9月8日，杭州目前最大一站式綜合體銀泰城試營業(yè)，原本井然有序的豐潭路、萍水街成了“堵王”。不僅僅是交通，試營業(yè)近半月，從供水排水、行車停車到客流接待能力，各種吐槽成了本地論壇上的熱門話題。
銀泰城或許還只是開始。2010年，拱墅區(qū)曾公布“十大綜合體”規(guī)劃，其中就有5個坐落于申花CBD之中。除了已經(jīng)試營業(yè)的銀泰城之外，還有80萬平方米的熱電廠綜合體、100萬平方米的藍孔雀綜合體、大河造船廠旅游綜合體，以及北部軟件園綜合體。
總規(guī)模超過200萬平方米的綜合體，集中出現(xiàn)在一個申花板塊，這樣的密度是否過密?申花板塊是杭州城市商業(yè)的一個縮影，它讓我們重新審視：是不是綜合體越多，其服務(wù)功能就越完善，越能滿足城市居民的消費需要?城市商業(yè)應(yīng)當如何與城市生活、居民消費需求相匹配?
綜合體吃香 杭城可能多出30個萬象城
在銀泰城試營業(yè)前不久，論壇上有一條熱門帖，其內(nèi)容是杭州網(wǎng)友“牛熬”和小伙伴繪制的一張“杭州城區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點一覽”。他們根據(jù)商業(yè)用地出讓信息，羅列了2013年至2016年的杭州商業(yè)布局。
記者從中可以發(fā)現(xiàn)，在2016年之前，杭州新建商業(yè)項目將達到90個，建筑面積780萬平方米以上，其中體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個。
萬象城一期的商業(yè)體量約24萬平方米，依據(jù)“牛熬”和他的小伙伴們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，相當于未來三年內(nèi)杭州將新增30多個萬象城。
“如果算上近期成交的商業(yè)用地，這個數(shù)量還會增加。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多年的業(yè)內(nèi)人士直言，“未來兩年杭州主城區(qū)范圍內(nèi)至少還有三個體量超過25萬平方米的大型商業(yè)綜合體要開業(yè)。”
“局部已經(jīng)過熱。城西人口過百萬，匹配3個銀泰城還沒問題;像錢江新城商圈綜合體規(guī)劃得有點多了。”浙江大學(xué)城市學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、厚道資產(chǎn)管理公司總裁丁浚哲如是說。
“杭州近幾年商業(yè)綜合體的發(fā)展確實比較迅猛，這也跟以前商業(yè)綜合體比較少，無法滿足人們追求綜合性消費需求有關(guān)系。”在杭州大廈總經(jīng)理童民強看來，城市商業(yè)要適應(yīng)城市生活關(guān)鍵不在于體量或者數(shù)量，而是如何布點，“杭州正在快速進入一個商業(yè)格局多元化、多商圈的綜合體時代，如果布點不合理，區(qū)域性的商業(yè)體過剩幾乎是必然的結(jié)果。”
商業(yè)綜合體要“活” 公共基礎(chǔ)設(shè)施先“點睛”
事實上，無論是百貨零售業(yè)者，還是商業(yè)綜合體的開發(fā)企業(yè)，都談及了同一個擔憂——以杭州目前的城市規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施條件，商業(yè)綜合體的數(shù)量和體量都算多的，那城市做好準備了嗎?
