零售的突破 

        購(gòu)物者中心性已是一個(gè)為人所熟知的詞語，卻從未比現(xiàn)在更有意義。購(gòu)物者已變得越來越苛刻，越來越挑剔，越來越精明。游戲規(guī)則已改變，但許多零售商和制造商依然按舊規(guī)則出牌，錯(cuò)失了許多通過洞察和戰(zhàn)略共享進(jìn)行協(xié)作的寶貴機(jī)會(huì)。

    商鋪位置是決定商家經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素，不同業(yè)態(tài)、不同檔次的商鋪選址要求大相徑庭。但什么樣的商鋪才是最適合的，這正是大多數(shù)商家不得不面臨的問題。在分析研究典型商鋪選址標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，嘗試性歸納提煉各類零售商的選址要求以供參考，涉及范圍涵蓋大賣場(chǎng)、餐飲類、書店、奢侈品、快時(shí)尚品牌、運(yùn)動(dòng)品牌等六大類。

    1.大賣場(chǎng)

    綜合類大賣場(chǎng)：常見于一二線城市及發(fā)展迅速的三線城市。要求區(qū)域人流量較大，核心商圈1.5公里內(nèi)人口不少于10萬人，周邊商圈3公里內(nèi)居民人口數(shù)達(dá)30萬人。如沃爾瑪大賣場(chǎng)的選址標(biāo)準(zhǔn)是2公里內(nèi)居民達(dá)10-15萬人，核心商圈內(nèi)不存在超過5000平米的大型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。物美大賣場(chǎng)要求3公里區(qū)域內(nèi)有居民30萬人。同時(shí)，大賣場(chǎng)需要臨近交通主動(dòng)線，以方便車流、人流進(jìn)出，如家樂福大賣場(chǎng)選址在兩條道路交叉口且其中一條為主干道。

    綜合類大賣場(chǎng)對(duì)于建筑物本身也有一定要求。結(jié)合行業(yè)普遍標(biāo)準(zhǔn)來看，選址在一層最佳，一般不超過兩層。單層面積5000-7000平米左右，總建筑面積基本都超過在10000平米。層高6米以上，凈高不低于4米，柱距8米以上。要求賣場(chǎng)方正，臨街面不低于70米，進(jìn)深50米以上，如家樂福要求賣場(chǎng)長(zhǎng)寬比為10：7或10：6，新一佳則把這一標(biāo)準(zhǔn)定為7：4，易初蓮花的臨街面標(biāo)準(zhǔn)是80米以上。

    綜合類大賣場(chǎng)選址的附屬要求還包括停車位、租期等因素。要求大賣場(chǎng)配備充足的停車位，超過200-300個(gè)。如樂購(gòu)要求大賣場(chǎng)配備400個(gè)停車位，易初蓮花的標(biāo)準(zhǔn)是一線城市停車位400-600個(gè)、其他城市150-300個(gè)。并且賣場(chǎng)門前最好附帶一定面積的廣場(chǎng)。大賣場(chǎng)長(zhǎng)期租賃居多，租期長(zhǎng)達(dá)15-20年以上，如沃爾瑪要求租期不低于15年且提供一定的免租期。

    建材專業(yè)大賣場(chǎng)：商品專業(yè)性較高，以家居用品、建材、燈具等品類為主。專業(yè)賣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)商圈集聚效應(yīng)，更容易集聚多家同類商戶扎堆經(jīng)營(yíng)。而對(duì)于地段的成熟度要求相對(duì)較低，在快速交通干線沿線或大型新興社區(qū)邊緣的合適位置均可。由于地處相對(duì)偏遠(yuǎn)，對(duì)停車位的要求較高，每萬平米配備車位大約200-400個(gè)。如百安居要求停車位不少于300個(gè)。

    建材大賣場(chǎng)占地面積較大，大部分在10000平米以上。樓層分布以首層為主、2-5層均可。為滿足商品高、大等特殊物理特征，賣場(chǎng)需要更廣闊的內(nèi)部空間。建筑層高8米以上，最低不小于6米，柱間距9米以上。另外，租期相對(duì)較長(zhǎng)，一般在10年以上。

