在2000-2005年的一段時間內(nèi)，以北京為首的中國部分一線城市曾迎來一波“郊區(qū)購物中心”熱潮，但由于當時條件不夠成熟，這一段時間內(nèi)的大部分購物中心都不幸夭折。在中國經(jīng)濟快速發(fā)展、城市持續(xù)擴容的背景下，當下中國部分一線城市已具備發(fā)展郊區(qū)購物中心的條件，具體分析原因如下：

 

　　參照2011年的官方數(shù)據(jù)，全國汽車保有量已突破1億輛，且年增長率超過20%，而諸多大規(guī)模城市的增長率相對更高。汽車的普及化發(fā)展大大擴展了人口的消費半徑，相當于拉近了城郊距離，使得偏居郊區(qū)人群的目的性消費機會大增。而有車族的收入水平相較乘用公共交通的人群消費能力更高，從而為郊區(qū)購物中心的品質(zhì)化發(fā)展提供了有力支持。

 

　　由于傳統(tǒng)商圈受物業(yè)條件限制，商場硬件、車位等配套設施滯后且升級改造困難，給消費帶來了極大的不便利性。與之相較，城市郊區(qū)擁有寬裕的土地提供，購物中心的相關配套可提供得更完善，且各城市的道路建設亦大大提升了郊區(qū)的可達性，從而使得郊區(qū)購物中心具備了相當?shù)谋憷�性�?yōu)勢。

 

　　隨著收入水平提升，城市居民對旅游、休閑的需求大大提升，而中國大部分一線城市的公共休閑場所與設施普遍相對匱乏，造成周末人們可選擇的休閑地點十分有限。郊區(qū)購物中心距城市有一定距離，其沿路及周邊的景觀、乃至空氣都與市區(qū)均有所差異，且其內(nèi)部業(yè)態(tài)所具備的購物、休閑等多元素功能，可以良好滿足家庭人群長時間的游逛消費，因此有機會成為周末舉家出游的歡聚目的地。

 

　　若郊區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)與市區(qū)相較無特色差異，則居住于市區(qū)的消費者到達郊區(qū)的意愿會大打折扣。之前因為國內(nèi)業(yè)態(tài)的種類有限，且大部分品牌優(yōu)先選址于市區(qū)，造成郊區(qū)購物中心可選擇的業(yè)態(tài)及可能與市區(qū)形成差異的機會很小。而當下中國業(yè)態(tài)豐富度已顯著提升，為郊區(qū)購物中心實現(xiàn)業(yè)態(tài)差異創(chuàng)造了良好機會，從而郊區(qū)購物中心可以在業(yè)態(tài)內(nèi)容上實現(xiàn)其獨特競爭力，吸引更多消費者從更遠的地點到達。

 

　　由于市區(qū)用地緊張，需要引入更多高租金業(yè)態(tài)商家來平衡投資收益，造成部分需求大面積的體驗性業(yè)態(tài)難以進入，而郊區(qū)購物中心在規(guī)模與租金壓力方面都優(yōu)于市區(qū)，因此在引入體驗性業(yè)態(tài)方面可以做到更優(yōu)。同時，與市區(qū)需要發(fā)展高密度建筑不同，郊區(qū)土地可以承載更豐富、更多樣化的建筑形式，為消費者營造有別于市區(qū)的場所感，形成其項目獨特吸引力。

 

　　郊區(qū)購物中心新機會的顯現(xiàn)，更多是在中國的一線城市，且對選址及運營能力相比市區(qū)項目都有更高要求；而二線城市因種種因素限制，目前發(fā)展郊區(qū)購物中心則仍需要十分謹慎。
　　（作者：張家鵬）