“兩三年前，我們就討論過這個問題，大規(guī)模、高速度地推進商業(yè)綜合體開發(fā)，杭州這座城市準備好了沒有?”綠城置業(yè)發(fā)展有限公司董事、副總經(jīng)理周錦虹說。當時他正負責金沙湖核心區(qū)域的一個綜合體開發(fā)，他們做了一組數(shù)據(jù)測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，以該綜合體的容納能力，在靜態(tài)條件下，高峰時段從綜合體內(nèi)開出的車輛若要正常通行，至少在金沙大道上排起一條3.5公里長的車龍。“銀泰城試營業(yè)期間出現(xiàn)交通大擁堵完全是意料之中的事。”
在周錦虹看來，銀泰城試營業(yè)成了“堵城”，至少反應(yīng)出兩個問題。一是申花板塊確實需要一個商業(yè)綜合體;二是與綜合體相匹配的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還遠沒有到位。
“雖然網(wǎng)購影響了很多人的消費行為和消費習(xí)慣，但大部分人仍然需要一個聚集地去滿足情感需求，而相比之下，一站式消費的效率是最高的，所以商業(yè)綜合體正在逐漸取代以往的商業(yè)形態(tài)，這是顯而易見的趨勢，而且熱島效應(yīng)還在持續(xù)發(fā)展中。”周錦虹說。
公共基礎(chǔ)設(shè)施條件不足，非綜合體開發(fā)者或經(jīng)營者單方面能夠解決的問題。
在丁浚哲看來，政府在規(guī)劃大型居住區(qū)的配套時，可適當超前，要優(yōu)先考慮四項：教育機構(gòu)、醫(yī)療、交通設(shè)施以及購物場所。其中配合一站式綜合體優(yōu)選軌道交通，“光靠地面車輛疏散，效率太低了”。
周錦虹說：“我們曾做過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)國外的路網(wǎng)(特別是商業(yè)區(qū))非常密集，一般橫向或豎向每隔80到120米就有一條路，這樣可以快速疏散從商場或?qū)懽謽堑染C合體里涌出的人流、車流，而杭州通常要隔500至700米才會有一條疏散道路。”他直言，錢江新城的交通路網(wǎng)已經(jīng)做出嘗試，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度比老商業(yè)區(qū)要高，應(yīng)付交通狀況也會比老商業(yè)區(qū)好得多。
綜合體布局過密 同質(zhì)化競爭將成大難題
對申花板塊而言，商業(yè)綜合體是它迅速崛起的催化劑，但處理不好，或許會成為瓶頸。
“上世紀80年代到90年代期間，申花板塊還是一個輕化工區(qū)。在打算工業(yè)轉(zhuǎn)型的時候就曾考慮過，應(yīng)該把這些老廠當成一種歷史的印記保護起來，也就是以綜合體形式作為多功能復(fù)合，打造一站式服務(wù)綜合性商住社區(qū)。”杭州市城市規(guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師湯海孺說，因此申花板塊的綜合體數(shù)量相對其他居住板塊來說要更多一些。
湯海孺說，城西剛剛有一個真正上規(guī)模的商業(yè)綜合體，各方面都需要一個適應(yīng)的過程，“在規(guī)劃上，地鐵5號線能消化申花板塊部分出行的人群，而萬達廣場與銀泰城的地理位置相對應(yīng)，未來也會分流一部分東北方向的消費人群。”
在湯海孺看來，銀泰城的進駐城西從規(guī)劃到布點花了很多年，并非外界想象中那么“高速”，只是因為前期布點在這兩三年集中體現(xiàn)出來了，“杭州的商業(yè)地產(chǎn)的布點還是比較謹慎的。”
“商業(yè)綜合體在總量適應(yīng)消費需求的同時，也讓市場充分競爭。”他說，杭州的商業(yè)格局在發(fā)生明顯變化，這本身沒有所謂好或壞，“需要把握的只是消費需求的變化和商業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。”
但對開發(fā)者或經(jīng)營者來說，“過剩”是一個即將到來的殘酷事實，沒有所謂適度或不適度的區(qū)別。
“杭州商業(yè)綜合體的發(fā)展速度有點超前了，大部分綜合體在未來面臨非常慘烈的競爭。”一位業(yè)內(nèi)人士私下說，在很長一段時間內(nèi)缺乏商業(yè)配套支撐的城西和城北可能馬上將迎來商業(yè)綜合體爆發(fā)，銀泰城、萬達廣場、杭州新天地等綜合體從體量上看幾乎都是能輻射大城西和大城北板塊的商業(yè)巨艦，“現(xiàn)在已有的綜合體，比如西城廣場，甚至西溪天堂、印象城，如果不做好準備，未來的日子不會太好過。”
現(xiàn)階段，商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)非常雷同，走整合“快時尚+院線+餐飲”的路線。“業(yè)態(tài)雷同問題會越來越明顯暴露出來，我們已經(jīng)注意到了，所以在做西子國際的時候，會考慮加入更多生活化的功能。”童民強說。
美國一位經(jīng)濟學(xué)家曾說過，我們已走過農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟時代，進入體驗經(jīng)濟時代。體驗經(jīng)濟就是以商品為道具，創(chuàng)造令消費者難忘的記憶。
杭州的商業(yè)綜合體是不足，還是即將“過剩”，誰說了都不算，消費者自己會用腳來投票。
（來源：錢江晚報 詹麗華 董旭明）