    2.餐飲類

    商務(wù)類餐廳：主要面向中高檔商務(wù)酬賓及白領(lǐng)工作用餐，如俏江南等。主要考慮人口密度大、有穩(wěn)定的消費(fèi)群等因素，集中分布在中高檔商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)中心，也可選址在規(guī)模較大的寫字樓、購(gòu)物中心內(nèi)部。中高檔商務(wù)類餐飲店鋪面積較大，通常在1000平米左右，而丹桂軒等大型商務(wù)酒樓單店可達(dá)2000-5000平米。

    大眾類餐廳：以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，如全聚德、九頭鳥等。此類餐廳選址范圍較廣泛，可在商業(yè)區(qū)、繁華街道、機(jī)關(guān)附近，也可臨近大中型社區(qū)或高校。面積分布廣泛80-100平米不等，層高一般要求4.5米以上。如全聚德主要進(jìn)駐人口超過100萬的城市，選址在商務(wù)區(qū)或繁華的商業(yè)區(qū)域，單店面積超過1500平米。

金漢斯以省會(huì)城市及發(fā)達(dá)地級(jí)城市為主要目標(biāo)，要求1.5公里半徑內(nèi)有大型社區(qū)、高等院校或區(qū)域商業(yè)中心，單店面積約1500-3000平米，樓層為1-2層（商業(yè)中心內(nèi)可考慮3-4層）。此類餐廳租期相對(duì)較長(zhǎng)，通常不少于10年。

    連鎖快餐店：對(duì)客流量要求高，因此選擇在繁華商業(yè)區(qū)、交通節(jié)點(diǎn)、大型社區(qū)出入口等地，臨近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右，如永和大王單店面積150-200平米，馬蘭拉面單店面積150-250平米。而西式快餐如麥當(dāng)勞、肯德基的單店面積在400-500平米左右。

    休閑類餐飲：包括咖啡館、茶坊等，適宜在高檔住宅及商務(wù)區(qū)附近，環(huán)境清靜、優(yōu)雅。單店面積視具體經(jīng)營(yíng)情況而定約50-400平米左右，租賃時(shí)間較短約3-5年。如星巴克將客群定位于富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)，在繁華路段創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，單店面積100-500平米，要求租賃期限3年以上。中式品牌一茶一坐選址標(biāo)準(zhǔn)也與上述條件較為相似。

    需要注意的是，餐飲類商鋪要符合國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于餐飲業(yè)的規(guī)章制度。如餐廳必須離開污染源10米以上。水電、消防、空調(diào)、排風(fēng)、燃?xì)狻⑴盼邸⒌仍O(shè)施要求齊全，如有充足的自來水供應(yīng)、油煙氣排放通道、污水排放及生化處理裝置等。

    奢侈品牌目前大多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市及部分二線城市。由于其高端性，要求商業(yè)環(huán)境能夠門當(dāng)戶對(duì)。通常來說，所選商圈檔次較高，要求商業(yè)氛圍成熟、人流量大，并且有一批相近檔次的高端產(chǎn)品甚至專賣店聚集。首選現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，如大型綜合體、時(shí)尚購(gòu)物中心、繁華商業(yè)街等。

    國(guó)際奢侈品牌大多選在一層的黃金位置。單店面積相對(duì)較大，以提供充足的空間營(yíng)造品牌體驗(yàn)。如LV單店面積要求超過2000平米，阿瑪尼、Gucci的單店面積也都在500平米以上。租期通常在5年左右，部分品牌要求租期長(zhǎng)達(dá)10年。如迪奧租期5-10年，單店面積50-200平米；路易威登租期5年以上，單店面積100-1000平米；普拉達(dá)租期3-5年，單店面積100-500平米。

    GAP、ZARA、H&M、UNIQLO等快時(shí)尚品牌正呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)張之勢(shì)，在繼續(xù)滲透一線城市的基礎(chǔ)上，加速向二線城市拓展。選址集中在時(shí)尚氛圍濃郁且人流量大的繁華商圈，特別是年輕消費(fèi)人群集聚的時(shí)尚購(gòu)物中心等位置。如ZARA進(jìn)駐北京時(shí)選擇CBD中心的體驗(yàn)式購(gòu)物中心世貿(mào)天階。

    店鋪常與奢侈品為鄰，周邊不乏頂級(jí)品牌。同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚集程度較高，就像麥當(dāng)勞與肯德基如影隨形一般，這也說明了同類品牌選址標(biāo)準(zhǔn)的相似度較高。單店面積較大，如Zara專賣店一般都在1000平米以上。