傳統(tǒng)的 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，通過單純地炒房賣樓如今已經(jīng)很難從政府那里拿到優(yōu)惠地皮，而且單純的地產(chǎn)項目，土地增值稅等稅費的繳納比例極高。但是如果加以文化產(chǎn)業(yè)的包裝，情況就完全不同了。 一些地區(qū)為了促進文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在對文化旅游產(chǎn)業(yè)的招商引資方面提供很多的優(yōu)惠。這讓地產(chǎn)商們很是眼饞，紛紛想要搶這個先機，涉足這個領(lǐng)域。 不可否認，我國主題公園建設(shè)的飛速發(fā)展一定程度上拉動了地方旅游經(jīng)濟增長，也給本沒有太多旅游資源的城市，建設(shè)自身旅游資源的機會。因此大型主題公園成為了政府增加稅源，投資民生，增加財政收入的妙招。這層包裝讓商人和政府都十分買賬。 如今城市內(nèi)部的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)達到極致，而旅游區(qū)的旅游產(chǎn)品開發(fā)成為了地產(chǎn)界的藍海。建設(shè)一個主題公園便于盤活存量資產(chǎn)，還能成為地產(chǎn)銷售的巨大招牌，很多地產(chǎn)大亨樂于為之。這就讓位于郊區(qū)的主題公園和商業(yè)地產(chǎn)在不知不覺中已經(jīng)成為了不可分離的“連體嬰”。 在國內(nèi)，將主題公園開發(fā)和房地產(chǎn)結(jié)合而成了 “主題公園+地產(chǎn)”的獨特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應(yīng)下，越來越多的開發(fā)商開始運作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，“小公園大地產(chǎn)”的開發(fā)模式已經(jīng)向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經(jīng)顯露無遺。 每年一度的中國主題樂園發(fā)展論壇，不僅吸引了主題樂園運營商、酒店運營商、游樂設(shè)施供應(yīng)商，還吸引了保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商前來參加。 通過主題公園、高爾夫公園、馬場、射箭場、動漫產(chǎn)業(yè)園區(qū)等文化、旅游產(chǎn)業(yè)項目，享受優(yōu)惠政策大面積“圈地賣樓”的行為，目前并不罕見。原本為了扶持高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國家優(yōu)惠政策卻讓一些開發(fā)商鉆了空子。唯有進一步完善相關(guān)規(guī)定，才能堵死這些漏洞中的“圈地運動”。 近年來，政府已經(jīng)覺察到大規(guī)模主題公園建設(shè)存在的問題。2011年由國家發(fā)改委、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公元項目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至國家規(guī)范發(fā)展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批準建設(shè)新的主題公園項目。同時，已經(jīng)辦理審批手續(xù)但尚未開工建設(shè)的項目，也不得開工建設(shè)。 當然主題公園也并不都是房地產(chǎn)建設(shè)的陪襯，主題公園的問題不僅僅是多與少的問題。隨著人們休閑與旅游需求的增長，主題公園將成為滿足人民生活需要的業(yè)態(tài)。整治只是為了促進其發(fā)展，使主題公園步入規(guī)范、有序、理性發(fā)展的軌道。 我國的主題公園目前已經(jīng)超過了2500個，其總數(shù)將在2020年超過美國。之前的主題公園中有七成處于虧損狀態(tài)，有兩成可以運營持平，僅有一成盈利。那么為何還有眾多企業(yè)動輒斥資上億元投向主題公園呢?調(diào)查顯示，中國主題公園大多數(shù)的盈利來源是房地產(chǎn)開發(fā)和土地增值。主題公園其實是“主題地產(chǎn)”。 有分析指出，目前，文化產(chǎn)業(yè)受到國家大力扶植，但凡和文化產(chǎn)業(yè)搭邊，政府是給地又給錢，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都想和文化產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系。 不僅地產(chǎn)需要主題公園，主題公園也一樣需要地產(chǎn)支持。主題公園之所以嚴重依賴于地產(chǎn)，主要原因在于主題公園是一種一次性投入大、市場培育期長、營運成本高且投資回收慢、需要持續(xù)性投入的產(chǎn)業(yè)。國外主題公園是電影等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，其涉及地產(chǎn)的內(nèi)容，則主要是酒店、商業(yè)街等。因為國外居民大多不愿居住、工作在主題公園周邊，因此商品房和寫字間的建設(shè)少之又少。但是在中國則不同，主題公園周邊人流量大、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，對于城市居民來說，在一個夢幻般的主題公園邊上居住，是一個不錯的選擇。 人們都希望主題公園能夠獨立生存做好自己，但是一些現(xiàn)實問題短期依然很難解決。主題公園投資巨大，后期的維護、運營、推廣費用又高，這么巨大的資金如果不能回籠，那么這筆錢從何而來，單純的門票收益恐難維持。房地產(chǎn)項目能不能為了主題公園的生存，在前期適當打些擦邊球?qū)崿F(xiàn)雙贏呢? 有專家認為，開發(fā)商以“游樂項目”吸引地方政府立項“主題公園批地”的這種趨勢是從2000年開始顯現(xiàn)的。一些主題樂園也確實在這樣的情況下建設(shè)起來，并將這種先進的城市娛樂模式引入了二三線城市。只要施以監(jiān)督，就能使開發(fā)商持續(xù)開發(fā)主題樂園項目，防止將樂園項目“縮水”。再加以合理的指導(dǎo)，突出主題公園的個性，吸引消費者，最終走上良性發(fā)展的道路。 或許讓主題公園成為旅游、文化產(chǎn)業(yè)鏈條上的一部分，在鏈條本身多找增長點，突出文化創(chuàng)意內(nèi)涵層次，讓主題公園真正實現(xiàn)自負盈虧，才能讓主題公園和商業(yè)地產(chǎn)徹底脫鉤，回歸本真。 | 
