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主題:中國郊區(qū)購物中心的新機會

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  在2000-2005年的一段時間內(nèi),以北京為首的中國部分一線城市曾迎來一波“郊區(qū)購物中心”熱潮,但由于當(dāng)時條件不夠成熟,這一段時間內(nèi)的大部分購物中心都不幸夭折。在中國經(jīng)濟快速發(fā)展、城市持續(xù)擴容的背景下,當(dāng)下中國部分一線城市已具備發(fā)展郊區(qū)購物中心的條件,具體分析原因如下:
 
  汽車的普及化發(fā)展使消費者活動半徑擴大
  參照2011年的官方數(shù)據(jù),全國汽車保有量已突破1億輛,且年增長率超過20%,而諸多大規(guī)模城市的增長率相對更高。汽車的普及化發(fā)展大大擴展了人口的消費半徑,相當(dāng)于拉近了城郊距離,使得偏居郊區(qū)人群的目的性消費機會大增。而有車族的收入水平相較乘用公共交通的人群消費能力更高,從而為郊區(qū)購物中心的品質(zhì)化發(fā)展提供了有力支持。
 
  郊區(qū)購物中心相較市區(qū)項目已具備一定便利化優(yōu)勢
  由于傳統(tǒng)商圈受物業(yè)條件限制,商場硬件、車位等配套設(shè)施滯后且升級改造困難,給消費帶來了極大的不便利性。與之相較,城市郊區(qū)擁有寬裕的土地提供,購物中心的相關(guān)配套可提供得更完善,且各城市的道路建設(shè)亦大大提升了郊區(qū)的可達性,從而使得郊區(qū)購物中心具備了相當(dāng)?shù)谋憷詢?yōu)勢。
 
  城市人群休閑消費需求提升對郊區(qū)購物中心形成支持
  隨著收入水平提升,城市居民對旅游、休閑的需求大大提升,而中國大部分一線城市的公共休閑場所與設(shè)施普遍相對匱乏,造成周末人們可選擇的休閑地點十分有限。郊區(qū)購物中心距城市有一定距離,其沿路及周邊的景觀、乃至空氣都與市區(qū)均有所差異,且其內(nèi)部業(yè)態(tài)所具備的購物、休閑等多元素功能,可以良好滿足家庭人群長時間的游逛消費,因此有機會成為周末舉家出游的歡聚目的地。
 
  業(yè)態(tài)類別豐富度提升使郊區(qū)購物中心可有效實現(xiàn)差異化
  若郊區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)與市區(qū)相較無特色差異,則居住于市區(qū)的消費者到達郊區(qū)的意愿會大打折扣。之前因為國內(nèi)業(yè)態(tài)的種類有限,且大部分品牌優(yōu)先選址于市區(qū),造成郊區(qū)購物中心可選擇的業(yè)態(tài)及可能與市區(qū)形成差異的機會很小。而當(dāng)下中國業(yè)態(tài)豐富度已顯著提升,為郊區(qū)購物中心實現(xiàn)業(yè)態(tài)差異創(chuàng)造了良好機會,從而郊區(qū)購物中心可以在業(yè)態(tài)內(nèi)容上實現(xiàn)其獨特競爭力,吸引更多消費者從更遠的地點到達。
 
  郊區(qū)購物中心有機會營造更強體驗感
  由于市區(qū)用地緊張,需要引入更多高租金業(yè)態(tài)商家來平衡投資收益,造成部分需求大面積的體驗性業(yè)態(tài)難以進入,而郊區(qū)購物中心在規(guī)模與租金壓力方面都優(yōu)于市區(qū),因此在引入體驗性業(yè)態(tài)方面可以做到更優(yōu)。同時,與市區(qū)需要發(fā)展高密度建筑不同,郊區(qū)土地可以承載更豐富、更多樣化的建筑形式,為消費者營造有別于市區(qū)的場所感,形成其項目獨特吸引力。
 
  郊區(qū)購物中心新機會的顯現(xiàn),更多是在中國的一線城市,且對選址及運營能力相比市區(qū)項目都有更高要求;而二線城市因種種因素限制,目前發(fā)展郊區(qū)購物中心則仍需要十分謹慎。
  (作者:張家鵬)
- 該帖于 2013-12-4 18:24:00 被修改過

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