沃爾瑪在華購物中心投資開發(fā)項目年前已正式啟動，兩到三年的開發(fā)周期內(nèi)，以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店的首批沃爾瑪購物中心有望亮相。這表露沃爾瑪正式加入中國商業(yè)地產(chǎn)的角逐，要分一杯羹的決心。世界最大零售商沃爾瑪終于將國際資本的觸角正式伸向了中國熱火朝天的商業(yè)地產(chǎn)。
9月15日，記者從中國購物中心國際論壇第十一屆年會上獨(dú)家獲悉，沃爾瑪在華購物中心投資開發(fā)項目年前已正式啟動，兩到三年的開發(fā)周期內(nèi)，以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店的首批沃爾瑪購物中心有望亮相。
但目前，沃爾瑪并沒有向外界公開披露其購物中心項目的具體進(jìn)展和開發(fā)計劃，記者僅在為數(shù)不多的ICSC(國際購物中心協(xié)會）、中購聯(lián)等商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)組織的兩次會議上見到沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)團(tuán)隊的身影，后者亦委婉拒絕采訪。
如此的低調(diào)姿態(tài)與此前同為跨國零售巨頭的TESCO（樂購）甫一進(jìn)軍中國商業(yè)地產(chǎn)就宣稱600億資金投資、5年內(nèi)開出80家購物中心的高調(diào)做法截然不同。
沃爾瑪?shù)驼{(diào)開啟中國地產(chǎn)生意
廣東梅州市、揭陽市、汕尾市、四會市甚至潮安縣，在沃爾瑪當(dāng)年進(jìn)軍中國零售市場的登陸口岸——廣東省，由夏必得（Peter Sharp)領(lǐng)隊的沃爾瑪“小分隊”正試圖在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)制當(dāng)年的零售路線圖。
夏必得的正式身份是沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司總裁。沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司是美國沃爾瑪百貨公司在亞洲的全資子公司，2011年11月在香港成立，主要負(fù)責(zé)在亞洲投資開發(fā)和運(yùn)營以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力租戶的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目。
在上述地方政府的官網(wǎng)中，夏必得近來正受到各地方政府父母官的密集“接見”，后者都在會談中表達(dá)希望沃爾瑪投資入駐當(dāng)?shù)亍?
讓這些城市的地方政府或許更高興的是，夏必得的到來已不僅僅是將一兩家沃爾瑪?shù)某写筚u場或山姆會員商店帶來地方城市，而有可能是落戶沃爾瑪在華的全新業(yè)務(wù)項目——沃爾瑪購物中心。
購物中心，或稱區(qū)域型商業(yè)綜合體正是當(dāng)前備受國內(nèi)地方政府追捧的招商引資項目。其熱度幾近類似上世紀(jì)90年代家樂福、沃爾瑪?shù)痊F(xiàn)代連鎖超市大賣場初入國門時的一店難求。
但是，從超市大賣場運(yùn)營延伸到下游的購物中心開發(fā)運(yùn)營，對于沃爾瑪而言，卻是進(jìn)入中國市場十多年以來的“頭一遭”。
眾所周知，從1996年沃爾瑪進(jìn)入中國市場以來，頭十年的發(fā)展中沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點(diǎn)規(guī)模和銷售業(yè)績始終落后于家樂福，這除了家樂福憑借中方合作伙伴在國內(nèi)迅速跑馬圈地之外，沃爾瑪因政府公關(guān)與文化融合的阻礙是其并沒出現(xiàn)大規(guī)模的開店的原因。
也正是早期難以適應(yīng)中國商業(yè)文化，沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)計劃也一直未能在中國展開。業(yè)內(nèi)所知曉的是，此前謹(jǐn)慎的沃爾瑪并未直接涉足中國的商業(yè)地產(chǎn)，而是通過與萬達(dá)、深國投等地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略結(jié)盟，后者打著“世界500強(qiáng)入駐”的名義在各地方政府手中拿到便宜的土地，萬達(dá)、深國投等給予作為主力店租戶的沃爾瑪幾乎可忽略不計的最廉價租金和15-20年的長租約，轉(zhuǎn)而從希望與“世界500強(qiáng)比鄰”的商戶中賺得銀子。
但是，如今，隨著國內(nèi)本土零售商的崛起，消費(fèi)方式的多元化，萬達(dá)、深國投等地產(chǎn)企業(yè)對沃爾瑪?shù)囊蕾嚾諠u減弱，日前的2013年萬達(dá)商業(yè)年會上，萬達(dá)極力推薦的主力店商戶就已是“生鮮打天下”的永輝超市。永輝超市副總裁羅雯霞介紹，從2009年開始，永輝超市就與萬達(dá)建立了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，如今永輝超過1/5的門店會開在萬達(dá)。而除永輝超市外，華潤高端超市、家樂福、大潤發(fā)等都開始成為萬達(dá)廣場主力店的候選之一，開始取代此前沃爾瑪為惟一主力店的強(qiáng)勢地位。
