其原因；經營狀況較差，需吸取其教訓。但一般市場調研給我們調研員的時間非常有限，在有限的時間內如何確保判斷的準確性，就對大家調研能力提出了較高的要求。作為商業地產策劃專業人士，需要培養一雙敏銳敏感的眼睛，善于發現和總結種種判斷標準，多角度驗證，既保證調研質量，又節省工作量。

筆者就是之前4月份在做佛山項目調研過程中，對部分項目經營狀況好壞的判斷犯了主觀主義錯誤，沒有多方驗證，導致對市場整體把握出現偏差，最后一定程度上影響了操盤項目定位。可見，調研是非常嚴謹、嚴肅的過程，每一個數據都要真實可靠，每一個結論都要有憑有據。下面筆者就自己總結的判斷商業項目經營狀況的九大標準進行分享。

（1）營業額：經營狀況說到底還是盈利狀況，我們很難通過調研獲知類似坪效的這些商業機密性數據，除非有內部關系。不過營業額我們一般可以通過網上搜索到一些線索，加上對行業經營成本的一般性了解，可以對商業經營狀況做出一定判斷。

（2）租金水平：租金水平一般和經營狀況是緊密聯系的。租金水平高的商業項目，必須一定的盈利支撐，經營狀況一定不會差，否則早就關門大吉；租金水平低的商業項目，如果是新建培育期項目，另當別論，但若開業時間較長，但租金水平偏低，說明日常經營狀況必然不會太好，否則業主早就漲租了。調研集中商業的租金，最好能對每層租金水平都有一定把握；調研商業街的租金，只需知道端頭和中間位置的租金水平就差不多可以了。

（3）人流量水平：人氣越高，商氣越旺，但受我們調研時間段的限制和影響，對人流量的準確把握難度比較大。每個項目周邊人口消費習慣的差異和項目業態本身的特性，都會影響消費者的集中消費時間。比如酒吧業態，如果要了解其真正的經營狀況和人流情況，應該越晚越好；超市業態則主要觀察早晨和下班后的人流水平；餐飲業態則以就餐時間的人流量為最佳考量標準。有一些大學城商業項目，則需要避免在暑期和學生課間前去調研。

（4）車流量水平：人流量的具體數據畢竟是比較難定量把握的，但是在某一時間段的停車數量卻相對容易計算。車流量水平本身也反應人流量狀況。尤其有車一族的購買力和購買率都普遍更高，所以某種程度上而言，車流量水平更能反應項目的經營狀況。

（5）物流量水平：對物流量或者貨流量的直接調研有時候比調研租金或者營業額更容易。調研人員進行深入調研時，如果能找到卸貨平臺和相關管理人員或司機咨詢到一天的貨流量、進貨次數等數據，無疑是最具說服力反應商業經營狀況的。對于沒有卸貨平臺的商業，如果能打聽到相關物流公司的物流情況，也能說明一些問題。

（6）提袋率：即在商場買東西的人數和逛商場的人數之比。有些商場盡管逛的人多，但可能以逛為主。筆者曾對深圳萬象城和中信城市廣場的提袋率做過調研，盡管萬象城人流量水平更大，但中信城市廣場提袋率更高。在人流量水平相差不大的情況下，提袋率越高，其經營狀況越好。

（7）空置率：商業街或者集中商業的空置鋪位或者轉讓鋪位數量的占比。若經營狀況較好，空置率不會太高，甚至不會出現空置鋪位。若鋪位大量空置、轉讓，商場經營狀況必然存在問題。

（8）營業時間：有時候營業時間也可以說明一些經營方面的問題。尤其當對兩家業態類似的商場進行對比時，開業早且歇業晚營業時間更長的商場，其經營狀況可能會更好。有些店鋪生意較差所以早早關門回家也是這個道理。

（9）訪談結果：對消費者、項目周邊居民、代表商戶、商場管理人員等的訪談盡管是主觀性結論，但對于我們判斷商業經營狀況同樣有一定參考意義。尤其這些人群大部分比我們對市場和商場更熟悉，我們尤其需要打探和聆聽。商場管理人員中不要忽略保安、清潔工和車管，這些人往往更樂意和我們聊天，且知道的數據往往更真實有效。訪談哪些對象，采用哪種方法，訪談哪些問題，這都需要調研人員有一個明確目的和一定的經驗總結。

以上僅是一些一般性判斷標準和方法，但每個項目都有其特殊性。作為專業人士，我們需要把握多個方法，從多角度互相印證，才能對項目真正經營狀況下定論。筆者之前4月在佛山調研保利水城項目時，下午三點左右，商場基本空蕩蕩。我們調研團隊（6人）比視野內人數總和還多，所以當時認定保利水城經營不善，商家一定都在苦撐。6月份筆者又在佛山做另一個項目，再次到保利水城調研，就多留了一份心思，特意訪問多人得知保利水城晚上人流量較大。當晚六點多筆者前去水城大家樂就餐，發現餐廳爆滿，吃完飯出來臨近餐飲人氣都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和總監前往管理中心咨詢得知，保利水城自今年開年經營狀況相比往年一直比較好，一樓租金接近300元/m²，整個商場有逐漸走旺的趨勢。當時4月調研結論錯誤，使得我對佛山本地中高端消費市場都產生一定的判斷失誤。就是這個項目讓我反思，其實如果多考量幾個因素我就不會犯錯了。當時4月份調研時保利水城盡管人流量不大，但是商場空置率很低，基本沒有空鋪；且商場營業時間較長。這和經營狀況較差是有一定違背的。如果當時稍微謹慎些再問問租金水平和管理處情況，后面不會錯誤判斷了。

另附：超市經營狀況調研的標準——參考自黃山巖松《向賣油條的胡老頭學習市場調研術》

超市由于其本身特性，對其經營狀況的調研還有其他幾個判斷標準。

（1）客單價：即單個消費者最終消費額。

（2）商品時間：尤其快銷品的進貨日期，比如牛奶、生鮮等。進貨日期越近，說明貨流速度快。

（3）卸貨區情況：超市卸貨區工作人員數量等。

希望這些總結對大家在市場調研時有一定幫助。

                                                                                  —— 杜遠鵬

商業地產新兵群：200067387，歡迎加入，多多交流。

下期預告：城市“消費外溢”專題研究