同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商業(yè)設(shè)施已發(fā)生很大變化，超市大賣場業(yè)態(tài)在經(jīng)過十多年的迅猛擴(kuò)張后，在一二線城市幾近飽和，對老百姓而言，沃爾瑪之類的超市大賣場的新鮮感愈發(fā)減淡，人們開始熱衷于走進(jìn)休閑、娛樂、購物一體的購物中心、商業(yè)綜合體，而不僅僅是單一購物形式的大賣場。對地方政府而言，超市大賣場業(yè)態(tài)的世界500強(qiáng)招牌或許也不如以往那般誘人。
實際上，中國近年來土地強(qiáng)烈的投資屬性加上沃爾瑪品牌對周邊房產(chǎn)價格的帶動作用，其中產(chǎn)生的巨大利潤，遠(yuǎn)數(shù)倍于微薄的零售業(yè)利潤，沃爾瑪早已不能不為所動。2010年末，沃爾瑪已經(jīng)實現(xiàn)了首個買地自建項目——大連山姆會員店。
沃爾瑪此番低調(diào)潛行的購物中心計劃已比此前的買地自建更進(jìn)一步，這已表露沃爾瑪正式加入中國商業(yè)地產(chǎn)的角逐，要分一杯羹的決心。
“跨界”的現(xiàn)實挑戰(zhàn)
9月15日，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君告訴記者，目前沃爾瑪在華計劃開發(fā)的資產(chǎn)包會有4家購物中心，除此以外，潘麗君拒絕透露更多的信息。
沃爾瑪?shù)闹?jǐn)慎、低調(diào)或許在于零售到地產(chǎn)的“跨界”。
行業(yè)眾所周知的是，世界第三大零售巨頭TESCO早在2009年便已高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)而隨后在去年遭遇英國集團(tuán)總部緊急叫停，被視為零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險警戒案例。
業(yè)內(nèi)人士表示，作為基業(yè)長青的企業(yè)，沃爾瑪?shù)某晒膩砼c其戰(zhàn)略高度分不開，沃爾瑪在華進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是中國零售變局下的大勢所趨。“零售行業(yè)的下游是地產(chǎn)業(yè)，零售企業(yè)特別是大型零售企業(yè)，必須依賴于大型的商業(yè)地產(chǎn)作為支撐，而大型商業(yè)地產(chǎn)直接控制了消費(fèi)者的消費(fèi)半徑和注意力資源，要做零售必須拿下商業(yè)地產(chǎn)。”
早在2010年，按中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的調(diào)查顯示，由于投資地產(chǎn)回報遠(yuǎn)高于零售業(yè)，亦由于近年來租金上漲和店鋪資源爭奪厲害，國內(nèi)零售企業(yè)就有超過一半的企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)，而早在2009年就進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的宜家購地自建的購物中心的土地增值部分已蔚為可觀。
在業(yè)內(nèi)人士看來，沃爾瑪只有控制商業(yè)地產(chǎn)，才可以大范圍開店，形成規(guī)模效益，也才可以有效發(fā)揮規(guī)模采購和物流的規(guī)模效益，壓低和分?jǐn)偛少彸杀竞臀锪鞒杀荆\求“天天平價”。
但是，中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實環(huán)境卻或許是橫在沃爾瑪?shù)禺a(chǎn)生意面前的一道難題。
業(yè)內(nèi)人士表示：“零售巨頭涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目的就是打破單一經(jīng)營模式，通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營以增加利潤新增長點(diǎn)、尋找穩(wěn)定的收入來源。但是從零售業(yè)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，畢竟是轉(zhuǎn)型到一個復(fù)雜的行業(yè)，從團(tuán)隊構(gòu)成到操作模式沃爾瑪都面臨全新的搭建，諸如招商資源的積淀、中國購物中心面臨過剩的風(fēng)險、商業(yè)地產(chǎn)項目投入資金大、培養(yǎng)期長等都考驗沃爾瑪?shù)恼瓶睾推胶鉀Q策。“沃爾瑪能否憑借自有的經(jīng)營理念做足本土化、屬地化，站穩(wěn)腳跟，還需時間來檢驗。”
在商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的當(dāng)下，各個城市都在大建購物中心、商業(yè)綜合體，中購聯(lián)購物中心年會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元，同比增長26%，遠(yuǎn)超過全國的GDP水平，也超過社會商品零售總額的增長幅度。截至目前，中國的購物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率已達(dá)60%。
分階段開發(fā)社區(qū)型購物中心
不過，目前看來，沃爾瑪并不擔(dān)心中國商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”或者“泡沫”。
夏必得認(rèn)為，當(dāng)前中國購物中心供大于求的現(xiàn)象在于中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍在陷入規(guī)模求大的誤區(qū)。“中國購物中心開發(fā)項目的規(guī)模沒有與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的需求相匹配，而是一次性地將零售空間全部推向市場，因此造成供大于求。”
在國際上，購物中心的發(fā)展其實是一個根據(jù)需求、銷售業(yè)績以及購物中心表現(xiàn)分階段規(guī)劃開發(fā)、逐年擴(kuò)建的過程。夏必得表示，沃爾瑪將以新的思路、新的模式來尋找中國購物中心市場的發(fā)展空間，比如在規(guī)模體量上就將“棄大選小”，主打社區(qū)型購物中心。
“沃爾瑪即將開業(yè)的購物中心相對其他購物中心來說，比一般的規(guī)模都要小。”夏必得稱，“沃爾瑪將從小規(guī)模的購物中心項目做起，追求購物中心的面積和租戶的數(shù)量及類型都更加與社區(qū)相匹配，最后根據(jù)消費(fèi)需求、業(yè)績銷售等情況分階段逐步開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模。
在購物中心業(yè)態(tài)配比上，夏必得強(qiáng)調(diào)，沃爾瑪購物中心將30%-35%的業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲租戶，用以滿足消費(fèi)者新的需求。而由于當(dāng)前購物中心的新思維是越來越成為一個新的公共場所，消費(fèi)者越來越愿意在購物中心消費(fèi)、休閑娛樂，因此，沃爾瑪在購物中心的規(guī)劃及設(shè)計上，將非常關(guān)注公共服務(wù)的設(shè)計理念，以便消費(fèi)者在購物中心里享受非常好的休閑以及消費(fèi)時光；甚至停車場的設(shè)計，夏必得也強(qiáng)調(diào)會融入更為人性化的設(shè)計。
夏必得透露，沃爾瑪?shù)馁徫镏行膶?qiáng)調(diào)做成一個“清楚了解消費(fèi)者的需求，關(guān)注消費(fèi)者的需求和變化，關(guān)注影響消費(fèi)者行為的新技術(shù)”的專業(yè)的購物鏈場所，將是囊括最新的融合電子商務(wù)和移動商務(wù)等有效工具的“未來型購物中心”。
潘麗君也透露，在沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)項目開發(fā)中特別關(guān)注兩個詞：全渠道零售和綠色環(huán)保。“沃爾瑪今年開始涉足購物中心開發(fā)，購物中心將有兩到三年的開發(fā)周期，因此研發(fā)未來型購物中心是沃爾瑪目前做的事。”潘麗君表示，沃爾瑪在設(shè)計其購物中心時，是希望能讓消費(fèi)者在全渠道的轉(zhuǎn)換中能夠便捷、無縫地轉(zhuǎn)換。
實際上，此前零售業(yè)同行的失敗在前并不能阻擋沃爾瑪對于商業(yè)地產(chǎn)的“野心”。
去年9月，在TESCO（樂購）中國購物中心計劃遭遇緊急叫停驚動行業(yè)之時，當(dāng)時為沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)地產(chǎn)戰(zhàn)略和地產(chǎn)開發(fā)高級總監(jiān)的李立新在ICSC（全球購物中心）的大連論壇上公開表示，沃爾瑪已從TESCO身上汲取經(jīng)驗和教訓(xùn)，沃爾瑪要做掘金中國二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的先行者，但不要做先驅(qū)者。
中購聯(lián)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受記者采訪時透露，與TESCO的中國商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊從團(tuán)購構(gòu)建、領(lǐng)導(dǎo)力、提供的人才培訓(xùn)都存在問題，購物中心項目本身又不能滿足除主力店外的其他租戶的要求，導(dǎo)致大量購物中心招商難、空置率非常高不同的是，目前沃爾瑪商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊構(gòu)成都是外資專業(yè)地產(chǎn)背景出身，是按國際專業(yè)的購物中心模式在操作。而就目前沃爾瑪做區(qū)域型購物中心綜合體的定位而言，也是符合當(dāng)下生活化的、融入本地社區(qū)生活、社會屬性的購物中心主流，戰(zhàn)略布局層面來看目前是正確的。
對于商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模較大，銷售和經(jīng)營周期較長需要長線資金的風(fēng)險，沃爾瑪也并不過分擔(dān)心。業(yè)內(nèi)人士表示，除沃爾瑪賣場能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流外，在國外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)都是靠基金支持運(yùn)作，沃爾瑪有望接軌國際購物中心基金融資模式，如果采用成熟的商業(yè)地產(chǎn)基金運(yùn)作則會大大減少地產(chǎn)金融風(fēng)險。而目前沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)的團(tuán)隊都深諳商業(yè)地產(chǎn)基金融資。
不過，惟一的問題可能是，小型購物中心的定位或許難以滿足地方政府追求政績的“大胃口”，按沃爾瑪分階段開發(fā)理念的購物中心也難以切合中國地方政府五年一屆的政績考核速度，沃爾瑪對選址的嚴(yán)苛?xí)笫钱?dāng)?shù)睾诵牡纳虡I(yè)地段，但這對地方政府而言，僅僅三到五層的購物中心存在巨大的土地浪費(fèi)，這就意味著沃爾瑪在購地方面與地方政府的議價能力不高，沃爾瑪將越來越難從地方政府手中拿到低價的商業(yè)用地。
（來源：中國商報 記者：顏菊陽 圖片：記者 王越）
